7.2 Орендна плата

Основні принципи регулювання земельних орендних відносин викладено в осново­положному документі — Земельному кодексі України, а також в указі Президента Ук­раїни "Про приватизацію і оренду земельних ділянок несільськогосподарського приз­начення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.1995 № 608/95 і Законі України "Про оренду землі", які відображають тенденції в регулюванні орендних від- ' носин, пов'язані з розвитком ринкових процесів в Україні.

Оренда землі, як визначено Законом України "Про оренду землі", — це засноване на договорі термінове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідно­го орендареві для здійснення підприємницької і іншої діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, які знаходяться у власності громадян, юридич­них осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальна власність), дер­жави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймищами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи України, у влас­ності яких знаходяться земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності є органи місцевого самов­рядування: сільські, селищні, міські ради, а державної — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах їх компетенції. Рішення про надання в оренду земельних ділянок вказані органи державної влади приймають при попередньо­му узгодженні на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на основі дого­вору оренди, надається право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада мі­ністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України;

органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;

громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні

166

осо-

Орендарі отримують право на оренду земельної ділянки на підставі положекк г._и, ного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" і

^{Р Я}

пп ^Р

також договору оренди землі. Підставою для укладення договору права на оренду земельної ділянки комунальної або державній орендодавця. У разі придбання права на оренду земельної ділян садах, підставою для укладення договору о'реі є Р^ЇЇ

При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за додавця земельно, дшянки, право на оренду якого придбане (конкурсу), орендодавець відшкодовує орендореві витрати и рі, визначеному умовами договору, протягом шести місяців

Орендна плата за земельну ділянку — не ппяті-*- аі користування земельною дії Лозмір Ж

новлюються за угодою сторін, про що зазначається в договорі о™ Внен штати на майбутній перед оренди допускається на термін, що н У раз, визнання договору оренди земельної ділянки недійсним орендна плата за фактичний термін оренди землі, „е І^ мельн, дшянки державної або комунальної власності, централгзує^я жетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно дГзакощ плату за землю" , „е може бути меншою, ніж розмір земельного шда4 У р вшповщно до законів України розміру земельного податку орендодаїїь має ти збшьшення орендної плати, якщо інше не передбачені ^Г

Орендна плата може встановлюватися в таких формах: грошовій- вдтай Гпея ною кількістю або частиною продукції, яку отримують з орендовано"зежГноГдІя_Н ки); у вигляд, надання послуг орендодавцеві. Сторони можутТ передбачити в догГоп^: оренди об єднання вказаних форм або визначити інші форми плати Оревдна плата «

ГГв' г™ йіор™™ ^{В ДЄРЖЗВН1 Й} ' ^К°

При визначенні розміру орендної плати необхідно враховувати чих форм , типш орендної плати, наявність різних баз для

і-тно

У загальному вигляді, основні чинники, що визначають і що впливають ня птміп орендне, плати за земельні ділянки, можна звести до наступного ^{Р Р}

Форми орендної плати: грошова, що являє собою певну суму коштів-

^{Ї 3} «ваної земельної

- -ржавно-

надання певних послуг орендодавцеві. База орендної плати:

по угоді сторін

167

г

ринкова ставка орендної плати, яка склалася на місцевому ринку оренди землі. Види орендних ставок:

фіксована, тобто, обумовлений одноразовий розмір платежів на весь період оренди; процентна, тобто, постійний процент вартості або прибутку від орендованої земель­ної ділянки;

ступінчаста, тобто, розмір платежів, який змінюється протягом терміну оренди. Чинники, які визначають розмір орендної плати:

фізичні, що враховують місцерозташування, розмір, конфігурацію, інженерно-геоло­гічні умови, грунти і т.п.;

економічні, що враховують рівень цін і прибутків, ризиків, обсяги земельних поліп­шень;

адміністративні, які враховують умови використання земельної ділянки, встановлені обмеження і існуючі обтяження. Типи орендної плати:

валова (брутто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної¹ ділянки, сплачуються орендодавцем;

чиста (нетто), при якій всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендарем.

Розглянемо детальніше вказані чинники, що зумовлюють розмір орендної плати, і особливості їх застосування.

Стосовно форм орендної плати, можна відмітити наступні особливості.

По-перше, сторони можуть передбачати в договорі оренди об'єднання вказаних форм (грошової, натуральної) або визначити інші форми плати. Наприклад, орендар може передати як плату за землю орендодавцеві у власність або в оренду обумовлену річ чи майно, або орендодавець може зарахувати в орендну плату витрати на земель­ні поліпшення, які здійснені орендарем.

По-друге, стосовно земель державної і комунальної власності, передбачено виключ­но грошову форму орендної плати.

По-третє, при встановленні орендної плати в натуральній формі в договорі оренди визначається перелік продукції, її якісні показники, вартість, місце, порядок і терміни постачання.

По-четверте, якщо орендна плата встановлена в формі певних послуг, то в договорі оренди визначаються види послуг, їх вартість, місце і терміни надання.

Варто зазначити, що порядок проведення перерахунку обсягів натуральної форми та фор­ми певних послуг плати за оренду в грошову встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Розмір орендної плати може визначатися на основі орендних ставок, які можуть встановлюватися залежно від: обсягу продукції або прибутку, які можуть бути отрима­ні з орендованої земельної ділянки; встановленої ставки земельного податку; вартос­ті земельної ділянки.

Встановлення орендних ставок може базуватися на нормативних або ринкових ос­новах. Нормативна база передбачає, що в основу визначення плати приймається орен­дна ставка, встановлена нормативно-правовими актами на державному і/або місцево­му рівнях. Коли основою визначення орендної плати встановлено типову орендну ставку, яка склалася для подібних земельних ділянок на місцевому ринку оренди, то йдеться про ринкову її базу. Зазначаємо, що в основі як нормативної, так і ринкової

168

бази визначення ставок орендної плати лежить рентний прибуток, що виникає в про­цесі використання земельної ділянки і може виражатися в обсягах продукції, "торбі грошей", вартості земельної ділянки як капіталізованого рентного прибутку.

При встановленні ставки орендної плати залежно від обсягу продукції із земельної ділянки сільськогосподарського призначення до уваги береться рівень врожайності за останні п'ять років з цієї і подібних до неї за якістю грунтів 5-Ш сусідніх ділянок за умови ефективного господарювання.

Якщо говорити про зарубіжний досвід, то наприклад, в Японії орендна плата на ок­роплених землях складає до 25%, а на суходолі — до 15% вартості урожаю.

При встановленні ставки орендної плати залежно від обсягу прибутку із земельної ділянки несільськогосподарського призначення до уваги береться рівень прибутковос­ті, що встановився від діяльності, яка здійснюється на даній земельній ділянці або по­дібних до неї за місцерозташуванням і рівнем облаштування ділянок за умови ефек­тивного господарювання.

Ставка орендної плати може визначатися кратно ставці земельного податку, встановле­ного для земельної ділянки, що надається в оренду. При цьому потрібно мати на увазі, що:

орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності не може бу­ти меншою за розмір земельного податку, що визначено ст. 19 Закону України "Про оренду землі";

розмір плати за оренду земельної частки (паю), наданої селянами-пенсіонерами сіль­ськогосподарським підприємствам або фермерам, не може бути меншим 0,5 відсотка вартості земельної частки (паю), тобто, п'ятикратного розміру земельного податку. Це визначено Указом Президента України від 15 грудня 1998 року № 1353 "Про гаранту­вання захисту економічних інтересів і поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)".

Наявність таких обмежень на розмір орендної плати, встановлених нормативно-пра­вовими актами, по-перше, дозволяє здійснювати захист інтересів орендодавця — влас­ника земельної ділянки, оскільки при наданні в оренду земельної ділянки з орендною ставкою меншою ставки земельного податку, її власник втрачає будь-який економіч­ний інтерес. По-друге, це не суперечить принципам ринкової економіки. Так, в роз­винених країнах з метою захисту економічних інтересів як громадян, так і держави рег­ламентується не тільки нижня, але і верхня межа орендних ставок. Це робиться для то­го, щоб забезпечити прибуткове використання всіх земель незалежно від форми влас­ності на них. Наприклад, в Німеччині органи державної влади і місцевого самовряду­вання можуть в судовому порядку зажадати від орендодавця зменшення орендної пла­ти, щоб його земельна ділянка не залишалася не використаною.

Орендна ставка може визначатися як відсоток від вартості земельної ділянки, зокре- . ма від податкової вартості, тобто, на основі грошової оцінки земельної ділянки.

При визначенні розміру орендної плати за ставкою, встановленою як відсоток від грошової оцінки земельних ділянок, потрібно керуватися категорією земель, Поряд­ком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів і Порядком грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім зе­мель населених пунктів).

Аналіз зарубіжного досвіду показав, що в багатьох країнах орендна ставка складає 3-5% податкової вартості земельної ділянки. Зокрема, у Франції — 2-3% вартості зем-

169

лі, в Швеції — 5-8% вартості землі і будівель (близько 40% валового прибутку ферме­ра), в Польщі — 3% вартості землі.

Залежно від економічної ситуації, умов і способів господарювання на земельній ді­лянці приймається конкретний вид орендної ставки:

фіксована ставка, яка являє собою обумовлений разовий розмір платежів на весь термін оренди. Вона застосовується, як правило, при стабільній економічній ситуації або при короткостроковій оренді;

процентна ставка, яка представляє собою постійний відсоток вартості орендованої земельної ділянки або прибутку з неї. Вона дозволяє коригувати розмір платежів за­лежно від зміни грошової оцінки земельної ділянки або її прибутковості без перегля­ду умов договору;

ступінчаста ставка, яка змінюється протягом терміну оренди, використовується у ви­падках, коли необхідно врахувати відмінності в прибутковості землі на різних стадіях освоєння ділянки, різке коливання цін при нестабільній економічній ситуації тощо. Як правило ставки орендної плати переглядаються не частіше одного разу на рік.

На розмір орендної плати суттєво впливають такі чинники як:

місцерозташування і розмір земельної ділянки; *

термін оренди;

існуючі обмеження і сервітути на використання земельної ділянки;

умови освоєння земельної ділянки;

наявність певних опціонів;

розподіл поточних витрат.

Чинник місцезнаходження. Особливості розміщення земельної ділянки враховуються, в основному, при виконанні робіт за грошовою оцінкою земель населеного пункту сис­темою регіональних, зональних і локальних коефіцієнтів.

Особливості місцезнаходження земельної ділянки визначаються наступними чинниками:

розмір земельної ділянки;

конфігурація земельної ділянки;

кутове або внутрішньоквартальне розміщення земельної ділянки.

Розмір орендної плати безпосередньо залежить від площі земельної ділянки. Це не означає, що ця залежність прямо пропорційна. Так, якщо площа земельної ділянки до­сить мала і не дозволяє забезпечити нормальну експлуатацію і обслуговування в пов­ному обсязі об'єктів господарювання, які знаходяться на ній, то розмір орендної пла­ти може бути істотно зменшений. Якщо розмір земельної ділянки є надмірним для да­ного виду використання, то можливо застосовувати диференційовану орендну ставку: для достатнього розміру — повна, для надлишку — зменшена на 30-50%. Зрештою, розмір земельної ділянки повинен відповідати її функціональному використанню і тільки в цьому випадку орендна ставка буде максимально високою.

Для обліку впливу розміру земельної ділянки на орендну плату у Києві, наприклад, зас­тосовується підвищений коефіцієнт 1,5 (якщо розмір земельної ділянки менше 100 кв.м).

У Російській Федерації облік розміру земельної ділянки здійснюється на основі ко­ефіцієнта її забудованості (відношення забудованої частини до загальної площі земель­ної ділянки):

забудована територія більше 90% - 1,0; від 71 до 90% - 1,2; від 41 до 70% - 1,5; від 21 до 40% - 1,7; від 20% і менше - 2,0.

170

Конфігурація земельної ділянки. Вважається, що найоптимальнішою формою зе­мельної ділянки є прямокутна. Тому, будь-яке відхилення від даної форми повинно призводити до зменшення розміру орендної плати. У цьому випадку, може бути вико­ристаний підхід, аналогічний вищезгаданому для надлишкової площі, тобто, для пря­мокутної форми земельної ділянки застосовується повна ставка, а для відмінної від прямокутної форми — зменшена на 30-50% ставка (для надлишкових метрів, що не потрапляють в максимально можливий умовно виділений прямокутник).

Для певних видів діяльності важливим параметром земельної ділянки є довжина йо­го фронтальної лінії, яка виходить на магістраль. Облік даного чинника відбувається шляхом збільшення розміру орендної плати залежно від значення коефіцієнта, який враховує співвідношення довжини фронтальної лінії і периметра земельної ділянки. В той же час ставки орендної плати для певних видів діяльності (розміщення об'єктів торгівлі, побуту і інших об'єктів комерційного використання) може бути знижена, як­що земельна дільниця має внутрішньоквартальне розміщення.

Термін оренди. Вважається, що ризик орендодавця при наданні земельної ділянки на умовах довгострокової оренди буде меншим, ніж при короткостроковій оренді. При цьому береться до уваги цільове призначення використання земельної ділянки. Перед­бачається, що довгострокова оренда найбільш прийнятна при значних капітальних витратах на земельні поліпшення і з досить довгим періодом їх окупності. Існують різ­ні підходи для обліку терміну оренди при встановленні розміру орендної плати.

У Києві, наприклад, максимальний розмір орендної плати залежно від терміну орен­ди не може перевищувати:

2% від грошової оцінки земельної ділянки, якщо ділянка надана в довгострокову оренду (до 50 років);

5% від грошової оцінки земельної ділянки, якщо ділянка надана в короткострокову оренду (до 3 років).

В Одесі розмір орендної плати залежно від терміну оренди встановлюється на рівні:

15% від грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 1 до 3 років;

25% від грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 3 до 10 років;

30% від грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 10 до 15 років;

35% від грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 15 до 25 років;

40% від грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 25 до 50 років.

Існуючі обмеження і сервітути на використання земельної ділянки. Найчастіше дані обмеження зумовлюються необхідністю дотримання встановленого режиму господарю­вання, або забезпечення зобов'язань перед третіми особами, що з економічної точки зору призводить до часткового зменшення вартості земельної ділянки, а значить і роз­міру орендної плати. Так, наприклад, може виникнути необхідність будівництва інже­нерної комунікації, яка повинна пройти через орендовану земельну ділянку, або необ­хідно забезпечити право проходу або проїзду через неї тощо. У таких випадках розмір орендної плати повинен бути зменшений. Як правило орендна плата в даних випадках зменшується на частку, пропорційну 50% площі встановленого сервітута.

Період освоєння земельної ділянки. Якщо для повноцінного використання земельної ділянки від орендаря за умовами договору оренди потрібно виконати певний обсяг ро­біт по її освоєнню або облаштуванню, то орендна плата на період освоєння земельної ділянки за взаємною домовленістю сторін може бути або повністю знята або зменше­на на певний відсоток від осягу, визначеному відповідно до технічних умов (вимог).

171

Опціони. Відповідно до договору оренди орендар може дістати право на забудову зе­мельної ділянки, субаревду, продовження права оренди після закінчення терміну орен­ди, отримання орендованої земельної ділянки в приватну власність тощо. Природно, такі додаткові права повинні враховуватися більш високою ставкою орендної плати.

Розподіл поточних витрат. Умовами договору оренди може передбачається розподіл поточних витрат, пов'язаних з використання земельної ділянки, на охорону земель, експлуатацію розміщених на ній будівель, споруд тощо.

Треба мати на увазі, що розмір орендної, плати, встановлений на основі грошової оцінки земельної ділянки, не_завжди буде відповідати вимогам ринку оренди землі. То­му, з розвитком ринку оренди землі, і передусім вторинного ринку, на якому орендо­давцями виступають громадяни і юридичні особи, що мають у власності земельні ді­лянки, все більшогр_значе^2Ія буде набувати ринкова орендна плата.

Розмір ринкової орендної плати завжди коливається між мінімальним рівнем, який визначається фактичним рентним прибутком із земельної ділянки, і макси­мальним, тобто, тією величиною, яку потенційний орендар готовий заплатити ви­ходячи з очікуваних прибутків від її облаштування і забудови, і пов'язаних з цим витрат.

Інакше кажучи, ринкова орендна плата — це, з одного боку, той максимальний роз­мір плати, за яку орендодавець може надати земельну ділянку в оренду, а з другого — той мінімальний розмір плати, за яку орендар може взяти земельну ділянку в оренду. Тому для визначення ринкової орендної плати необхідне проведення аналізу умов оренди, яка є найтиповішою для місцевого ринку земельних ділянок конкретного призначення. Ринкова орендна ставка — це найвірогідніша величина орендної плати, за яку обізнаний і не зобов'язаний надавати свою земельну ділянку в оренду орендо­давець погодився б надати, а обізнаний і не зобов'язаний орендувати орендар погодив­ся б взяти цю земельну ділянку в оренду.