7.3 Індексація грошової оцінки

Порядок індексації грошової оцінки визначається постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 р. № 783, згідно з якою для індексації грошової оцінки зе­мель станом на 01.01.2000:

до грошової оцінки сільськогосподарських угідь, проведеної станом на 01. 07.1995, застосовується коефіцієнт 2,07;

до грошової оцінки земель за межами населених пунктів, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення (крім земель під торфородо­вищами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель під водою, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного приз­начення та лісових земель), проведеної станом на 01.04. 1996, застосовується коефіці­єнт 2,04;

до грошової оцінки земель під торфородовищами, наданими підприємствам торфо­видобувної промисловості, земель під водою, земель природоохоронного, оздоровчо­го, рекреаційного, історико-культурного призначення та лісових земель за межами на­селених пунктів, проведеної станом на 01.01.1997, застосовується коефіцієнт 1,20.

Подальша індексація грошової оцінки земель відбувається за Порядком у такій пос­лідовності:

1. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення індексується станом на 1 січ­ня поточного року на коефіцієнт, що визначається за формулою:

Кі = [І - 10]: 100,

де І — середньорічний індекс інфляції року, за результатами якого проводиться ін­дексація.

Якщо значення К, не перевищує одиниці, індексація не проводиться.

Приклад 1. Грошова оцінка міста виконувалась у 2000 році. Базова вартість квадрат-ногом земель міста склала станом на 01.01.2000 25 грн. Необхідно проіндексувати ба­зову вартість станом на 01.01.2001. Держкомстат України повідомив, що середньоріч­ний індекс інфляції за 2000 рік становив 128,2%. Визначимо коефіцієнт індексації ^: [128,2- 10]: 100= 1,182.

2. Грошова оцінка земель за межами населених пунктів, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення (крім земель під торфородови­щами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель під водою, зе­мель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного,

історико-культурного призначення та лісових земель), за 1996 — 1999 роки індек­сується станом на 01.01.2000 на коефіцієнт 2,04, який визначається виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за 1996 рік - 1,703, 1997 рік - 1,059, 1998 рік - 1,006 таза 1999 рік- 1,127.

Якщо грошову оцінку зазначених земель було проіндексовано за 1996 та 1997 ро­ки на коефіцієнт 1,80 (1,703 х 1,059), то ця оцінка підлягає індексації за 1998 - 1999 роки на коефіцієнт 1,13(1,006x1,127).

Приклад 2. Необхідно проіндексувати грошову оцінку населеного пункту, виконану у 1998 році. Коефіцієнт індексації в 2001 році складе: 1,13 х 1,182=1,336. Якби оцінка цього населеного пункту виконувалась в 1999 році, коефіцієнт індексації мав бути: 1,127x1,182=1,332.

3. Грошова оцінка земель під торфородовищами, наданими підприємствам торфови­добувної промисловості, земель під водою, земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та лісових земель за 1997 — 1999 роки індексується станом на 01.01.2000. На коефіцієнт 1,20, який визначається ви­ходячи з добутку коефіцієнтів індексації за 1997 рік - 1,059, за 1998 рік - 1,006 та за 1999 рік- 1,127.

172

173

ЧАСТИНА 3.

ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Земля є унікальним товаром, стосовно вартості якого завжди існує суперечність: між власником землі та місцевими органами влади — коли йдеться про оподаткування; між покупцем та продавцем — коли здійснюються майнові операції; між місцевими орга­нами влади та землекористувачем — коли визначається розмір компенсації тощо.

Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відно­син посідає земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни зем­лі становить найбільшу складність. В багатьох країнах існують загальновизначені прин­ципи та методи оцінки, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних ринків було створено єдині міжнародні стандарти оцінки.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення як для оподаткування міських земель, так і для здійснення майнових угод з землею та правом її оренди на вторинному ринку. До того ж, оцінка є обов'язковою складовою усіх ін­вестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована саме на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення зе­мельних відносин на ринкові засади.

Починаючи з 1992 року, в Україні формування ринку землі здійснюється шляхом приватизації земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особистого підсобного господарства, селян­ського (фермерського) господарства та інших потреб. Станом на кінець 2000 року 11 млн. громадян, або 85% загальної кількості громадян, що мають на те право, вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею більш ніж 3,3 млн. гектарів.

З 1993 року започатковано продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об'єкти незавершеного будів­ництва. Процес приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначен­ня значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 ро­ку № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення". Ста­ном на кінець 2000 року органами місцевого самоврядування прийнято рішення про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею понад 1 тис.га на загальну суму понад 64 млн. гривень, середня вартість 1 кв.м прода­них земельних ділянок становила 6,13 гривні.

Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається повільно. Тільки 60% громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування, приватизували їх. Тричі переносились граничні строки завершення приватизації.

У деяких містах, інших населених пунктах органи місцевого самоврядування ігнору­ють виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації зе­мельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в еконо­міку країни, підтримці підприємництва та житлового будівництва, сталому розвитку

174

населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приватизовані суб'єктами підприємницької діяльності об'єкти, перебувають у власності цих суб'єктів.

Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, як підкреслюється в Ос­новних напрямах розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших зе­мель несільськогосподарського призначення, схвалених Указом Президента України від 4 лютого 2000 року № 168, є недосконалі правове забезпечення безоплатної прива­тизації і продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема суб'єктам підпри­ємницької діяльності — юридичним особам України, реєстрація земельних ділянок та прав на них, захист прав власників землі, необгрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з держав­ної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового ре­жиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їх ме­жами.

На сьогодні недостатньо розвинено фінансово-правові механізми придбання земель­них ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинно­му ринку. Не ефективно функціонують ринкові інституції (земельні біржі, земельні банки, земельні аукціони тощо) через відсутність чітких організаційно-правових умов забезпечення їх діяльності, що унеможливлює розвиток і функціонування вторинного ринку землі. Недосконалим є інформаційне забезпечення для проведення експертної оцінки земельних ділянок: відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ді­лянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни вартості земель­ної ділянки в часі) й обмеження щодо їх використання. Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Обтяжливими є процедури попереднього погодження з органами вико­навчої влади та місцевого самоврядування умов спорудження об'єктів на земельних ді­лянках несільськогосподарського призначення, оформлення та затвердження проек­тної документації і одержання дозволів на забудову цих земельних ділянок.

Серед основних напрямів розвитку, стабільного функціонування та регулювання розвиненого ринку землі особливе місце займає розвиток земельнооціночної діяльнос­ті в ринкових умовах, що потребує:

запровадження незалежної системи оцінки земельних ділянок несільськогосподар­ського призначення, прав на них, в тому числі в комплексі з об'єктами нерухомості;

створення механізмів забезпечення прозорості операцій на ринку землі та вільного доступу до визначення ринкової вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення та прав на них;

надання державної підтримки щодо підготовки та діяльності спеціалістів з експер­тної грошової оцінки земельних ділянок для обслуговування ринку землі;

організації державного регулювання діяльності фізичних та юридичних осіб, що про­водять експертну грошову оцінку земельних ділянок (ліцензування, сертифікація, атес­тація тощо);

здійснення моніторингу ринку земельних ділянок.

175