Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів

ПРИ УМОВНОМУ РОЗПОДІЛІ ЗАБУДОВАНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

НА СКЛАДОВІ КОМПОНЕНТИ (ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА, БУДІВЛІ, СПОРУДИ)

12.1 Метод співвіднесення

Метод співвіднесення (серед оцінювачів його ще називають методом перенесення) базується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюється тією часткою, яку вона привносить у загальну вартість нерухомості, залежної від ступеня містобудівної цінності земель. Це дозволяє визначити ціну землі як частку в ціні про­дажу або в дохіді від оренди того чи іншого об'єкта нерухомості.

Цей метод, що був опублікований В.Неглі в 1958 році в першому виданні "Розра­хунку вартості будівельної ділянки", засновано на чисельних дослідженнях загальних економічних зв'язків, які свідчать, що для кожного типу нерухомості існує стійкий зв'язок між вартістю землі та загальною вартістю нерухомості. Така ж закономірність простежується і в дохідах від здачі в оренду об'єктів нерухомого майна, що розташова­ні на земельній ділянці. До того ж було доведено, що частка землі в сумарній вартос­ті нерухомості зростає з підвищенням містобудівної цінності території. Виявлена зако­номірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, де кожному кла­су відповідає типове співвідношення між вартістю землі та загальною вартістю забудо­ваної земельної ділянки. Слід зазначити, таблиці ситуаційних класів не є універсаль­ними, тобто вони повинні враховувати специфіку кожного населеного пункту. У табл.16.1 наведено таблиці ситуаційних класів, які застосовуються в Швейцарії та Ні­меччині.

Таблиця 12.1

Приклад таблиць ситуаційних класи

Номер ситуаційного класу

Більш звичну форму таблиці ситуаційних класів наведено в [ ], підготовлених Між­народним центром приватизації, інвестицій та менеджменту і Українським товарис­твом оцінювачів (табл. 12.2).

228

Частка землі в загальній вартості об'єкта

Таблиця 12.2 в залежності від його місцерозташування

Коефіцієнт ЦІННОСТІ території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %
' 0,1	0,6	2,1	13,1	4,1	25,6	6,1	38,1
0,2	1,3	2,2	13,8	4,2	26,3	6,2	38,8
0,3	1,9	2,3	14,4	4,3	26,9	6,3	39,4
0,4	2,5	2,4	15,0	4,4	27,5	6,4	40,0
0,5	3,1	2,5	15,6	4,5	28,1	6,5	40,6
0,6	3,8	2,6	16,3	4,6	28,8	6,6	41,3
0,7	4,4	2,7	16,9	4,7	29,4	6,7	41,9
0,8	5,0	2,8	17,5	4,8	30,0	6,8	42,5
0,9	5,6	2,9	18,1	4,9	30,6	6,9	43,1
,0	6,3	3,0	18,8	5,0	31,3	7,0	43,8
,1	6,9	3,1	19,4	5,1	31,9	7,1	44,4
,2	7,5	3,2	20,0	5,2	32,5	7,2	45,0
,3	8,1	3,3	20,6	5,3	33,1	7,3	45,6
,4	8,8	3,4	21,3	5,4	33,8	7,4	46,3
,5	9,4	3,5	21,9	5,5	34,4	7,5	46,9
,6	10,0	3,6	22,5	5,6	35,0	7,6	47,5
,7	10,6	3,7	23,1	5,7	35,6	7,7	48,1
,8	п,з	3,8	23,8	5,8	36,3	7,8	48,8
,9	11,9	3,9	24,4	5,9	36,9	7,9	49,4
2,0	12,5	4,0	25,0	6,0	37,5	8,0	50,0

Перевагою методу співвіднесення є відносна простота його застосування, що дозво­ляє його використовувати для експрес-оцінки земель різного функціонального приз­начення в межах населеного пункту, оскільки є достатня інформація про ціни прода­жу чи розміри орендної плати, що склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Слід зазначити, що наведені співвідношення між ціною землі і загальною вартістю нерухомості залежно від містобудівної цінності території добре корелюються із значен­нями, отриманими при побудові таблиць ситуаційних класів для конкретних населе­них пунктів України. Так, в таблиці А еталону технічної документації грошової оцін­ки земель м.Бровари Київської області рівню містобудівної цінності території Кц = 2,03 частка землі в ціні продажу квартири становить 12,7%. В наведеній вище таблиці коефіцієнта цінності території 2,0 відповідає значення частки землі 12,5%, тобто, дані досить близькі.

229