12.1.1 Приклад застосування методу співвіднесення

Коротка довідка про об'єкт оцінки.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення, що знаходиться у тимча­совому довгостроковому користуванні на умовах оренди, розташована в м. Києві в еко­номіко-планувальній зоні № 17.

Земельна ділянка, що оцінюється, використовується для обслуговування та експлуа­тації нежитлового будинку (офісного центру) з 1997 р. За даними Київського міського управління земельних ресурсів об'єкт оцінки знаходиться у межах заповідної території; національної, культурної та історичної цінності об'єкт оцінки не має.

Земельна ділянка має у плані неправильну форму, яка близька до трикутника, і зай­має площу 8 565,0 кв. м. Периметр земельної ділянки 436,38 м. Довжина фронтальної лінії земельної ділянки складає 283,94 м. Площа під забудовою складає 2 696,9 кв. м. Максимальна протяжність ділянки складає близько 130 м у напрямку із заходу на схід та близько 100 м у напрямку з півночі на південь.

Забудова земельної ділянці, що оцінюється, складається з капітальної будівлі (адмініс­тративно-офісний центр) та об'єкта громадської забудови (районна електропідстанція).

Адміністративно-офісний центр являє собою каркасний п'ятиповерховий будинок (з підвалом та технічною надбудовою) І групи капітальності, побудований в 1971 р.

Будинок в плані має прямокутну форму, розташований поблизу південно-західної межі ділянки. З боку південно-західного фасаду розміщується територія для господар­ських потреб, з боку північно-східного фасаду — територія для паркування автомашин та зона озеленення, з боку південно-східного — територія для паркування автомашин. З боку північно-західного фасаду до будинку примикають сходи для переходу від гос­подарського двору до території паркінгу.

З моменту побудови до середини 90-х років минулого століття будинок використову­вався як комбінат громадського харчування Київського виробничого об'єднання ім. Ар-тема, а з початку 90-х років частина приміщень використовувалася в якості продоволь­чого магазину "Океан". Після проведення капітального ремонту у 1998 році будинок ви­користовується в якості адміністративно-офісного центру — "Артем бізнес-центр".

Загальна площа будинку складає 9 957,6 кв. м, в тому числі 403,3 кв. м у підвалі, 1 933,0 кв. м на першому поверсі, 1 839,3 кв. м на другому поверсі, 1 833,7 кв. м на тре­тьому поверсі, 1 850,6 кв. м на четвертому поверсі, 1 831,4 кв. м на п'ятому поверсі та 266,3 кв. м у надбудові. Будівельний об'єм будинку складає 48 277 куб. м, в тому чис­лі 1 891 куб. м підвалу.

Вартість В 3 земельної ділянки за даним методичним підходом може бути визначе­на за формулою:

⁼ В_]С х Кх п х

х К

_фун,

де В

,_с

середня ринкова вартість 1 кв. м приміщень житлового фонду (квартир) в економіко-планувальній зоні, в якій розташовано об'єкт оцінки;

коефіцієнт співвіднесення, що враховує типове відношення вартості земельної ділянки до вартості нерухомості в цілому залежно від коефіцієнта Км2 господарської цінності земель для відповідної економіко-планувальної зони;

230

Н_тс - середньозважений диференціальний норматив територіаломісткості забудови для місцерозташування земельної ділянки, що оцінюється, залежно від коефіцієнта Км2 містобудівної цінності земель для відповідної економіко-планувальної зони; П_зд - площа земельної ділянки;

Кфу_Н - узагальнюючий функціональний коефіцієнт, що враховує особливості конкретної ділянки в межах економіко-планувальної зони та її придатність для використання відповідно до функціонального призначення за умови її ефективного використання (відмінність площі ділянки від її нормативної площі, розмір та форма ділянки, співвідношення периметру та довжини фронтальної лінії ділянки, сервітути та ін.).

Розрахунок середньої ринкової вартості 1 кв. м приміщень житлового фонду (квар­тир) в економіко-планувальній зоні № 17 здійснюється на основі вибірок, які форму­валися з числа квартир, запропонованих на продаж в період часу, що адекватний даті оцінки. Кількість квартир у вибірках забезпечувала точність визначення середньої вар­тості у межах 2 ... 3%. Для того, щоб квартири з нетиповими для економіко-плануваль­ної зони цінами (квартири з ексклюзивним оздоблюванням або навпаки, що знахо­дяться у незадовільному технічному стані) не впливали на результати статистичного аналізу, квартири зі значущими відхиленнями цін від середнього значення для еконо­міко-планувальної зони виключалися з вибірки.

Оскільки ринкова вартість 1 кв. м квартир різна для одно-, двох— , три— та багато­кімнатних квартир, при визначенні середньої вартості 1 кв. м квартир вибірка форму­валася таким чином, щоб відношення площ квартир з різним числом кімнат, що вклю­чені до неї, відповідало відношенню площ квартир з різним числом кімнат в будинках типової для економіко-планувальної зони забудови.

Середня ринкова вартість В[_С (без ПДВ) 1 кв. м квартир на межі економіко-плану-вальних зон № 17, що визначена за допомогою статистичного аналізу даних ріелтор-ських бюлетенів біржі "Десятинна", агентств "Янус", "Нерухомість Києва" та інших, ста­новить 1 700 ... 1 750 грн./кв. м, що в середньому складає: В_)С = 1 725 грн./кв. метрів. Коефіцієнт співвіднесення (Кс), що враховує типове відношення вартості земельної ділянки до вартості нерухомості в цілому залежно від коефіцієнта містобудівної цін­ності земель для об'єкта, який розташовано в економіко-планувальній зоні № 17, прийнято згідно таблиці ситуаційних класів для м. Києва, що виконаний при виконан­ні грошової оцінки земель м.Києва, на рівні 26%.

Диференціальний норматив територіаломісткості Н_Тс забудови для місцерозташу­вання земельної ділянки становить 0,65.

Загальна площа Пзд земельної ділянки складає 8 565,0 кв. метрів. Узагальнюючий функціональний коефіцієнт, що враховує особливості оцінюнюваної ділянки та її придатність для використання відповідно до функціонального призначен­ня за умови її ефективного використання встановлено експертним шляхом з врахуван­ням наступних поправок:

кфуні ⁼ ''19 ^на розташування об'єкта оцінки в зонах магістралей підвищеного міс-тоформуючого значення, пішохідної доступності зупинок швидкісного транспорту і гро­мадських центрів, небезпечних геологічних процесів та в межах заповідної території);

231

= 0,95 на задовільну придатність ділянки для обслуговування та експлуатації адміністративно-офісного центру (площа ділянки незначно відрізняється від норматив­ної площі для аналогічної забудови в даній економіко-планувальній зоні; добре спів­відношення периметру та довжини фронтальної лінії ділянки, але на ділянці є об'єкт громадської забудови — районна електропідстанція, а форма ділянки близька до три­кутника). Таким чином, узагальнюючий функціональний коефіцієнт Кф_ун дорівнює:

1,19x0,95 = 1,13

Відповідно до алгоритму розрахунку вартість В₃ (без ПДВ) земельної ділянки за ме­тодом співвіднесення становить (з округленням до тисяч гривень):

1 725 грн. х 0,26 х 0,65 х 8 565,0 х 1,13 = 2 822 000 грн.

Слід зазначити, що при узгодженні результатів експертом була надана перевага ме­тодичному підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів не­рухомого майна на земельній ділянці, за яким експертна грошова оцінка складала 1998 000 грн. Проте застосування методу співвіднесення дало досить близьке значен­ня до прийнятого, що свідчить про можливість застосування цього методу в процесі оцінки земельної ділянки.