11.2 Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки повинні включати: витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням про­екту її забудови;

витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки;

витрати на будівництво;

витрати, пов'язані з сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

адміністративно-управлінські витрати;

очікуваний прибуток забудовника (підприємницький зиск — "інтерес").

Таким чином, землекористувачі, які створюють найбільший чистий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, пропонують найбільшу залишкову ці­ну на землю. Ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

Місцезнаходження земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому шо при сприятливому значенні цього фактора покупець пропонує досягти більш високого ко­ефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання ділянки буде великою, то потенційна

212

вартість землі — малою. Це відбувається тому, що потенційний власник землі або зем­лекористувач буде мати менше чистого доходу для того, щоб розподілити його на при­буток, який він планує одержати, і землю.

Збільшення вартості інфраструктури та податків з доходу робить такий же вплив на ціни на землю.

Якщо попит на ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшуються. Це означає, що покупець одержить більший дохід, щоб розподі­лити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції землі, придатної для забудови, обмежено, то напруження попиту підніме ціни продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці будуть прагнути збільшити прибуток, але, врешті решт, у пошуках прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рі­вень прибутку. Всі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціни на землю.

Основним компонентом, що суттєво впливає на загальну вартість витрат, пов'язаних із облаштуванням земельної ділянки, є витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна можуть бути визначені методом витрат, який засновано на припущенні, що жоден розумний інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму істотно більшу, ніж сума прямих та посередніх витрат на від­творення об'єкта або заміщення його функціональним аналогом.

В умовах України часто використовується варіант методу витрат, що базується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди) та урахуванні її фізичної і функціо­нальної придатності.

Відновна вартість — це розрахункова вартість будівництва, що визначена в поточних цінах на дату оцінки об'єкта, який відповідає об'ємно-планувальним характеристикам оцінюваної споруди, з урахуванням застосування чинних на момент оцінки норм і су­часних будівельних конструкцій.

Методи визначення вартості будівництва:

метод розрахунку за одиничними показниками, при якому витрати на зведення оди­ничного показника (1 м² або 1 м³) будинку-аналога помножуються на кількість одинич­них показників оцінюваної нерухомості;

поелементний метод, при якому будівельні витрати на квадратний метр кожної скла­дової частини оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу і прибуток підрядчика) помножуються на кількість квадратних метрів кожної складової частини оцінюваного будинку;

метод кількісного аналізу, при якому враховуються усі витрати на зведення нового бу­динку, що передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами і правилами (у російських матеріалах цей метод ще називають "кошторисним методом").

При визначенні відновної вартості існує, необхідність прийняття концепції, виходя­чи з якої приймається рішення про вибір зазначених методів. Кожний метод враховує одну концепцію відновної вартості: вартість відтворення, вартість заміщення.

Вартість відтворення — це розрахунковий розмір вартості будівництва в поточних ці­нах на дату оцінки точної копії об'єкта оцінки або повної його конструктивної і фун­кціональної подоби з урахуванням застосування засобів виробництв і якісного складу будівельних матеріалів, характерних оцінюваної нерухомості.

213

Вартість заміщення — це оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки спорудження з корисністю, рівною корисності оцінюваного спорудження, із використанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проектних та планувальних рішень (вартість будівництва аналога об'єкта оцінки).

Практика оцінки в Україні склалася така. Оцінювачі визначають відновну вартість як суму витрат, необхідних на відтворення об'єкта оцінки. При визначенні відновної вартості відбувається процес підбору аналогів, що бувають конструктивними і функці­ональними.

Конструктивний аналог — це об'єкт, що повністю відповідає за несучею конструк­тивною схемою, застосованими будівельними матеріалами, об'ємно-планувальними ха­рактеристиками об'єкту оцінки.

Функціональний аналог — це об'єкт, що підбирається з урахуванням подібності фун­кціональної приналежності будинків, але з урахуванням деякої подібності і в конструк­тивному плані.

Згідно з цим методичним підходом витрати на будівництво (Вб), як суттєвішої скла­дової витрат на спорудження об'єкта нерухомого майна (Вос) в цінах на дату оцінки, можуть бути визначені за формулою:

В_б = В_в х Кфп х К,

_фп>

де в.

(11.12)

в_в =

де В

>ВБ -

К_г

- відновна вартість будівлі (споруди) в цінах, що діють на дату оцінки;

- коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди);

- коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди), що враховує функціональні відмінності відносно будівельного аналога, прийнятого за Збірниками укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд (Збірники УПВВ) Держбуду СРСР або іншими аналогічними документами, та функціональну придатність використання будівлі споруди) за призначенням, який встановлюється експертним шляхом.

_БхК_п+В_л, (Іиз)

базисна відновна вартість, що розраховується через вартість одиничного показника (1 куб. м будівельного об'єму або 1 кв. м площі) будівельного аналога на основі Збірників УПВВ Держбуду СРСР, інших аналогічних документів або за ринковими даними; при наявності достовірних відомостей про балансову вартість будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або його вартості за проектно-кошторисною документацією ці вартості також можуть бути прийняті в якості ВВБ;

узагальнюючий коефіцієнт перерахунку базисної відновної вартості у вартість на дату оцінки, який враховує збільшення вартості будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, підвищення заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань в страхові фонди, планових накопичень та інше) за відповідний період часу; 214

В_п - вартість додаткових поліпшень, що наявні в будівлі (споруді)

порівняно з будівельним аналогом, прийнятим за Збірниками УПВВ Держбуду СРСР, іншими аналогічними документами або за ринковими даними (у разі використання в якості ВВБ балансової вартості будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або її вартості за проектно-кошторисною документацією — відносно стану будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або за проектно-кошторисною документацією); вартість додаткових поліпшень встановлюється за даними додаткового кошторисного розрахунку або експертним шляхом.

Кф,₃ визначається за формулою:

Лф/з ⁼ (1 — К_зн),

де Кзн - коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу. К₃н визначається як:

К_зи = Ф : 100 %,

де Ф середньозважений фізичний знос, який визначається на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди) та їх питому вагу в її відновній вартості.

Середньозважений фізичний знос Ф розраховується на основі даних про фактичний фізичний знос окремих конструктивних елементів об'єкта та їх питому вагу в його від­новній вартості за формулою:

' ЮО ,

де: Ф; - фізичний знос і-го конструктивного елемента, %;

рі - питома вага і-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %;

п - кількість конструктивних елементів.

При визначенні В_в враховуються індекси зміни цін у будівництві (це подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату тощо). При цьому вико­ристовується така формула:

де К,,

к.

Ку х К_г х К_р х К_інф_л,

коефіцієнт подорожчання (69 — 84);

галузевий коефіцієнт (84 — 97) до базисної вартості;

215

'чнфл

- ринковий коефіцієнт для розрахунку договірних цін.

- коефіцієнт інфляції.

В_ВБ береться зі Збірників УПВВ (ціна 1969 р.). Індекс переходу від цін 1969 ро­ку до цін 1984 року встановлюється відповідно до постанови від 11.05.83 № 94 Держбуду СРСР "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівель­но-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведе­них кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будов" та постанови Ради Мі­ністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.89 № 142 "Перевідні коефіцієнти балансової вартості будинків, побудованих до введення з 1 січня 1984 року нових кошторис­них цін".

Галузевий індекс збільшення вартості будівельно-монтажних робіт від цін 1984 року до цін 1997 року регулюється ДБН IV — 16 — 98 (див. розділ 5.2).

Ринковий коефіцієнт збільшення вартості будівництва порівняно з базисною вартіс­тю будівельно-монтажних робіт в цінах 1997 року на початок року проведення оцінки регламентується відповідними документами Держбуду України. Так, перехід від цін 1997 року до цін на початок 2001 року проводиться відповідно до листа Держбуду Ук­раїни від 11.01.2001 №7/7-15.

К}_нф інфляції розраховується як добуток помісячних індексів інфляції від початку року до дати оцінки земельної ділянки.

Оскільки в ДБН Д.1.1.-1-2000 не наведено галузеві коефіцієнти, для переходу від цін 1984 року до цін 2001 року слід користуватися збірниками офіційних документів та роз'ясненнями Держбуду України "Ціноутворення в будівництві". Наприклад, у збірни­ку № 4 за 2001 рік наведено індекси збільшення вартості будівництва станом на 01.04.2001 (див. також розділ 5.2).

Зробимо деякі пояснення стосовно особливостей підбору будівельного аналогу та визначення фізичного зносу.

При визначенні відновної вартості необхідно вибрати будівельний аналог об'єкта, що оцінюється. При цьому слід враховувати об'ємно-планувальні характеристики будинків і споруд, класифікацію будинків і споруд, конструктивні схеми будівель, об'ємно-пла­нувальні схеми будинку, конструктивні елементи будинків.

До основних об'ємно-планувальних характеристик будинків і споруджень відноситься: загальна площа; площа забудови, що визначається як площа за зовнішнім обрисом конс­трукцій (вулиць, стін), сюди не входять приямки, козирки та ін.; висота поверху, що визначається відміткою від чистої підлоги нижнього поверху до чистої підлоги верхньо­го; висота будинку, що визначається до верха останньої плити перекриття (без стяжок, покриттів, присипок і т.д.); будівельний обсяг — це добуток висоти на площу забудови. Будівлі та споруди за призначенням поділяються на: цивільні житлові, адміністра­тивно-побутові, промислові, культурно-видовищні.

За конструктивною схемою будинки поділяються на: каркасні (колони і ригеля з ос­новним навантаженням), з неповним каркасом (коли стіни, що є огороджуючими, — одночасно є теплоізоляційними і несучими, а усередині — колони перекриття); без-каркасні (стіни — несучі і огороджуючі, замість сітки колон — внутрішні стіни, також несучі).

216

За об'ємно-планувальною схемою будинки діляться на: коридорні, анфіладні, цен­тричні, зальні, секційні, із змішаною схемою планування.

До конструктивних елементів будинків відноситься: фундамент (стрічковий, свай-ний, предмонолітна плита, склянкового типу), стіни (моноліт, цеглина, залізобетон та ін.), перекриття (балкові, безбалкові), дах (суміщений, скатний), інженерні мережі (во­допровід, каналізація, електроосвітлення, телефонні лінії, радіо— і телемережі), внут­рішнє оздоблення, пройми (двері, вікна); інші роботи.

Що стосується фізичного зносу, то під ним розуміється зниження техніко-еконо-мічних характеристик будівельних конструкцій і деталей будинку в цілому, що вира­жається в руйнації будівельних матеріалів і конструкцій під дією різноманітних чинни­ків (механічні і хімічні агресії, перевантаження, зниження просторової жорсткості внаслідок незадовільної експлуатації об'єкта і т.д.). Ступінь фізичного зносу вимірю­ється у відсотках і визначається шляхом експертної оцінки стана окремих елементів і обчислення середньозваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів і конс­трукцій у відновній вартості будинку.

Нормативною базою визначення фізичного зносу є Правила визначення фізичного зносу жилих будинків, затверджені наказом Держитлокомунгоспу України від 2 липня 1993 № 52 та Збірники УПВВ, розроблені Держбудом СРСР у 1969-1971 роках.

У правилах визначення фізичного зносу жилих будинків у відповідних таблицях на­водяться ознаки фізичного зносу. Під час натурних обстежень експертом визначаєть­ся фізичний знос конструктивних елементів шляхом порівняння дефектів, що виявле­ні експертом, з ознаками зносу, які вказані в таблицях правил визначення фізичного зносу жилих будинків. Питома вага кожного з конструктивних елементів у загальній відновній вартості будинку приймається експертом за результатами зіставлення буді­вельних характеристик об'єкта оцінки з аналогами, які включено у відповідний Збір­ник УПВВ.

Для ілюстрації техніки розрахунку середньозваженого фізичного зносу наведемо приклад визначення фізичного зносу адміністративного будинку.

Спочатку визначаються технічні характеристики конструкцій та наявні дефекти. У табличній формі описуються конструктивний елемент, наявні дефекти та посилання на відповідні таблиці Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків, затверджених на­казом Держжитлокомунгоспа України від 2 липня 1993 р. № 52 (табл. 11.1).

Технічні характеристики конструкцій та наявні дефекти

Таблиця 11.1

Конструктивний елемент	Опис конструктивного елемента, наявних дефектів та посилання на таблиці Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків
Фасади	Цегла з розшивкою швів та облицювання фасадною плиткою. Дрібні тріщини і відколи в плитах, часткове випадання або нещільне прилягання плиток. Дрібні тріщини в цеглі. (Табл. 63)
Фундаменти	Стрічкові цегляні. Тріщини в цоколі та під вікнами першого поверху, окремі глибокі тріщини, сліди вогкості на поверхні цоколя і стін. (Табл. 4).

Стіни

Перегородки Перекриття

Цегляні. Частину фасадів облицьовано фасадною плиткою. Глибокі тріщини шириною до 5 мм та глибиною до 1/3 товщин стіни, місцями вивітрювання розчину зі швів на глибину до 10 мм, тріщини в карнизах, перемичках, одвірках та лутках відшарування облицювання і випадання окремих плиток на фасаді, окремі наскрізні тріщини з розвитком на всю висоту будівлі, випадання окремих цеглин. (Табл. 11 і 12). Дерев'яні обштукатурені. Тріщини і часткове відшарування штукатурки, тріщини в місцях примикання до суміжних конструкцій, діагональні тріщини в шарі штукатурки. (Табл. 24 Дерев'яні обштукатурені. Усадкові тріщини, відпадання і відшарування штукатурки, глухий звук при простукуванні, сліди протікання на стелі, діагональні тріщини на стелі, відчутна хиткість. (Табл. 28).

Схильний по дерев'яних кроквах із покрівлею з азбестоцементни; та сталевих листів. Ураження гнилизною деревини мауерлату і кінців ніг крокви, послаблення врубок і з'єднань; послаблень кріплення окремих листів до обрешітки, протікання і просвіти в окремих місцях. (Табл. 39, 44 і 45).

Паркетні, плиткові, з рулонних матеріалів. В плиткових підлога дрібні відколи і тріщини плиток на площі до 20%, відсутність окремих плиток, здуття і відставання на площі до ЗО %; в паркетних підлогах пошкодження і усушка паркетних клепок, І щілини між клепками до 5 мм, жолоблення клепок місцями, віді ставання клепок від основи на значній площі (скрип і глухий шум під час ходіння); в підлогах з рулонних матеріалів відставання матеріалу на стиках, дрібні пошкодження плінтусів стертість матеріалу біля дверей та в місцях ходіння. (Табл. 50, 51 і 54).

Фізичний знос адміністративного будинку визначався відповідно до фактичного зно­су конструктивних елементів та їх питомої ваги у його відновній вартості. Питома ва­га конструктивних елементів приймалася за результатами зіставлення будівельних ха­рактеристик будинку з аналогами, які включено в Збірники УПВВ будівель та споруд Держбуду СРСР (Збірник № 4, табл. 52 А), з коректуванням, що враховує особливос­ті будинку. Фактичний знос конструкцій встановлено шляхом порівняння дефектів, що були виявлені під час натурного обстеження конструкцій, з ознаками фізичного зносу, які вказано в таблицях Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків, затвер­джених наказом Держжитлокомунгоспа України від 2 липня 1993 р. № 52. Розрахунок середньозваженого фізичного зносу будинку представлено в таблиці 11.2.

218

Таблиця 11.2

Розрахунок фізичного зносу

Конструктивний елемент будинку	Питома вага елемента, %	Фізичний знос елемента, %	Знос об'єкта за рахунок елемента, %
Фундаменти	5	ЗО	1,50
Стіни та перегородки	24	35	8,40
Перекриття	9	35	3,15
Дах та покрівля	6	40	2,40
Підлоги	10	40	4,00
Вікна та двері	11	25	2,75
Сходи	5	20	1,00
Внутрішнє оздоблення	8	45	3,60
Інж. обладнання*	13	50	6,50
Інше	9	ЗО	2,70
ВСЬОГО:	100		36,00

* 3 урахуванням відсутності примусово-витяжної вентиляції

Як видно з табл. 15.2, середньозважений фізичний знос будинку складає (з округлен­ням) 36 %, і стосовно зносу належить до категорії задовільного стану.

Функціональна придатність

Кф_п розраховується за формулою:

(11.18)

де

м>зн

коефіцієнт функціонального зносу.

Функціональний знос — функціональне старіння, що зумовлюється недостатністю або надмірністю розмірів будинку, невчасним об'ємно-планувальним рішенням або старінням механічного устаткування.

Розрізняють поправний і непоправний функціональний знос. До поправного фун­кціонального зносу відносять втрату вартості в результаті невідповідності проекту, ма­теріалів, будівельних стандартів, якості дизайну сучасним вимогам до цих пунктів. Поправний функціональний знос вимірюється вартістю його виправлення.

При аналізі припускається, що поправний функціональний знос зумовлюється хиба­ми, що потребують додавання елементів; хибами, що потребують заміни або модерні­зації елементів; "надполіпшеннями".

219

До хиб, що потребують додавання, відносять позиції, котрих немає в існуючому спо­рудженні і без який спорудження не може відповідати сучасним стандартам.

Кількісним вимірювачем поправного функціонального зносу за рахунок хиб, що потребують додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додавань на мо­мент оцінки і вартістю виконання цих же додавань, якби вони були виконані при бу­дівництві об'єкта оцінки.

До хиб, що потребують заміни або модернізації елементів, відносять позиції, що ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасному ринковому стандарту. Це вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мі­нус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів.

До "зайвих поліпшень" відносять позиції й елементи спорудження, наявність яких у даний час неадекватно сучасним вимогам ринку. Це вимірюється як поточна відновна вартість позицій "зайвих поліпшень" мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажу і мінус повернення матеріалів, якщо воно має місце.

За аналогією з поправним, непоправний функціональний знос зумовлюється також хибами і "надполіпшеннями".

Хиби включають: позиції, що не включені у вартість нового, але які повинні бути; позиції, що включені у вартість нового, але яких бути не повинно.

Перші вимірюються як чиста втрата прибутку, що відноситься до цієї хиби, що ка­піталізується при нормі капіталізації для будинків, мінус вартість цих позицій, якби во­ни були включені у вартість нового будівництва.

Другі визначаються як поточна вартість нового будівництва мінус відповідний фізич­ний знос, мінус вартість доданого поліпшення (тобто, дійсна вартість додаткових вит­рат, пов'язаних із наявністю даної позиції).

У випадку застосування відновної вартості непоправний функціональний знос за ра­хунок "зайвих поліпшень" вимірюється як відновна вартість "зайвих" елементів мінус їхній фізичний знос, плюс дійсна вартість витрат власника, пов'язаних із наявністю зайвих, мінус додана вартість.