11.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Для ілюстрації застосування описаного вище методичного підходу використовува­лись Матеріли для оцінювачів землі, підготовлені Науково-виробничим центром зе­мельно-інформаційних систем, роботи з експертної грошової оцінки земельних діля­нок, що виконувались Науково-дослідним інститутом соціально-економічних проблем міста Києва.

Коротка довідка про об'єкт оцінки.

Об'єкт оцінки — земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 304 кв.м, яка знаходиться в м.Києві та входить у другу економіко-планувальну зону. Зе­мельна ділянка знаходиться у користуванні відкритого акціонерного товариства. На зе­мельній ділянці, що оцінюється, знаходиться офісно-адміністративний будинок — дво­поверхова цегляна будівля І групи капітальності загальною площею 396,5 м² та будівель­ним об'ємом 1890 м³ з підвалом, що є власністю відкритого акціонерного товариства.

220

цим підходом Ц_в визначається як залишок між Ц₀ та В_ос: Це = Цо - Вос

Алгоритм розрахунку.

1. Визначаємо Ц₀ як капіталізований чистий дохід від використання забудованої зе­мельної ділянки:

Ц₀=Л₀/с_к-

1.2. Визначаємо С_к двома методами: методом екстракції та методом кумулятивної побудови. Це зроблено для ілюстрації достовірності визначеної С_к, хоча в практиці оцінки, як правило, застосовують один з методів.

1.2.1. Сучасний стан ринку оренди нежитлових приміщень типового використання (офісні, адміністративні) в м. Києві є достатньо сформованим і сталим, що дає мож­ливість визначити С_к на підставі ринкових даних шляхом екстракції. Середній рівень С_к визначається як відношення річного дохіду, одержаного від здачі в оренду примі­щень до ціни продажу цієї нерухомості.

В якості інформаційної бази щодо ринкових пропозицій ставок орендної плати за 1 м² площі та пропозицій вартості продажу офісних та адміністративних приміщень в районі розташування земельної ділянки, що оцінюється, використовуються офіційні дані, нап­риклад, бюлетені "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Києва", "Недвижимость-Ком-форт", "Вестник недвижимости", дані консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців в районі розташування об'єкта оцінки.

У таблицях 11.3 та 11.4 представлено дані про діючі ставки орендної плати за при­міщення, аналогічні за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється, а також вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень. Треба зазначити, що аналоги у двох таблицях хоча і мають однакові номери, але, зро­зуміло, вони не співпадають.

Таблиця 11.3

Діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється

Номер об'єкт.а-аналога	Дохід від оренди, грн./місяць	Дохід від оренди, грн./м2 в місяць
1	7611,10	54,37
2	6088,88	43,49
3	8480,94	65,24
4	4349,20	43,49
5	9785,70	65,24
6	60073,33	70,67
7	13047,60	65,24
8	4697,14	43_,49
9	5980,15	72,90
Середнє значення		58,24

Таблиця 11.4

Вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень, аналогічних за своїми споживчими якостями будівлі, що оцінюється

Номер об'єкта-аналога	Вартість нежилих	Вартість, грн./м2
	приміщень, виставлених
	на продаж,
	подібних до об'єкту
	оцінки, грн.
1	309880,50	2817,09
2	244642,50	2844,65
3	244642,50	2718,25
4	434920,00	3245,64
5	299007,50	2990,08
6	353372,50	2944,79
7	217460,00	2978,88
8	250079,00	2778,65
Середнє значення		2914,75

Відповідно доз наведених даних, ПД/м², який може бути отриманий від оренди їм² подібної нерухомості, становить:

ПД/м² =58,24 грн./м² х 12 міс. = 698,88грн.

Ефективний річний дохід з урахуванням можливого завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати тощо, встановлений експертним шляхом на рівні 75% на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців, становитиме:

ЕД/м² = 698,88 хО,75 = 524,16 грн.

Виходячи з середніх даних вартості 1 м² нежилих приміщень та ЕД/м², який може бути отриманий від 1 м² подібної нерухомості, Ск в даному випадку становить:

С_к = ЕД/м²/Вм² = 524,16/ 2914,75 = 0,18

1.2.2. Визначаємо С_к методом кумулятивної побудови.

Як зазначалося, суть даного методу полягає в сумуванні Б_к та К;, пов'язаних із лік­відністю об'єкта оцінки, відмінностями в умовах інвестицій, необхідності в компетен­тному керуванні та інших ризиків (табл. 11.5):

п

222

Таблиця 11.5

Визначення С_к методом кумулятивної побудови

Найменування ставки та компенсації	Значення ставки (компенсації), %
Базова ставка (типова ставка відсотка за надійними валютними депозитами з щомісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань стосовно долара США та відрахування податку на прибуток по провідних комерційних банках України, які знаходяться поблизу розташування об'єкта оцінки)	1...9
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним)	2...3
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)	3...4
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкта не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора, що суттєво відрізняється від середнього)	2...3
Компенсація інших видів ризику	1...2
Всього:	15...21

Як найвірогідніше, приймається середнє значення С_к чистого доходу в межах виз­наченого діапазону: С_к = 18,0%.

1.3. Визначаємо чистий річний дохід забудованої земельної ділянки.

Послідовність розрахунків наступна:

спочатку визначаємо потенційний валовий дохід, потім ефективний валовий дохід, далі щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкта нерухомості, і нарешті чис­тий річний дохід.

1.3.(.Визначаємо потенційний валовий дохід.

Як було встановлено раніше (згідно з даними інформаційних бюлетенів "Янус-Неру-хомість", "Недвижимость Києва", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости") середньомісячна вартість оренди офісно-адміністративних приміщень, що мають спо­живчі якості, подібні до об'єктів оцінки, становить 58,24 грн./м².

223

Аналіз наведених даних свідчить, що ставка орендної платні за вказані приміщення буде збільшуватись при поліпшенні їх споживчих якостей (наявність ремонту, охоро­ни, автостоянок та ін.) і менше залежить від їх місця розташування, тим більше, що ця вибірка об'єктів проводилася по центральних районах міста.

Тоді потенційний валовий дохід від оренди адмінбудинку ПД буде становити:

ПД = 58,24 грн./м² х 396,5м² х 12 міс. = 277105,92 грн.

1.3.2. Визначаємо ефективний валовий дохід.

Ефективний валовий дохід ЕД від надання приміщень в оренду з врахуванням кое­фіцієнта недозавантаження становить 75% від потенційно можливого дохіду:

ЕД = 277105,92х 0,75 = 207829,44грн.

1.3.3. Визначаємо щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкта нерухомос­ті (табл. 11.6).

Таблиця 11.6

Щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкту нерухомості

Найменування щорічних витрат на експлуатацію та утримання об'єкту оцінки	Витрати, грн.
Земельний податок	10 200,00
Експлуатаційні витрати	58 500,00
Адміністративно-управлінські витрати (3%)	7 064,37
Охорона та пожежна сигналізація	5 300,00
Поточний ремонт	4 100,00
Всього	85 164,37

1.3.3. Визначаємо чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки.

Д₀ = 207 829,44 - 85 164,37 = 122 665,07 грн.

1.4. Визначаємо вартість забудованої земельної ділянки.

Як було встановлено С_к = 18,0%, а До = 122 665,07 грн., тоді капіталізована вартість забудованої земельної ділянки становить:

Ц₀ = 122 665,07/0,18 = 681 472,61 грн.

Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі і вартості об'єктів не­рухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно визначити суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки.

224

2. Визначаємо суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки (Вад).

Послідовність розрахунків наступна:

визначаємо вартість заміщення в цінах 1969 року; вартість заміщення в цінах на да­ту оцінки; поточну дійсну вартість; додаткові витрати, пов'язані з поліпшенням спо­живчих якостей об'єкта оцінки; вартість витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

2.1. Визначаємо вартість заміщення.

Визначення вартості заміщення передбачає проведення розрахунків вартості витрат на спорудження об'єкта аналогічного призначення, об'єма та конструктивних характе­ристик, із залученням сучасної технології будівництва.

Оцінка вартості будинку проводилась на підставі інформації ДБН-4-16-98, а також Збірника № 4 "Укрупнених показників відновної вартості жилих, суспільних будівель та будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів" (1972 р.).

За базову вартість їм³ будинку, що оцінюється, прийнято вартість об'єкта-аналога — двоповерхового цегляного адміністративного будинку (див. табл.85 Збірника №4), яка дорівнює 20,2 крб./м³.

2.2. Визначаємо вартість заміщення об'єкта в цінах на дату оцінки.

Для визначення вартості даного об'єкта в діючих цінах, використовувались наступні індекси:

1₈₄ — індекс переходу від цін 1969 до цін 1984 року (згідно Постанови Ради Мініс­трів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.1989 р. № 142) для м. Києва складає 1,24;

І_гал — галузевий індекс збільшення вартості БМР від цін 1984 до 1997 р. (згідно з Порядком визначення вартості будівництва, здійснюваного на території України ДБН-4-16-98) для житлових будівель м. Києва складає 1,051;

Кінд — середній ринковий коефіцієнт збільшення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю БМР в цінах 1997 р. в ціни на дату оцінки складає 3,629;

Таким чином, узагальнюючий коефіцієнт перерахунку вартості будівельно-монтаж­них робіт в період з 1969 по 2000 рік становить:

Чид.69-2000

= І

х І_інд =1,24 х 1,051 х 3,629 = 4, 729.

З урахуванням викладеного, вартість заміщення будинку Вз становитиме:

В₃ = 20,2 крб./м³ х 1890,0 х 4,729 = 180543,76 грн.

2.3. Визначаємо поточну дійсну вартість будівництва.

Поточну дійсну вартість визначаємо з урахуванням фізичного зносу..Інші види зно­су не враховувались, виходячи з специфіки об'єкту оцінки.

Величина фізичного зносу конструктивних елементів будинку визначалась згідно з "Правилами оцінки фізичного зносу жилих будинків" №52 від 02.07.93 року, затвер­джених Державним Комітетом по житлово-комунальному господарству, шляхом виз­начення в них ознак зносу під час обстеження.

Питома вага вартості кожного з конструктивних елементів у загальній їх вартості для будинку визначена згідно таблиці 85а збірника № 4 УПВВ.

225

При визначенні ступеню фізичного зносу враховувалися як власні натурні обстежен­ня об'єкту оцінки, так і відомості про стан будівлі на момент оцінки.

В даному випадку коефіцієнт фізичної придатності будівлі визначався за станом на день оцінки. Результати даної оцінки наведені в таблиці 11.7.

Таблиця 11.7 Визначення ступеню фізичного зносу будівлі за станом на день оцінки

№ Назва конструктивного пп. елемента будинку	Питома вага елемента, %	Фізичний знос елемента, %	Середньо­зважений знос, %
1 Фундаменти	8	25	2,0
2 Стіни, перегородки	19	ЗО	5,7
3 Перекриття	13	ЗО	3,9
4 Дах	3	50	1,5
5 Підлога	10	20	2,0
6 Пройми	9	25	2,25
7 Оздоблення	21	15	3,15
8 Інженерні комунікації	8	75	6,0
9 Інші	9	20	1,8
Всього	100		28,3

Отже, середньозважений фізичний знос будинку (з округленням) становить К<, = 0,28, а коефіцієнт залишкової фізичної придатності Кф{₃ = 0,72.

Таким чином, поточна дійсна вартість на дату оцінки (вартість заміщення з ураху­ванням зносу) визначається як добуток вартості заміщення на коефіцієнт залишкової фізичної придатності споруди і становить:

В_п = 180543,76хО,72 = 129 991,51 грн.

2.4. Визначаємо додаткові витрати, пов'язані з поліпшенням споживчих якостей об'єкта оцінки;

За період експлуатації в будинку було виконано значний обсяг будівельно-монтаж­них робіт по поліпшенню споживчих якостей об'єкта оцінки з застосуванням сучасних технологій, імпортних матеріалів та обладнання (капітальний ремонт будівлі, заміна ін­женерних комунікацій, роботи по переобладнанню будинку в офісний, настелення підлоги паркетом та покриття імпортними рулонними матеріалами, облицювання стін імпортною керамічною плиткою інше).

На підставі матеріалів, що представлені власником адмінбудинку, витрати на поліп­шення споживчих якостей об'єкта оцінки становили 150 890,06 гривень.

2.5. Визначаємо В_ос.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, окрім вит­рат на будівництво (дійсна вартість заміщення з урахуванням витрат на поліпшення

226

споживчих якостей нерухомого майна) включають витрати на розробку проектної до­кументації та відведення земельної ділянки, менеджмент, фінансове обслуговування, маркетинг та прибуток забудовника (підприємницький інтерес). Відповідні розрахунки наведено у таблиці 11.8.

Таблиця 11.8

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці

Найменування витрат на спорудження об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці	Витрати, гри.
Розробка проектної документації та відведення земельної ділянки	19661,71
Інженерна підготовка та будівництво, всього в тому числі:	280 881,57
поточна вартість будівництва	129991,51
витрат на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна	150 890,06
Менеджмент	11 797,03
Фінансове обслуговування	39 323,42
Маркетинг	5 055,87
Прибуток забудовника	52 524,85
Вос, всього	409 244,44

3. Визначаємо Ц_в, що оцінюється.

На підставі розрахованих Ц₀ та В_ос оцінна вартість земельної ділянки за методич­ним підходом, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухо­мого майна на земельній ділянці, становить:

Ц_в = 681 472,61 - 409 244,44 = 272 228,17 грн.

В розрахунку на 1 кв.м оцінна вартість земельної ділянки становить:

Ц2 = 272 228,17 грн./304 квм = 895,49 грн.

227