8.2 Бази оцінки та особливості їх застосування

У процесі визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав одним самих перших рішень,*яке необхідно прийняти оцінювачу, пов'язано із визначенн виду вартості, який зумовлений метою оцінки та сферою застосування її результат Оцінювачі, як правило, не застосовують неспецифікований термін "вартість", а утс нюють, яка саме вартість визначається:

ринкова

ринкова при існуючому використанні

інвестиційна

ліквідаційна

страхова

податкова

споживна

спеціальна.

Найчастіше при оцінці землі застосовується ринкова база оцінки, яка включає І перших види вартості, а саме: ринкову та ринкову при існуючому використанні. Ін види вартості відносяться до неринкових баз оцінки землі.

Фундаментальними для всієї практики оцінки є концепція та визначення ринко вартості. Незважаючи на деякі розходження у формулюваннях визначення ринко вартості, серед оцінювачів різних країн досягнуто єдине тлумачення основних пою ринкової вартості.

У національних стандартах оцінки наведено наступне визначення ринкової варта "Ринкова вартість — це найбільш вірогідна ціна, за яку об'єкт може (міг) бути про,; ний на відкритому конкурентному ринку в момент, що співпадає з датою оцінки, г наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з у] хуванням того, що термін реалізації об'єкта повинен бути при цьому розумно довги

З наведеного визначення ринкової вартості витікають основні принципи оцінки тлумачення таких основних понять оціночної діяльності як "ціна", "собівартість" ("ві рати"), "ринок" та "вартість".

Ціна як грошова сума, за яку даний конкретний покупець погоджується сплатити даний конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюєті

177

угода, не завжди являє собою міру дійсної цінності об'єкта купівлі-продажу. Це вини­кає у випадках, коли умови угоди відрізняються від типових, наприклад, продавець має невідкладну потребу в продажу об'єкта, покупець і продавець пов'язані родинними чи майновими зв'язками або договірними відносинами, що виходять за межі договору ку­півлі-продажу об'єкта тощо. При визначенні вірогідної ціни купівлі-продажу оцінюва­чі виходять з тих припущень, які закладено в поняття "ринкової вартості".

Собівартість земельної ділянки включає витрати, пов'язані з відведенням, забудовою та утриманням земельної ділянки. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише при певних умовах, коли пропозиція та попит збалансовані, а земельна ділянка вико­ристовується найкращим та найефективнішим чином.

Ринок представляє собою систему, в якій товари та послуги переходять від продав­ців до покупців за допомогою цінового механізму. Концепція ринку припускає мож­ливість передавати земельну ділянку з рук в руки без обмежень діяльності продавців і покупців, при цьому кожна із сторін діє відповідно до співвідношення попиту та про­позиції, інших ціноутворюючих факторів, не зазнає тиску надзвичайних обставин і діє у своїх інтересах усвідомлено і раціонально.

Ринкова вартість як база оцінки застосовується за наявності таких умов, що наведе­ні при її визначенні, кожна з яких має свою концептуальну основу:

ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною про­дажу. Це найвірогідніше ціна, яка реально може бути отримана на дату оцінки на ринку, що задовольняє умовам визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця. При цьому не враховуються ціни, що можуть бути завищені або занижені за рахунок таких особливих умов чи обставин угоди, як нетипова форма взаєморозрахунків, спеціальні компенсації чи скидки тощо;

продаж має відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відбиває дійсний стан ринку саме на дату оцінки, а не на попередню або майбутню дату, оскільки ринкові умови можуть змінюватися;

угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. Цим підкреслюється, що сторони діють усвідомлено та раціонально на основі типової мо­тивації, не зазнають тиску надзвичайних обставин (терміновість укладання угоди, бор­гові зобов'язання тощо). При цьому кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики земельної ділянки, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;

відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є виключно гроші; ціна представляється нормальною компенсацією за земельну ділян­ку, що продається, і є вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов'яза­не з однією із сторін, яка задіяна в купівлі-продажу;

термін реалізації об'єкта повинен бути розумно довгим. При цьому треба мати на увазі, що земля — це низько ліквідний товар і не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж землі вимагає значного терміну для адекватного маркетингу, але при цьо­му прогнозований термін експозиції земельної ділянки на ринку повинен відповідати середньоринковому рівню щодо аналогічних об'єктів.

Дотримання перелічених умов дозволяє визначити ринкову вартість земельної ділян­ки, яка є об'єктивною на конкретну дату оцінки. При цьому ринкова вартість не вклю­чає витрат, пов'язаних з забезпеченням купівлі-продажу, та всіх пов'язаних з такою угодою податків.

178

Особливим видом ринкової вартості є ринкова вартість при існуючому використан­ні. Під нею розуміється ринкова вартість земельної ділянки, визначена за умови при­пущення, що її подальше використання буде відбуватися таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням її здібності продовжувати здійснювати свій внесок у за­гальну вартість ділового підприємства, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.

Порушення певних умов, що визначають ринкову вартість, призводить до зміни ви­ду вартості, що оцінюється, а відповідно до зміни бази оцінки на неринкову.

Інвестиційна вартість — це вартість власності для конкретного інвестора (групи ін­весторів), визначена виходячи з конкретних умов та мети інвестування. На відміну від ринкової вартості, що передбачає "типового покупця" ("типового інвестора"), інвести­ційна вартість визначається потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер викорис­тання земельної ділянки).

Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, що може бути отримана в разі необхідності продажу об'єкта на ринку в термін, що значно коротший середньоринко-вого терміну експозиції об'єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості. Ця вартість не враховує витрати, які пов'яза­ні з підготовкою об'єкта до продажу, його зберіганням, охороною тощо. Експертна оцінка земельної ділянки, що передається під заставу (іпотека), може здійснюватися ви­ходячи з їх ліквідаційної вартості. При цьому у разі визначення даного виду вартості експерт прогнозує її значення на дату, коли можливий перехід права власності на об'єкт застави до заставодавця виходячи з умов кредитної угоди, та виражає її в грошовій су­мі, що приведена на дату оцінки виходячи із зміни вартості грошей у часі. Інші випад­ки, що потребують визначення ліквідаційної вартості, можуть бути передбачені законо­давством у частині примусовості та стислого терміну продажу з боку продавця.

Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно до умов догово­ру страхування (полісу).

Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визначеному законо­давством про оподаткування землі.

Споживною вартістю є вартість внеску, що конкретний власник вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого викорис­тання цієї власності або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. На відміну від ринкової вартості споживна вартість має цінність для конкрет­ного користувача при конкретному варіанті використання, тому вона відноситься до неринкової бази оцінки.

Спеціальна вартість є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв'язку земельної ділянки з іншими земельними ділянками, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об'єкта. В даному випадку спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її відносять до неринкової ба­зи оцінки.

Для обгрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відпо­відно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити наступні процедури:

179

ідентифікувати об'єкт експертної оцінки та права з ним пов'язані

зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів

дати чітке визначення виду вартості, що визначається

виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення даного виду вартості.

Як правило, придбання земельної ділянки або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначен­ня ринкової вартості земельної власності.

Обов'язковою передумовою, етапом при визначенні ринкової вартості земельної ді­лянки є встановлення її найкращого та найбільш ефективного використання.