3.3 Землевпорядна документація

Землевпорядна документація визначається Земельним кодексом України.

У новій редакції Земельного кодексу вичерпний перелік видів землевпорядної доку­ментації наведено лише опосередковано у статті 184, але він може використовуватись як принциповий підхід до визначення переліку в майбутньому. Попередня редакція Зе­мельного кодексу (стаття 100) визначила дещо інші види землевпорядної документації. Ці види затверджені у встановленому на той час порядку і будуть чинними ще знач­ний проміжок часу. Тому розглядаючи землевпорядну документацію як джерело інфор­мації, ми зобов'язані користуватись обома переліками.

У статті 181 дано визначення землеустрою: "Землеустрій — це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єк­тів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил".

Розробка, затвердження та реалізація землевпорядної документації теж є складови­ми землеустрою. Це ми будемо враховувати при розгляді розділу про землевпорядну документацію.

Можна досить впевнено виділити кілька рівнів та видів документації проаналізував­ши деякі статті Земельного кодексу.

Стаття 177 присвячена загальнодержавним програмам використання і охорони зе­мель, які розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у земельних ділянках, їх раціонального використання і охорони відповідно до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку країни.

Загальнодержавні програми використання і охорони земель затверджуються Верхов­ною Радою України.

У статті 178 визначено аналогічні умови для регіональних програм використання і охорони земель. Вони розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автоном­ної Республіки Крим та обласними радами.

Програми використання і охорони земель міст Києва і Севастополя розробляються Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями та затверджу­ються відповідними радами.

Далі у Кодексі міститься визначення природно-сільськогосподарського районування земель, а саме: це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних ви­мог сільськогосподарських культур.

Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Ви­користання і охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природ­но-сільськогосподарського районування.

Проте не слід забувати, що за технологією здійснення грошової оцінки таке району­вання має практичне значення для оцінки земель сільськогосподарського призначення.

На противагу цьому, в населених пунктах здійснюється зонування земель, яке знач­ною мірою впливає на грошову оцінку земель в межах населених пунктів. Зонування здійснюється відповідно до місцевих правил забудови (див. розділ 3.2).

92

Доцільно виділити кілька видів землевпорядної документації, які достатньо впевнено можна виділити в обох редакціях Земельного кодексу. Склад та зміст землевпорядної документації зумовлений загальними вимогами до землеустрою як виду діяльності.

Схема (проект) землеустрою є одним з найпоширеніших видів землевпорядної доку­ментації, що використовується для грошової оцінки землі. Є кілька різновидів цієї до­кументації, які можна обуєднати в дві групи: схема землеустрою колективного, фер­мерського сільськогосподарського угіддя, а також схема землеустрою адміністративно-територіального утворення.

Склад та зміст землевпорядної документації зумовлений загальними вимогами до землеустрою як виду діяльності.

Землеустрій — це сукупність соціальноекономічних заходів, спрямованих на регулю­вання земельних відносин та раціональної організації території держави, адміністра­тивно-територіальних утворень, господарських структур, що здійснюються під впливом формування суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Схеми (проекти) землеустрою призначені для:

— науково обгрунтованого перерозподілу земель, формування раціональної системи землеволодінь і землекористувань з усуненням недоліків у розташуванні земель, ство­рення екологічно сталих ландшафтів і агросистем;

— інформаційного забезпечення правового, економічного, еколого-економічного і містобудівного механізму регулювання земельних відносин на всіх рівнях господарю­вання (національному, регіональному, локальному, господарському) шляхом розроб­лення пропозицій щодо встановлення особливого режиму і умов використання земель, наданих у власність чи користування, включаючи оренду;

— здійснення заходів щодо прогнозування, програмування, планування, органі­зації раціонального використання та охорони всіх земель, незалежно від форми власності на всіх рівнях (національному, регіональному, локальному, господар­ському);

— організації територій сільськогосподарських підприємств із створенням просторо­вих умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання та охорони земель сільськогосподарського призначення і раціональне функціонування сільсько­господарського виробництва, впровадження прогресивних форм організації управлін­ня землекористуванням, удосконалення складу і розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сінокосів і пасовищеоборотів;

— розроблення системи заходів щодо збереження і поліпшення природних ландшаф­тів, відновлення і підвищення родючості грунтів, рекультивації порушених земель і зем-люванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації, а також щодо консервації деградованих і малопродуктивних земель і запобігання іншим негативним явищам;

— організація територій ^сільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов ефективного землекористування та обмежень і обтяжень у ви­користанні земель.

Крім зазначених завдань схем (проектів) землеустою завданням на проектування мо­жуть бути встановлені й інші спеціальні вимоги.

93

Масштаби схем землеустрою обумовлюються розмірами проекту — від 1:25000 до 1:2000 для дуже великих утворень. Найпоширенішими є масштаби 1:10000 та 1:5000, які використовуються для схем землеустрою сільських рад та окремих господарств. Зус­трічаються застарілі проекти та схеми, які виконано на безмасштабних планах.

Найбільшу користь цей вид документації має при здійсненні грошової оцінки зе­мельних ділянок сільськогосподарського призначення незалежно від того в межах чи за межами населених пунктів розташовані ці ділянки.

Проекти встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень (у тому числі населених пунктів) розробляються з метою розподілу земель з установлен­ням на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій з особли­вим правовим режимом в місцях проживання і господарювання населення, меж міст, селищ і сіл, меж земельних ділянок власників і користувачів землі (в тому числі орендарів).

Проекти встановлення на місцевості меж складаються з кількох розділів, які містять опис місцерозташування місцевості, на якій встановлюються відповідні межі; опис зе­мель, що підлягають розмежуванню; детальний опис проходження лінії розподілу; ка­талог геодезичних координат кутів повороту, довжини ліній та іншу необхідну для ідентифікації інформацію.

До проекту, як правило, додається схема, виконана на топографічній основі відпо­відного масштабу.

Слід чітко розрізняти кілька важливих етапів у встановленні меж населених пунктів:

1. Обгрунтування зміни меж населеного пункту здійснюється у генеральному плані населеного пункту і навіть після затвердження відповідною місцевою радою ніяких правових наслідків не має. В більшості випадків території, які передбачається приєд­нати до населеного пункту знаходяться за межами території, яка належить відповідній раді. Конституцією України (розділ XI) закріплено права кожної територіальної грома­ди, тому вилучення будь-яких територіальних (земельних) ресурсів без згоди громади, яка має права щодо такої території неможливо.

2. Проведення узгодження щодо зміни меж населеного пункту з суміжними терито­ріальними громадами і оформлення досягнутих угод у вигляді договорів або погоджен­ня проекту відведення земель.

3. Замовлення проекту встановлення на місцевості нових меж адміністративно-тери­торіального утворення та його розроблення.

4. Затвердження проекту згідно з Земельним кодексом і встановлення меж в натурі.

Перший етап забезпечується містобудівною документацією, другий має бути віднесе­ний до здійснення повноважень органом місцевого самоврядування і тільки два остан­ніх етапа забезпечуються розробленням та затвердженням землевпорядної документації.

Цей вид документації має велику цінність при здійсненні грошової оцінки у випад­ках виникнення спорів щодо належності земельної ділянки до тієї чи іншої категорії земель.

Близьким за змістом є здійснення обгрунтування розміщення і встановлення меж тери­торій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами. Тому ви­дається доцільним розглядати ці види землевпорядної документації разом. Відміннос­ті виконання даного виду документації випливає з самої назви.

94

Виділення такого виду проектів у окремий вид документації зумовлено специфічни­ми вимогами щодо організації територій з особливими природоохоронними, рекреа­ційними і заповідними режимами, що перш за все стосується оточуючих територій та тими обмеженнями, які випливають з спеціального статусу цих земель.

Проекти створення нових і впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань є

основою для проведення земельної реформи в кожному конкретному випадку (на те­риторії району або сільської ради).

Основна мета цього виду землевпорядної документації визначити заходи щодо опти-мізації встановлення меж окремих земельних ділянок з врахуванням розмірів, якості грунтів, рельєфу та інших характеристик що впливають на забезпечення збереження і поліпшення природних ландшафтів, відновлення і підвищення родючості грунтів, ре­культивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущіль­нення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами.

Відмінністю цього виду документації є те, що навіть після затвердження він може са­мостійно використовуватись в якості інформаційної бази в дуже обмеженому вигляді. Наслідком розроблення проекту створення нових і впорядкування існуючих землево­лодінь і землекористувань є обгрунтування наоптимальнішої структури землеволодінь і землекористувань. Але навіть після затвердження проекту в установленому порядку для його реалізації необхідно здійснити виділення відповідних земельних ділянок і встановлення їх меж в натурі, що здійснюється на іншій стадії проектування.

Залежної від розміру території, охопленої проектом, масштаб графічних матеріалів може бути 1:10000 або 1:5000. Значно менше використовується масштаб 1:2000.

Проекти відведення земельних ділянок у власність або користування, відмежування в натурі (на місцевості) вилучених (викуплених) і відведених земів. Це пов'язано з прове­денням земельної реформи.

Земельним кодексом чітко визначено процедури щодо відчуження земельних діля­нок, яке здійснюється з будь-якою метою (надання у власність, користування, перехід права власності та інших). Тому немає потреби повторювати основні вимоги до здій­снення всіх процедур, але варто звернути увагу, що майже у всіх випадках здійснюєть­ся розроблення проекту відведення земельної ділянки.

Замовлення проекту відведення земельної ділянки здійснює спеціально уповноваже­ний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Проект містить опис земель­ної ділянки, опис або схему розташування земельної ділянки, план земельної ділянки та опис її меж і вважається реалізованим у випадку встановлення меж земельної ділян­ки в натурі.

Для здійснення грошової оцінки важливим є наявність в складі проекту таких по­казників як розмір земельної ділянки та її призначення.

Документи, що посвідчують право власності або право користування землею (державні акти) також належать до землевпорядної документації.

Зважаючи на те, що цьому виду документації присвячено окремий розділ, видається недоцільним повторювати його основні положення. Варто звернути увагу, що держав­ний акт є найважливішим документом, який, по-перше, посвідчує правомірність воло-

95

діння або користування тією чи іншою особою відповідної земельної ділянки, по-дру­ге, містить основну інформацію щодо оцінюваної земельної ділянки, а саме:

ім'я (назва) власника (користувача);

підстава для надання земельної ділянки;

дата реєстрації акта;

місцерозташування земельної ділянки;

форму власності (користування);

час, на який надано право користування;

функціональне призначення.

Акт міститься також опис основних земель, що є у складі даної земельної ділянки.

Розробку технічної документації зі складання державного акта здійснюють державні та інші землевпорядні організації на підставі технічного завдання, яке видається ра­йонним (міським) відділом (управлінням) земельних ресурсів Держкомзему України. До технічної документації зі складання державного акта обов'язково додається справа щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у власність або у користу­вання.

Перенесення в натуру (на місцевість) або відновлення всіх поворотних точок меж зе­мельної ділянки здійснюється геодезичними методами з прив'язкою їх до пунктів дер­жавної геодезичної мережі. За результатами виконаних робіт складається технічний звіт.

Державна реєстрація державних актів, що посвідчують право приватної власності або право постійного користування здійснюється районною, міською, селищною, сіль­ською радою. Забезпечення реєстрації покладається на органи земельних ресурсів.

Розгляд і затвердження землевпорядних проектів визначено у статті 186 і провадить­ся в такому порядку:

1) прогнозні матеріали, техніко-економічні обгрунтування використання та охорони земель і схема землеустрою після погодження у порядку, встановленому у завданнях на їх розробку, розглядаються і затверджуються відповідними Радами народних депутатів;

2) проекти утворення нових землеволодінь і землекористувань після погодження із заінтересованими власниками землі та землекористувачами розглядаються і затверджу­ються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів;

3) проекти відведення земельних ділянок у власність або користування затверджу­ються Радами народних депутатів, які надають і вилучають земельні ділянки;

4) проекти внутрігосподарського землеустрою колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, радгоспів та інших сільськогоспо­дарських підприємств, установ і організацій, селянських (фермерських) господарств після погодження їх із власниками землі і землекористувачами, сільськими, селищни­ми Радами народних депутатів розглядаються та затверджуються районними, міськи­ми, в адміністративному підпорядкуванні яких є район, Радами народних депутатів;

5) робочі землевпорядні проекти, пов'язані з упорядкуванням, докорінним поліп­шенням і охороною земель, раціональним їх використанням, розглядаються і затвер­джуються замовниками цих проектів.

Зміни до землевпорядних проектів та інших матеріалів з питань землеустрою,вно­сяться відповідно до порядку затвердження.

96

ЧАСТИНА 2. НОРМАТИВНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ