- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель..................164
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •Глава 9. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок......................................187
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу..................................................................................................200
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1 Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Глава 2. Інформаційна база грошової оцінки
- •2.1 Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •2.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •2.3 Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •1. Автоматизований збір, обробка та аналіз вихідних даних (як картографічних, так і семантичних).
- •2. Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу пс.
- •3. Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через застосування принтерів та плотерів.
- •Глава 3. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці.
- •3.1 Передумови
- •3.2 Містобудівна документація
- •3.3 Землевпорядна документація
- •Глава 4. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •4.1 Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •4.2 Якісні характеристики грунтів
- •4.3 Природно-сільськогосподарське районування території України
- •4.4 Бонітування грунтів
- •4.5 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •4.5.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •4.5.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок
- •Глава 5. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •5.1 Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки земель
- •5.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта
- •5.4. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •5.5 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту
- •Глава 6. Грошова оцінка земель
- •6.1 Основні положення
- •6.3 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення
- •6.4 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •6.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •6.6 Грошова оцінка земель запасу
- •6.7 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель
- •7.1 Оподаткування земель
- •7.2 Орендна плата
- •7.3 Індексація грошової оцінки
- •Глава 8. Основні принципи експертної оцінки, різновиди бази оцінки
- •8.1 Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •8.2 Бази оцінки та особливості їх застосування
- •8.3 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки
- •8.4 Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •8.5 Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Глава 9. Методичний підхід,
- •9.1 Загальна характеристика методичного підходу
- •9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •Глава 10. Методичний підхід,
- •10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
- •10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого дохіду
- •10.4 Приклади застосування методичного підходу,
- •Глава 11. Методичний підхід,
- •11.1 Процедура визначення очікуваної ціни продажу земельної ділянки з об'єктами нерухомого майна, що на ній розташовані
- •11.2 Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці
- •11.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •12.1.1 Приклад застосування методу співвіднесення
- •12.2 Метод розподілення доходу
- •12.2.1 Приклад застосування методу розподілення доходу
- •01601, Україна, м. Київ, пров. Музейний,12
4.4 Бонітування грунтів
Інтегрально природні характеристики грунтів відображає такий показник як бал бонітету (добротність) грунтів, який встановлюється шляхом бонітування грунтів.
Бонітування грунтів — це порівняльна оцінка якості грунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Бонітування грунтів є складовою частиною державного земельного кадастру, а значення балів бонітету заносяться в базу даних державного земельного кадастру. Термін бонітування походить від латинського "Ьопііаз" — доброякісність. Засновником бонітування грунтів є вчений-грунтознавець В.В. Докучаєв (1854 — 1934 рр.), який в 80-ті роки XIX століття заклав основи генетичного ґрунтознавства.
Під бонітуванням грунтів слід розглядати оцінку ступеню відповідності властивостей грунтів вимогам вирощування сільськогосподарських рослин, тобто, оцінку грунтів як засобів праці в сільськогосподарському виробництві. Але нерідко грунти, що мають сприятливі для рослин властивості, знаходяться не в кращих природно-кліматичних умовах, що не дає змоги реалізувати їх потенціал. Тому необхідно комплексно враховувати всі природні фактори, що впливають на врожай сільськогосподарських рослин та на затрати на їх вирощування. Для цього необхідно здійснювати бонітування земель як типу сільськогосподарського ландшафту.
Недоліком такого підходу є практична неможливість оцінки природної родючості грунтів, тому що вона тісно пов'язана зі штучною родючістю. В процесі сільськогосподарського освоєння угідь грунти неминуче еволюціонують і при цьому питома вага штучної родючості часто перевищує природну. Варто зазначити, що головними факторами продуктивності землі поряд з якістю грунтів є кількість внесених добрив, рівень забезпеченості робочою силою та сільськогосподарською технікою, технологічні умови обробки полів, рівень інтенсивності землеробства та інші.
Роботи з бонітування грунтів виконуються згідно з Методичними рекомендаціями по проведенню бонітування грунтів [49], де передбачаються наступні етапи робіт по бонітуванню фунтів: уточнення природно-сільськогосподарського районування земельного фонду; складання списків агровиробничих груп фунтів; афоекономічне обфунтування розміщення посівів сільськогосподарських культур; збір і обробку даних про якість фунтів; вибір еталонів фунту для бонітування; розрахунок балів бонітету фунтів. В Методиці розроблені також підходи до бонітування фунтів під багаторічними насадженнями, кормовими угіддями та до бонітування фунтів особистих підсобних господарств фомадян.
106
Об'єктом бонітування є агровиробничі групи грунтів в межах природно-сільськогосподарських районів. В 1963 році в Україні було здійснено суцільне обстеження грунтів і складено карту агровиробничих груп грунтів в масштабі 1:250000. Всього на території України фахівці розрізняють понад 5000 різновидів грунтів, але з метою уніфікації та спрощення процедури обробки показників грунтів було прийнято 222 агровиробничі групи грунтів. Агровиробниче групування грунтів здійснюється за наступними показниками: походженням грунтів; їх механічним складом; рівнем родючості та іншими властивостями. Афовиробничі фупи грунтів пронумеровані в певному порядку і кожна з них має сталий код (позначення) і назву. Наприклад: кодом "53г" позначені чорноземи типові малогумусні та чорноземи сильно-реградовані легкосуглинкові. Повний перелік агровиробничих груп грунтів України наведено в додатку 1.
З метою визначення балів бонітету афофуп для кожного природно-сільськогосподарського району складаються картосхеми зон вирощування найпоширених в країні товарних сільськогосподарських культур. Для орних земель це такі сільськогосподарські культури як озима пшениця, озиме жито, ячмінь, овес, кукурудза на зерно, соняшник, цукровий буряк, картопля, льон. Для кожної із зернових культур бали бонітету визначаються окремо.
Картосхеми складаються та уточнюються на основі аналізу біологічних потреб окремих сільськогосподарських культур щодо тепла, світла, вологи, властивостей фунту на різних фазах розвитку та зіставлення мінімальних та максимальних значень цих даних з багаторічними природними показниками всієї території України. При цьому використовуються багаторічні дані спостережень метеостанцій, матеріали геоморфологічних, гідрологічних, фунтових та інших обстежень.
Наступним етапом є розробка шкал бонітетів фунтів шляхом обробки даних про властивості фунтів в межах природно-сільськогосподарських районів. Бонітет є інтегрованим показником якості (родючості) фунту стосовно конкретної сільськогосподарської культури. Виражений в балах бонітет є відносною величиною, яка інтефує різнобічні ознаки і властивості фунту.
У кожному природно-сільськогосподарському районі для кожної культури визначається еталонний грунт (зональний), який є найбільш репрезентативним в межах району по площі, властивостями та родючістю. Це дає змогу родючість інших агрогруп визначати шляхом порівняння їх властивостей з властивостями еталонного грунту.
Встановлення балів бонітету здійснюється за об'єктивними найбільш сталими природними властивостями фунтів, які корелюють з урожайністю культур. В різних природно-сільськогосподарських районах кореляційні зв'язки між властивостями фунтів та врожайністю культур різні, тому необхідно визначити — які саме властивості фунтів корелюють з врожайністю певних культур. Якщо значення коефіцієнтів кореляції знаходяться в інтервалі від 0,7 до 1,0 то це свідчить про тісний зв'язок показників врожайності та властивостей фунту. В процесі бонітування фунтів встановлюється ступінь відповідності властивостей фунтів вимогам сільськогосподарських рослин. При цьому до уваги беруться ті властивості фунтів, динаміка змін яких найменша і вони добре корелюють з врожайністю сільськогосподарських культур.
107
До таких властивостей грунтів відносяться наступні [49]: вміст гумусу в орному шарі і по генетичних горизонтах; потужність гумусових горизонтів; вміст фізичної глини; індекс фізичного стану; ступінь засоленості; скелетність грунтів; кислотність (рН солевого витягу); оглеєність; еродованість; вміст рухомих поживних речовин (фосфору і калію); змитість та інші.
Однією з найбільших проблем бонітування грунтів є встановлення еталонних значень оціночних властивостей та виявлення характеру залежності врожайності сільськогосподарських культур від показників властивостей грунтів в різних інтервалах їх значень. Для бонітування на кожний природно-сільськогосподарський район необхідно скласти шкалу на 100 бальній основі. В межах природно-сільськогосподарського району вибирається еталонний грунт, стосовно якого розраховують бали бонітету інших грунтів за формулою
(4.1)
де Б - бал бонітету;
П - показник властивості грунту, для якого визначається бал бонітету
(наприклад вміст гумусу); Пе - показник властивості грунту, прийнятого за еталон.
Формулу (4.1) використовують для розрахунку балів бонітету у більшості випадків, оцінюючи якість грунтів як за показниками природних властивостей, так і за показниками врожайності сільськогосподарських культур. З формули очевидно, що якість ета-лонового грунту оцінюється в 100 балів, ця оцінка є найпоширенішою умовною ціною якості грунтів, прийнятих за еталон.
За визначеними балами бонітету грунтів складають дві оцінювальні шкали. Першу, основну, складають за об'єктивними, тобто, природними і набутими властивостями грунту; другу — за урожайністю сільськогосподарських культур для орних земель або за продуктивністю кормової маси на сіножатях і пасовищах.
Оцінювальні шкали можуть бути замкненими або розімкненими. Якщо еталоном слугують грунти, які за природними ознаками належать до найродючіших, або за такий же еталон приймають показник максимальної урожайності, отримають замкнену шкалу; якщо за еталон приймають природні ознаки і дані урожайності домінуючого типу грунтів, побудовану оцінювальну шкалу називають розімкненою.
Бонітування здійснюють як за показником окремої властивості грунту, наприклад за вмістом гумусу, так і з врахуванням сукупності природних властивостей грунту. Оскільки властивості грунту по-різному впливають на урожайність, для зваженого урахування цього впливу використовують так звані показники детермінації:
Е = Г2 . (4.2)
108
де г - коефіцієнт кореляції між урожайністю і показником окремої ї властивості грунту.
Коефіцієнт кореляції визначають в результаті кореляційного аналізу за формулою
(4-3)
гп.у ~ }
де Пр уі, - показники природних властивостей грунту і урожайності
на ньому в межах окремої групи грунтів;
Ь„,Ц, - середнє арифметичне значення показників природних властивостей і урожайності відповідно в межах природно-сільськогосподарського району.
Значення коефіцієнта кореляції вказує на тісноту зв'язку між урожайністю і показником окремої властивості грунту. Якщо коефіцієнт кореляції перебуває в інтервалі 0,51-0,70, констатують наявність зв'язку між обома факторами; в інтервалі від 0,71 до 0,90 вказують на тісний зв'язок; більше 0,90 — дуже тісний зв'язок.
Узагальнений бал бонітету грунту, з урахуванням внеску кожного фактора, обчислюють як середньозважений по відношенню до показників детермінації за формулою:
Бг =
(4.4)
де Ьг - узагальнений бал бонітету грунту;
Б\ , Б2 Ьп - бали фунту за окремими властивостями;
Д, Д 2 Д ' показники детермінації між окремими властивостями
і урожайністю.
Бали бонітування зводяться в оцінювальні шкали, які після перевірки використовують для оцінки грунтів в сільськогосподарських підприємствах на території природно-сільськогосподарського району. Якість складеної бонітувальної шкали перевіряється через вірогідність її основної оцінювальної одиниці — одного бала. Для цього, користуючись даними про середню багаторічну урожайність окремої провідної культури, наприклад озимої пшениці, з території, яку займає чітко визначена за якістю групи грунтів, обчислюють ціну одного бала шкали:
109
й -"'
Ц б ~тг~
(4.5)
де
показник середньої багаторічної урожайності; бал бонітету грунтів даної території.
В іншому господарстві даного земельнооцінювального району обчислюють розрахункову урожайність для тих земель, де вирощувалась аналогічна культура, за формулою:
(4.6)
де
бал бонітету території, для якої розраховується урожайність.
Потім розраховану урожайність (Пу)р порівнюють з фактичною (Пу)ф. Якщо виконується умова
<47>
то шкала вважається вірогідною І затверджується для використання.
Для оцінки сільськогосподарських угідь, розташованих у межах населених пунктів, на які, як правило, відсутні матеріали ґрунтових обстежень, складаються так звані екстраполяційні карти грунтів. З цією метою залучаються грунтові карти прилеглих територій, а також матеріали аерофотозйомки та інших обстежень, які дозволяють зіставити діагностичні ознаки обслідуваних і необслідуваних земель. Виділені на екстраполяційній карті грунтові відміни об'єднуються в агровиробничі групи грунтів з відповідними балами бонітету.
Шкали бонітетів грунтів визначених в межах природно-сільськогосподарських районів дозволяють провести ранжування грунтів за родючістю в межах одного району.
Для переведення регіональних шкал бонітування грунтів у єдину загальнодержавну систему з єдиною ціною бала (тобто, по зоні вирощування кожної культури) застосовуються так звані екологічні коефіцієнти, які розраховуються через співвідношення багаторічної урожайності певної сільськогосподарської культури на еталонному грунті в природно-сільськогосподарському районі до урожайності тієї ж культури на еталонному грунті в зоні її вирощування.
При здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення використовуються дані бонітування грунтів, проведеного в 1993 році Інститутом землеустрою УААН.
110
