6.Оцінка умов розміщення об’єкту інвестування

Основними критеріями визначення раціонального розміщення об’єкту інвестування є наявність сировини та ресурсів, близькість центрів споживання та існування основних елементів інфраструктури.

На визначення масштабу виробництва впливають: місткість ринку збуту продукції, економічні бар’єри, здатність організації реалізувати великі проекти, технологічні ризики та можливість зниження витрат на виробництво завдяки ефект масштабу.

Після вибору географічного регіону для реалізації проекту вирішується проблема – пошук земельної ділянки. Її вибір зумовлюється перш за все наявністю сировини та основних ринків ресурсів і товарів. Розгляд альтернатив здійснюється, виходячи з визначення витрат на транспортування, виробництво і збут при виробництві у різних місцях знаходження об’єкта та їх мінімізація.

Іноді вибір місцерозташування проекту диктується унікальністю рішень його завдань (будівництво порту, зрошувальних систем), що потребують певних фізичних природних характеристик. Трудомісткі технології, що вимагають використовувати висококваліфіковані кадри, логічно призводять до розміщення проекту в районах з достатньою кількістю кваліфікованої робочої сили необхідного рівня. Соціальні проекти залежать від ступеня розвитку соціальної інфраструктури, щільність населення, кількості розташування установ соціальної сфери.

Отже, розміщення об’єкту дає з одного боку, оцінити інвестиційну привабливість даного регіону, а з іншого, - розглянути потенційні переваги його конкретного місця розташування з позиції наближеності до факторів виробництва (сировини, енергоресурсів, кадрового потенціалу) або до ринків збуту. Не останню роль у такому оцінюванні відіграє і можлива ринкова вартість земельної ділянки, займаної об’єктом, і прилегаємої до нього території, з обліком майбутнього законодавчого дозволу приватизації і продажі землі.

Нові земельні ділянки потрібні інвестору при започаткуванні нового будівництва або при значному розширенні діючого виробництва. Згідно законодавчих актів України під будівництво використовуються землі несільськогосподарського призначення, або сільськогосподарські угіддя низької якості. В разі використання земель лісового або водного фонду перевага повинна віддаватись без лісовим площам та площам під малоцінними породами дерев та заболоченими місцевостями.

У травні 1997 року КМУ затверджено методику горошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Вона пропонується для використання при укладанні цивільно – правових угод і визначення розмірів земельного податку для земель промисловості, , транспорту, зв’язку, оборони; земель природоохоронного призначення; лісового та водного фондів; земель запасу. Методика базується на визначенні рентного капіталізованого доходу від цільового використання земельних ділянок і здійснення поліпшення їх забудови.

Алгоритм розрахунку грошової оцінки земель наведено в таблиці 3.1.

Таблиця 3.1.

Методика грошової оцінки земельних ділянок під забудову для інвестиційного процесу

Показник	Алгоритм визначення	Зміст складових розрахунку
1	2	3
1.Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (в грн.) (землі промисловості, транспорту, зв’язку), (Цп)	Рд*Тк*Кф*Км	Рд- рентний доход, грн. Тк- строк капіталізації рентного доходу, що встановлюється на 3 3років; Кф- коефіцієнт. Що враховує функціональне використання земельної ділянки; Км- коефіцієнт, що враховує місцезнаходження ділянки
2.Коефіцієнт, що враховує місцезнаходження земельної ділянки (Км)	Кр*Кд	Кр- коефіцієнт, що враховує регіональні чинники місцезнаходження земельної ділянки; Кд- коефіцієнт, що враховує локальні чинники місцезнаходження земельної ділянки за територіально-планувальними та іншими умовами.

Продовження табл. 3.1.

1	2	3
3.Грошова оцінка земель (землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного і історико-культурного призначення), (Цпр.)	Е*Тк*Км	Цпр.-грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки; Е-нормативний середньорічний ефект від використання цих земель в розрахунку на один квадратний метр, грн.; Тк- строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що встановлюється на рівні 33 років; Км- коефіцієнт, що враховує місцезнаходження ділянки
4.Грошова оцінка одного гектара земель лісового фонду (Цл.ф.)	Ел*Тк*К1*К2	Ел-нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель лісового фонду в розрахунку на один квадратний метр, грн. Тк- строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що встановлюється на рівні 50 років; К1-коефіцієнт, що враховує місцезнаходження об’єкту; К2-коефіцієнт що враховує відповідність фактичної лісості оптимальний, обчислюється як співвідношення оптимальної лісості до фактичної.

Продовження табл. 3.1.

1	2	3
5.Грошова оцінка одного гектара земель під водою, грн. (Цвф)	Ев*Тк*К1*К2*К3	Ев-нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель водного фонду; Тк- строк капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, що встановлюється на рівні 50 років; К1-коефіцієнт, що враховує місцезнаходження об’єкту; К2-коефіцієнт, що враховує якісний склад водного об’єкта та його значення; К3-коефіцієнт, що враховує функціональне використання водного об’єкта.

У разі нового будівництва або розширення діючого виробництва інвестор прагне вибрати з усіх можливих варіантів найсприятливіший земельний майданчик. Для цього створюється комісія із зацікавлених учасників інвестиційного проекту, яка складає акт щодо вибору майданчика під будівництво. Позитивне рішення надає можливість укласти інвестору з місцевим підрозділом архітектурно-планувального управління договір. Після узгодження проекту з органами місцевої влади та підпорядкованими їм установами землеупорядкування, санітарного. Природоохоронного та архітектурного нагляду проект надходить до місцевої Ради народних депутатів, яка приймає рішення про надання земельної ділянки під забудову.

Завершальним етапом відведення землі є перенесення наданої земельної ділянки на місцевість і закріплення її межовими знаками. Після цього складається акт про перенесення земельної ділянки в натуру, до якого додається план земельної ділянки.