5.5 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту

Результати грошової оцінки земель населених пунктів оформляються звітом, який включає пояснювальну записку та графічні матеріали. Склад пояснювальної записки та графічних матеріалів визначено еталонами грошової оцінки земель населених пун­ктів (для міст та селищ — еталоном на прикладі м.Бровари; для сіл — еталонами на прикладі сіл Красилівка та Косарі).

Графічні результати роботи представляються у вигляді схеми економіко-шіанувального зонування населеного пункту та карти розповсюдження локальних факторів оцінки. У ви­падку, коли грошова оцінка виконується для населених пунктів з чисельністю населен­ня меншою за 20 тис. чоловік, виконується одне креслення, на якому показується еко-номіко-планувальне зонування та межі розповсюдження локальних факторів оцінки. В деяких випадках, особливо в населених пунктах із проявом значної кількості локальних факторів, виникає необхідність виготовлення не одної, а кількох карт розповсюдження локальних факторів. Як правило, в цьому випадку кожна карта має об'єднувати одно­типні групи факторів (інженерно-геологічні, санітарно-гігієнічні тощо).

Грошова оцінка населених пунктів виконується на картографічній основі, що є ко­пією видавницьких оригіналів масштабу 1:2000, 1:5000, або 1:10000. Паперовий носій повинен відповідати таким умовам:

підоснова має бути актаалізована станом на 1 січня року виконання грошової оцінки;

всі елементи картографічної основи мають чітко прочитуватись;

на підоснові має бути нанесена існуюча межа міста;

в повному обсязі відображені вулично-дорожня мережа, головні споруди та магіс­тральні мережі інженерного облаштування території, межі зон з особливим режимом використання земель (територіально-планувальні, історико-культурні, природно-лан­дшафтні, санітарно-гігієнічні та інженерно-геологічні особливості території).

На схемі економіко-планувального зонування мають бути нанесені:

1. Існуюча межа населеного пункту

2. Перспективна межа населеного пункту (за затвердженою містобудівною докумен­тацією)

3. Межі оціночних районів

4. Межі економіко-планувальних зон

5. Землі сільськогосподарського використання

6. Вартість 1 м² землі по кожній економіко-планувальній зоні згідно з грошовою оцінкою.

На карті зон розповсюдження локальних факторів оцінки мають бути нанесені зони впливу всіх локальних факторів. Матеріал представляється як у вигляді цілісного крес­лення, так і у вигляді окремих планшетів (листів).

При грошовій оцінці окремих земельних ділянок в спірних випадках для уточнення меж ділянок може використовуватись картографічна основа масштабу 1:1000 або 1:500.

141

Глава 6. Грошова оцінка земель

НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

(КРІМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ)

6.1 Основні положення

У цьому розділі необхідно розглянути особливості проведення грошової оцінки зе­мель за межами населених пунктів несільськогосподарського використання. Заміна слова "призначення" на слово "використання" зумовлена самим порядком і про її до­цільність буде більш детальніше викладено далі.

За межами населених пунктів крім земель сільськогосподарського призначення роз­ташовано також значні лісові масиви, водні об'єкти (річки, озера, ставки), землі запа­су та землі курортних місцевостей, зон відпочинку, оздоровчих і лікувальних закладів тощо.

Крім того, розміщення продуктивних сил по території країни зумовило існування значної кількості об'єктів промисловості, транспорту, зв'язку та інших галузей госпо­дарства, а також оборони за межами населених пунктів. Даний порядок регламентує механізм здійснення грошової оцінки цих земель при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, і є основою оподаткування земель.

За даними державного земельного кадастру загальна площа земель несільськогоспо­дарського призначення за межами населених пунктів станом на 01.01.2001 у становить 15,04 млн. га, або 24,9% всіх земель України. Майже 3/4 цих земель складають ліси та інші лісовкриті площі.

Грошова оцінка зазначених земель використовується в основному для здійснення майнових операцій стосовно земельних ділянок для визначення стартової ціни земель­них ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яка встановлюється з урахуванням експертної оцінки, при їх продажу на конкурентних за­садах.

Ключовим визначенням для даного порядку є наступне — грошова оцінка земель не­сільськогосподарського призначення здійснюється за їх функціональним використанням незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені.

Залежно від функціонального використання земель, в основу грошової оцінки пок­ладається або капіталізований рентний дохід або нормативний середньорічний еконо­мічний ефект, що створюється внаслідок використання відповідних земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок, розміщених в зонах гарантованого добровільно­го відселення і посиленого радіоекологічного контролю, визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених в Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) (таблиця 1.5). Зони гарантованого доб­ровільного відселення і посиленого радіоекологічного контролю визначаються законо­давством.

Важливою особливістю даного порядку є процедура затвердження результатів грошо­вої оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пун­ктів) місцевими державними адміністраціями.

142

_б^Рніверсальний підхід

Всі базові розрахунки порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) здійснюються за єдиним універсальним алгоритмом. Саме з нього доцільно розпочати розгляд даного Порядку.

(б.І)

де

грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

вартісний вираз капіталізованого рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель відповідно до порядку розрахунку (приведена до гривень за рік/одиницю площі );

термін капіталізації рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється для всіх видів земель на рівні 33-х років, за виключенням терміну капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель лісового фонду, який встановлюється на рівні 50-ти років;

сукупність коефіцієнтів, які характеризують особливості місця розташування, кількісних та якісних характеристик; площа земельної ділянки, виражена у відповідних одиницях площі; річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня. Порядок її проведення затверджується Кабінетом Міністрів України. Цей показник у формулах не наведено, тому взятий в дужки. Але проведення індексації є обов'язковим.

Цю формулу варто розглянути уважніше.

Величина Ві є визначальною для кожного випадку розрахунку, оскільки саме вона найбільше впливає на кінцевий результат. Для кожного розділу по різному визначаєть­ся вартісний вираз капіталізованого рентного доходу або нормативного середньорічно­го економічного ефекту.

Термін капіталізації є величиною значною мірою стабільною, тому на результати розрахунків майже не впливає. Цю величину можна умовно розглядати як константу.

Застосована в даній формулі величина Кі — це сукупність всіх можливих коефіці­єнтів, які застосовуються у розрахунках. Кі може набувати вигляду:

Пд

Ір

(К₁хК₂хК₃х...К_п),

де

І. К₂, К₃, ...К_п -

будь-які коефіцієнти, що використовуються у розрахунках. Коефіцієнти є безрозмірні величини. Площа земельної ділянки хоч і є невід'ємною частиною кожного розрахунку, але ві­діграє пасивну роль у формуванні величини грошової оцінки. Тому її теж можна вва­жати як таку, що не викликає труднощів при здійсненні розрахунків. Таким чином, для визначення грошової оцінки земельної ділянки найскладнішим є: знаходження вартісного виразу капіталізованого рентного доходу або нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель;

143

знаходження всіх необхідних для конкретного випадку коефіцієнтів та їх правильне застосування.