10.4 Приклади застосування методичного підходу,

що грунтується на капіталізації чистого доходу Приклад 1.

Вихідні дані.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення знаходиться у тимчасовому довгостроковому користуванні на умовах оренди у Відкритого акціонерного товарис­тва в місті Києві у Подільському районі.

Розмір орендної плати за земельну ділянку відповідно до договору оренди складає 1,5% грошової оцінки земельної ділянки (рішення Київради від 21.12.2000 № 118/1095 "Про орендну плату за землю в м. Києві").

Площа земельної ділянки П₃д, за даними договору з Київською міською державною адміністрацією від 28 грудня 1998 р. № 85-5-00020 та плану тимчасового землекорис­тування, складає 1 266 кв. метрів.

Розрахунки.

Для розрахунку розміру орендної плати визначимо грошову оцінку земельної ділян­ки, що оцінюється.

Грошова оцінка 1 кв. м міських земель (Ц_н) в економіко-планувальній зоні № 1 "Поділ" для земель промисловості (коефіцієнт, що враховує відносну прибутковість різ­них категорій забудованих земель, складає 1,20) до урахування локальних факторів міс-церозташуванн земельної ділянки згідно з рішенням Київської міської ради від 27.04.2000 № 104/825 "Про затвердження грошової оцінки земель м. Києва" становить:

Ц_н = 1071,39 грн./кв. м

Коефіцієнт перерахунку (індексації) грошової оцінки земель населених пунктів К'_п згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 № 783 "Про про­ведення індексації грошової оцінки земель" складає 1,182.

Коефіцієнт К_мз, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки, з урахуванням розташування об'єкта в зонах магістралей підвищеного місто-формуючого значення (К_мз, = 1,08), пішохідної доступності швидкісного транспорту (Кмз2 = 1,07), пішохідної доступності громадських центрів (К_мзз = 1,07) і в межах за­повідної території (К_М34 = 1,11) становить:

К_мз = 1,08 х 1,07 х 1,07 х 1,11 = 1,37.

205

Відповідно до розрахункової формули вартість земельної ділянки Ц₃ за грошовою оцінкою складає:

Ц₃ = 1071,39 грн./кв. мхі, 182 х 1,37 х 1266 кв. м =2 196 440 гри. Таким чином, розмір орендної плати (О_пл) дорівнює: 2 196 440 грн. х 0,015 = 32 947грн.

У випадку, коли б цю земельну ділянку в оренду надавав власник землі, то з цього валового дохіду необхідно було б виключити розмір земельного податку та податок на прибуток.

С_к визначаємо кумулятивним способом (табл. 10.1).

Визначення ставки капіталізації кумулятивним способом

Таблиця 10.1.

Найменування ставки та компенсацій	Значення ставки (компенсації), %
Базова ставка (типова ставка відсотка за найбільш надійними валютними депозитами з щомісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку на прибуток)	7... 9
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним)	3... 4
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)	2
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкта не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора, що суттєво відрізняється від середнього)	1
Компенсація ризиків, що притаманні галузі (інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього)	2... 3
Компенсація інших видів ризику	1
Всього:	16 ... 20

Як видно з таблиці, прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чис­того дохіду Ск з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на лік­відність, ризик, компетентне керування та специфічні умови інвестицій оцінюються у межах 16 ... 20%, що добре кореспондується з даними про прибутковість інвестицій в комерційну нерухомість, яка складає для більшості проектів 10...25%. Прийняте як найбільш вірогідне середнє значення С_к в межах вказаного діапазону складає 18%.

Таким чином, експертна грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарсько­го призначення за даним методичним підходом складає:

32 947 грн./0,18 = 411 838 грн.

Приклад 2.

Розглянемо випадок визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки за даним методичним підходом, коли розмір орендної плати за земельну ділянку встанов­люється залежно від обсягу дохіду від земельної ділянки несільськогосподарського ви­користання. В цьому випадку при встановленні розміру орендної плати до уваги бе­реться сталий рівень дохідності певної діяльності, яка здійснюється на цій земельній ділянці чи подібних до неї за місцем розташування та рівнем облаштування ділянок за умови ефективного господарювання.

Вихідні дані.

Земельна ділянка, що оцінюється, надана її власником в оренду для облаштування платної автостоянки. Розмір орендної плати за земельну ділянку встановлено на рівні 25% річного валового дохіду за умови ефективного господарювання. Площа земельної ділянки складає 3120 кв.м, що дозволяє обладнати автостоянку для тимчасового збері­гання легкових автомобілів на 120 місць. Вважаємо, що 85-відсотковий рівень заванта­ження відповідає її ефективному використанню. Плата за одне машино-місце станови­тиме 2 грн. за добу.

Розрахунки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку складає:

2 грн./місце-доба х 365 діб х 120 місць х 0,25 = 21 900 грн.

3 урахуванням 85-відсоткового рівня завантаження автостоянки фактичний дохід від автостоянки становить:

21 900 грн. хО,85 = 18 615 грн.

Чистий дохід від земельної ділянки, який розраховується як фактичний дохід, очи­щений від земельного податку (9420 грн.) та податку на прибуток (30%), складає:

(18 615 грн. - 9420 грн.) х 0,7 = 6 437грн.

Ск для землі, що розрахована кумулятивним способом в даному районі розміщення земельної ділянки, складає 10,2%.

Таким чином, експертна грошова оцінка земельної ділянки за даним методичним підходом складає:

6 437 грн./0,102 = 63 108 грн.

207