8.4 Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України

Відповідно до міжнародних стандартів оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизнаних підходи: ринковий, витратний та дохідний, які базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефектив­нішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Ринковий або порівняльний метод використовується за умови розвиненого й актив­ного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступ­ною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за зе­мельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продажу. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичного продажу визнача­ється середня чи типова вартість одиниці порівняння. Адаптована вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначається як медіанне значення (середина ранжованого ряду) скоригованих цін продаж земельних ділянок-аналогів, в яких враховано існуючі розбіжності з оцінюваною земельною ділянкою.

Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки істотно відрізняються за розмі­ром, але схожі за іншими параметрами.

Витратний (економічний метод або метод залишку для землі) застосовують при оцін­ці освоєних земельних ділянок, або що передбачаються бути освоєними відповідно до найкращого і найбільш ефективнішого їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення (праця, капітал, менеджмент) з урахуванням прибутку, прийнятним для забудовника.

181

Дохідний метод або метод капіталізації чистого дохіду (земельної ренти) доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток або від господарської діяльнос­ті, або від здачі ділянки в оренду окремо рід будівель і споруд. Вартість земельної влас­ності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного чистого дохо­ду. Інакше, вартість ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбут­ньому. Перетворення щорічного грошового чистого дохіду від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою ставки капіталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

У світовій оціночній практиці в рамках названих підходів переважно застосовують різні методи та їх комбінацію.

Вартість земельної ділянки також може бути визначена шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі.

Спочатку методом капіталізації чистого дохіду від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється і капіталізується те значення дохіду, яке приносила б земельна ді­лянка за умови її забудови відповідно до визначеного для неї найфективнішого вико­ристання. Далі визначається внесок здійснених покращань в загальну вартість земель­ної ділянки, який віднімається від неї за методом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ділянки.

Метод капіталізації земельної ренти можна використовувати в поєднанні з методом співвіднесення, який базується на принципі вкладу вартості землі в загальну вартість не­рухомості, дає змогу визначити вартість земельної власності як частку ціни продажу або оренди того чи іншого об'єкта нерухомості без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх спорудженням та експлуатацією. Існують ситуаційні таблиці, де виділено 8-Ю ситуаційних класів, кожному з яких відповідає певна частка вартості (оренди) зем­лі. Так, наприклад, в Швейцарії для 8-го (найвищого) класу частка землі складає 50% у загальній вартості землі і земельних поліпшень. Цей метод найзручніший для оцінки землі в районах сталої існуючої забудови, для яких характерна незначна кількість май­нових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками. Механізм використання цих методів такий: визначається чистий дохід від надання в оренду буді­вель і споруд, далі на підставі даних таблиці ситуаційних класів визначається частка зем­лі, потім визначається розмір чистого дохіду, що припадає на земельну ділянку, і нареш­ті визначений чистий дохід капіталізується за ставкою капіталізації для землі.

Слід зазначити, що принципи, підходи та методи, що застосовуються в міжнародній практиці експертної оцінки земельних ділянок, покладено в основу нормативно-пра­вової бази земельнооціночної діяльності в нашій країні, але через нерозвинений ринок землі існують певні обмеження та особливості їх використання.

Ринковий метод (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), що мак­симально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найпривабливішим. Однак склад­ність його застосування полягає не лише у відсутності розвиненого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець — держава, а й у недостатньо розробленому внесенні поправок при зіставленні існуючих продажів, відсутності належного обгрун­тування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припу-

182

щенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та ло­кальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фі­зичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використан­ня прилеглої території.

Дохідний метод (капіталізації чистого дохіду від використання земельної ділянки) міг би найкраще використовуватися за наявності вторинного ринку оренди землі, який сьогодні майже відсутній. Але навіть в сучасних умовах цей метод добре працює в по­єднанні з методом співвіднесення (визначення частки землі в вартості оренди об'єктів нерухомості) та витратним методом (визначення загальної вартості забудованої ділян­ки з наступним вирахуванням витрат на земельні поліпшення).

Витратний метод (урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці) є на сьогодні найпоширенішим і використовується як для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити вит­рати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд, так і для оцінки земельних ділянок, що забудовані досить дав­но. При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрат на їх осво­єння і забудову використовуються експертні оцінки. В цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежати від повноти врахування факто­рів, що зумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точності визначення усіх витрат, пов'язаних з її забудовою. При визначенні можливої ціни продажу враховують­ся такі фактори як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інф­раструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рі­вень конкуренції тощо.