6.4 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення

В основу розрахунку грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рек­реаційного та історико-культурного призначення покладається нормативний середньо­річний економічний ефект від використання земельних ділянок відповідного функціо­нального призначення.

Грошова оцінка земельних ділянок об'єктів, які здійснюють господарську діяльність, проводиться відповідно до розділу грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення. Ознакою здійснення господарської діяльності е реєстрація суб'єкта та наявність бухгалтерської звітності (навіть за спрощеною формою).

Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та істори­ко-культурного призначення визначається за формулою:

Ц_н

Е

К

._мц

•X 1_К X А_ЩХ П_д, (6.4)

грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях); нормативний середньорічний економічний ефект від використання, відповідно, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення в розрахунку на 1 га (у гривнях/га); термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 33-х років; коефіцієнт, який характеризує місце розташування та цінність земельної ділянки відповідного функціонального призначення; 150

К_м - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки; Пд - площа земельної ділянки, га.

Якщо співставити (6.4) з формулою універсального алгоритму (6.1), то стає зрозумілим, що вони практично ідентичні за змістом і відрізняються лише конкретизацією показни­ка вартісного виразу нормативного середньорічного економічного ефекту та індексами.

Розрахунок грошової оцінки дуже спрощений, тому що значення нормативного се­редньорічного економічного ефекту від використання земель природоохоронного, оз­доровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення наведені в додатку №3 Порядку в абсолютних величинах (гривнях). Тобто їх можна безпосередньо вставляти в розрахункову формулу. Не слід забувати про застосування 1_р — індекс переходу цін для відповідного року.

Коефіцієнт, який враховує місце розташування та цінність земельної ділянки обчис­люється як добуток коефіцієнтів К_м, К_и та К;..

К_м — коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення; входження до приміської зони великих міст тощо). Цей коефіцієнт є також розрахунковим.

Особливість застосування коефіцієнта К_р[ (врахування місця розташування земель­ної ділянки в приміських зонах великих міст) вже розглянуто в попередньому розділі. Доцільно застосовувати ті ж правила.

К_ц — коефіцієнт, який враховує цінність об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

У таблиці 3.2 Порядку по АР Крим, Донецькій, Запорізькій та ряду інших областей коефіцієнти диференційовані залежно від умов. Це відображує особливості формуван­ня та можливості використання природоохоронного, рекреаційного та історико-куль­турного потенціалу. Так, наприклад, не можна вважати однаковими умови відпочинку в Донецькій області на узбережжі Азовського моря, які віднесено до курортних, та умо­ви відпочинку у степовій зоні, яка переобтяжена промисловими об'єктами та вугільни­ми шахтами, особливо в центральній частині області.

К;. — коефіцієнт, який враховує статус об'єктів природоохоронного, оздоровчого та історико-культурного призначення.

Таблицями з Порядку досить легко користуватись за умови визначення меж курор­тів. У таблиці 3.3 наведені коефіцієнти для об'єктів місцевого, загальнодержавного та міжнародного значення. Такий поділ встановлено відповідно до постанови Ради Мі­ністрів СРСР від 28 липня 1970 року №723 та постанови Ради Міністрів УРСР від 29 грудня 1970 року №645. Курорти, що мали загальносоюзне значення віднесено до між­народних, а ті, що мали республіканське — до загальнодержавних.

Основна проблема виникає у встановленні чітких меж курортів.

По-перше, необхідно чітко розмежувати:

1. Перелік населених пунктів, віднесених до курортних (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1997р. №1391).

2. Перелік курортів України та їх статус, наведений у цьому Порядку.

Перший перелік стосується тільки територій, що входять в межі населених пунктів. Питання встановлення межі земельної ділянки в цьому випадку не виникає, оскільки межа населеного пункту встановлюється у геодезичних координатах.

151

На відміну від населених пунктів, межі курортів охоплюють в основному території за межами населених пунктів і визначені, в основному, містобудівною документацією. Зважаючи на масштаб схем (від 1:10000 до 1:200000) чисто графічна похибка може ста­новити до кількох сот метрів. Крім того, в окремих випадках контури природних або штучних об'єктів за ЗО років могли зазнати суттєвих змін, відбулись зміни в адмініс­тративному поділі тому цілком можливе виникнення спорів щодо правомірності засто­сування цього коефіцієнта стосовно земельних ділянок, які розташовані поблизу меж курортів.

По-друге, визначення курорту як міжнародного є неправомірним. Цю таблицю не­обхідно привести у відповідність до Закону України "Про курорти", який передбачає наявність тільки курортів місцевого і загальнодержавного значення. Курортів міжна­родного значення цим Законом не передбачено. Таким чином, коефіцієнт, що вста­новлений для курортів міжнародного значення застосовувати не припустимо і до всіх курортів, які мали статус міжнародних повинні застосовуватись коефіцієнти курортів із статусом загальнодержавних.

Де шукати інформацію про визначення об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

Для встановлення наявності об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційно­го та історико-культурного призначення, а також уточнення їх меж слід користуватись наступними джерелами інформації:

1. Законодавчою базою. Крім тих постанов, які вже згадувались у цій главі і є базо­вими за період з 1992 року була видана низка указів Президента, постанов Кабінету Міністрів України та нормативно-правових актів органів місцевого самоврядування, якими визначався перелік зазначених об'єктів та встановлювались їх межі.

2. Містобудівна та спеціалізована проектна документація. Зміст містобудівної до­кументації вже викладений у цій книзі, а спеціалізовану слід розглянути окремо. Да­ти визначення спеціалізованої проектної документації досить важко. Туди можуть включатись всілякі схеми охорони пам'яток культурної спадщини (або документи з іншою назвою), схеми охорони довкілля, схеми об'єктів, що особливо охороняються і таке інше.

3. Реєстри або переліки таких об'єктів, що знаходяться в місцевих органах охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, органах охорони культурної спадщини місцевого самовря­дування.

Як використовувати інформацію в практичній діяльності?

Перше, що треба встановити — правомірність застосування інформації. Використо­вувати інформацію можна тільки ту, яка віднесена до "законодавства". Тобто видана відповідно до встановлених процедур і затверджена у встановленому порядку централь­ними органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Не можуть бути використані для оцінки будь-які спеціалізовані схеми або переліки, що розроблені але не були затверджені у встановленому порядку. Критерій тільки один — законодавче визначення такого об'єкта. Якщо його немає, фахівець не має права застосовувати до нього відповідні коефіцієнти.

152

Доцільно розглянути приклад виділення таких територій та встановлення приналеж­ності земель до зазначеного переліку. Для прикладу буде розглянуто рекреаційну зону поблизу м. Черкаси.

Перше, що треба з'ясувати — яким документом визначено цю рекреаційну зону. Та­ких документів кілька: схема районного планування Черкаської області, проект плану­вання приміської зони м. Черкаси (в яку входять Черкаський, Смілянський та Золото­ніський райони), проект районного планування Черкаського району, а також проект планування зони відпочинку "Сокирно". Всі проекти в різні роки виконав Інститут "Діпромісто" (м. Київ).

Друге, наскільки ці документи придатні для використання? Всі ці проекти свого ча­су були затверджені Черкаською обласною радою народних депутатів або, за її дору­ченням, виконкомом облради. Відповідно чинного на той час законодавства, процеду­ри затвердження дозволяють віднести ці документи до числа тих, які можуть викорис­товуватись для потреб грошової оцінки.

Третє, при наявності певних розбіжностей у визначенні меж, який документ вважа­ти достовірнішим? Як правило, вірним вважається документ, що затверджувався пізні­ше і з більшою деталізацією.

Виходячи з цього, межі встановлені проектом планування зони відпочинку "Сокирно", слід вважати достовірнішими і саме ними керуватись при виникненні спірних питань.

Проектом приміської зони м. Черкаси визначено поділ тери­торій наступним чином (рис. 6.4):

зона А — лісопарк; зона Б — рекреаційні терито­рії;

зона В — ліс;

зона Г — рекреаційні терито­рії, не зайняті лісом.

р Дніпро

Рис. 6.4

Вздовж р. Дніпро суцільною смугою тягнуться різноманітні заклади відпочинку та лікування (будинки відпочинку, профілакторії, санаторії, табори відпочинку тощо).

Зони А і Б будуть безумовно віднесені до земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення і грошова оцінка має здійснюва­тись за порядком, встановленим цим розділом за умови, що у загальному балансі зе­мель вони не підлягають обліку як землі лісового фонду. (Порядок здійснення грошо­вої оцінки буде розглянуто в розділі оцінки земель лісового фонду).

Зона В безумовно має бути оцінена за процедурою оцінки земель лісового фонду, так само як і масив Черкаського бору на рис.6.4 вище зон Б і В.

1 тільки зона Г не викликає сумнівів щодо віднесення її до земель рекреаційного призначення.

Незважаючи, що у розглянутому прикладі ліс не відрізняється за породним складом і віком, порядок оцінки для різних зон різний.

До того ж, на території багатьох закладів відпочинку та лікування ростуть ті самі де­рева і візуально територія практично не має відмінностей. Проте, та частина лісового масиву, що знаходиться на території цих закладів має бути оцінена за порядком оцін

153

ки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення (розділ 2 Порядку) тому, що вони є частиною території господарюючих суб'єктів, які мають бухгалтерську звітність. Межі цих закладів мають визначатись відповідно до актів від­воду землі.

Для застосування у прикладі реальні дані були дещо змінено. Важливішим є з'ясу­вання принципів встановлення меж зон різного функціонального призначення в тих випадках, коли визначити їх можна лише на основі містобудівної та землевпорядної документації.

Розрахунки робити набагато простіше ніж у попередньому розділі через наявність у табл. 6.1 даних, які наведені у абсолютних величинах.

Таблиця 6.1

Нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення

(таблиця 3.1 Порядку) Категорія земель

Землі природоохоронного призначення Землі оздоровчого призначення

Землі рекреаційного призначення____

Землі історико-культурного призначення

________,___________:_____________І

Але в цьому випадку необхідно застосовувати річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель.

Приклад розрахунку грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційно­го та історико-культурного призначення. Вихідні дані:

земельна ділянка оздоровчого призначення площею 28 га, розташована поблизу міс­та Полтава;

нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель оздоров­чого призначення (Е) становить 403,0 грн./га за рік;

річну індексацію грошової оцінки земель на 2001 рік встановлено на рівні 1,42; термін капіталізації — 33 роки

земельна ділянка знаходиться у приміській зоні м. Полтава, значення коефіцієнта (Кр|) становить 1,2;

відстань до центру м. Полтава становить 15 км, значення коефіцієнта (К_р2) стано­вить 1,25;

значення коефіцієнта (К_рз) становить 1,20;

значення коефіцієнта, який враховує цінність об'єктів оздоровчого призначення (К_ц) для Полтавської області становить 0,9;

земельна ділянка оздоровчого призначення має статус місцевого значення (Кс) — 1,1; Підставляємо дані послідовно у формули: Ц_н = Ех Т_кх Кфх К_мх П$, К_щ = К_мхК_цхК_с = 1,8х 0,9х 1,1 = 1,78, К_м =К_р, х К_р2хК_р3 = 1,2 х 1,25 х 1,2 = 1,8; Ц_н = 403 х 33x1,78x28 = 662822,16 грн.

Застосовуємо річний коефіцієнт індексації 1,42. Результат розрахунків становить 940146,95

154

Відповідь: грошова оцінка земельної ділянки оздоровчого призначення становить 940 146,95 гривень.