- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель..................164
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •Глава 9. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок......................................187
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу..................................................................................................200
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1 Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Глава 2. Інформаційна база грошової оцінки
- •2.1 Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •2.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •2.3 Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •1. Автоматизований збір, обробка та аналіз вихідних даних (як картографічних, так і семантичних).
- •2. Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу пс.
- •3. Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через застосування принтерів та плотерів.
- •Глава 3. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці.
- •3.1 Передумови
- •3.2 Містобудівна документація
- •3.3 Землевпорядна документація
- •Глава 4. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •4.1 Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •4.2 Якісні характеристики грунтів
- •4.3 Природно-сільськогосподарське районування території України
- •4.4 Бонітування грунтів
- •4.5 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •4.5.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •4.5.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок
- •Глава 5. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •5.1 Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки земель
- •5.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта
- •5.4. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •5.5 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту
- •Глава 6. Грошова оцінка земель
- •6.1 Основні положення
- •6.3 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення
- •6.4 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •6.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •6.6 Грошова оцінка земель запасу
- •6.7 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель
- •7.1 Оподаткування земель
- •7.2 Орендна плата
- •7.3 Індексація грошової оцінки
- •Глава 8. Основні принципи експертної оцінки, різновиди бази оцінки
- •8.1 Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •8.2 Бази оцінки та особливості їх застосування
- •8.3 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки
- •8.4 Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •8.5 Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Глава 9. Методичний підхід,
- •9.1 Загальна характеристика методичного підходу
- •9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •Глава 10. Методичний підхід,
- •10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
- •10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого дохіду
- •10.4 Приклади застосування методичного підходу,
- •Глава 11. Методичний підхід,
- •11.1 Процедура визначення очікуваної ціни продажу земельної ділянки з об'єктами нерухомого майна, що на ній розташовані
- •11.2 Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці
- •11.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •12.1.1 Приклад застосування методу співвіднесення
- •12.2 Метод розподілення доходу
- •12.2.1 Приклад застосування методу розподілення доходу
- •01601, Україна, м. Київ, пров. Музейний,12
Глава 10. Методичний підхід,
ЩО ГРУНТУЄТЬСЯ НА КАПІТАЛІЗАЦІЇ
ЧИСТОГО ДОХІДУ
Методичний підхід, що Грунтується на капіталізації чистого дохіду, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями, тобто, вартість земельної ділянки відображає її спроможність приносити дохід у майбутньому.
Перерахунок потоку майбутніх дохідів від використання земельної ділянки у її поточну вартість називається капіталізацією дохіду.
Методами даного підходу є пряма капіталізація дохіду та непряма капіталізація дохіду (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних дохідів від володіння (використання) земельною ділянкою, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо.
Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.
При прямій капіталізації чистого дохіду оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
Цкп =
До_ Ск
00.1)
де Цкп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого дохіду (у гривнях);
Д0 - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).
Метод непрямої капіталізації дохіду застосовується у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання земельної ділянки є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.
При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
Доі
•(Ю.2),
де Цщ, - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої
капіталізації чистого дохіду (у гривнях); Доі - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).
І - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
200
Отже, при застосуванні методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, експерту необхідно визначити річний чистий дохід від використання земельної ділянки та ставку капіталізації.
10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу
Методичний підхід, що Грунтується на капіталізації чистого дохіду, передбачає:
вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі по подібних земельних ділянках за минулі роки в умовах, що можуть вважатися аналогами земельної ділянки, що оцінюється, та типових умов надання зазначених аналогів в оренду; визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень);
встановлення дійсного (ефективного) валового доходу — від потенційного валового прибутку віднімаються можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку;
визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних нарахувань;
перетворення чистого прибутку у поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.