3.2 Містобудівна документація

Порядок розробки, погодження, затвердження та застосування містобудівної доку­ментації регулюється двома Законами України: "Про основи містобудування" та "Про планування і забудову територій". Є ще кілька Законів: "Про архітектурну діяльність" (регулює правовідносини між головним архітектором проекту та замовником), Цивіль­ний кодекс (правовідносини при укладанні договорів підряду), а також "Про відпові­дальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфе­рі містобудування" та Кодекс України про адміністративні правопорушення, які вста­новлюють відповідальність за порушення законодавства.

Містобудівна документація є основою для складання планів соціально-економічно­го розвитку, які місцеві ради зобов'язані розробляти для відповідних територіальних громад у відповідності до Конституції України.

Закон України "Про основи містобудування" прийнято у 1992 році (у 2001 році вне­сено суттєві зміни) і містить визначення:

— основних термінів, головних напрямів містобудівної діяльності, основних вимог до містобудівної діяльності, об'єктів і суб'єктів містобудування;

— компетенції органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері місто­будування;

— державних стандартів, норм і правил, шляхи реалізації містобудівної документа­ції, вимоги до екологічної безпеки;

— порядок визначення територій та використання земель для містобудівних потреб, а також визначення права на забудову земельних ділянок;

— містобудівного кадастру населених пунктів, державного контролю у сфері місто­будування; •

встановлює відповідальність за порушення містобудівного законодавства.

Зупинимосяь на важливих для оціночної діяльності чинниках.

Стаття 1 Закону містить наступне визначення: містобудування (містобудівна діяль­ність) — це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самовря­дування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створен­ню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного

69

характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, ство­рення інженерної та транспортної інфраструктури.

З цього визначення випливає, що майже всі аспекти господарської діяльності, які так чи інакше пов'язані зі зміною вартості будь-якої нерухомості (проектування, будів­ництво, реконструкція, реставрація) всіх без виключення фізичних та юридичних осіб підпадають під дію цього Закону.

Особливої уваги заслуговує визначення об'єктів містобудування, до яких віднесені:

— територія України та території її адміністративно-територіальних одиниць;

— функціональні території (зони) адміністративно-територіальних одиниць (терито­рії громадської забудови, виробничі, рекреаційні, комунальні, охорони нерухомої куль­турної та природної спадщини та інші);

— будинки і споруди, їх комплекси;

— комунікації та споруди інженерної і транспортної інфраструктури.

Відповідно до об'єктів містобудування формується номенклатура містобудівної доку­ментації. В статті 17 вказано, що "Види, склад, порядок розробки, погодження і зат­вердження містобудівної документації визначаються актами законодавства". Перелік видів містобудівної документації визначений Законом України "Про планування і за­будову територій".

Вимоги до складу, порядку розробки, погодження і затвердження містобудівної до­кументації містяться в "Инструкции о составе, порядке разработки, согласования й ут-верждения схем й проектов районной планировки, планировки й застройки городов, поселков й сельских населенньїх пунктов. ВСН 38-82", виданої у Москві 1983 року.

Українськими нормами поки що замінено лише один розділ з цього документу. З всту­пом в дію Державних будівельних норм ДБН Б. 1-3-97 "Склад, зміст, порядок розроблен­ня, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів" відмі­нено дію розділу "Генеральний план" згаданого ВСН 38-82. Інші розділи є чинними.

Закон України "Про планування і забудову територій" прийнято в 2000 році і містить:

— визначення основних термінів, що застосовуються у цьому Законі і охоплює клю­чові поняття у сфері містобудування;

— основи організації планування територій;

— порядок організації планування територій на загальнодержавному і регіональному рівнях;

— порядок організації планування територій на місцевому рівні;

— порядок регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

— визначення державного контролю за плануванням, забудовою та іншим викорис­танням територій, а також встановлює відповідальність за порушення законодавства під час планування, забудови та іншого використання територій.

У цьому розділі доцільно розглянути тільки ті аспекти Закону, що пов'язані з грошо­вою оцінкою землі або мають вплив на результати оцінки, зокрема, основні види міс­тобудівної документації, а також дати роз'яснення щодо них. У статті 1 Закону наведено визначення термінів. Деякі з них ми розглянемо: Територія — частина земної поверхні у визначених межах (кордонах) з властиви­ми їй географічним положенням, природними та створеними діяльністю людей умовами і ресурсами, а також з повітряним простором та розташованими під нею надрами.

70

Доцільно звернути увагу на схожість за основними ознаками визначення території, яке наведено у цьому Законі та земельної ділянки, яке наведено у Земельному кодек­сі України.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташуванням, з визначеними щодо неї правами.

Ці визначення вказують на принципову відмінність території і земельної ділянки як філософської категоріїй. Територія характеризується поєднанням просторової складо­вої і комплексності сприйняття. Визначення земельної ділянки зосереджує рагу на ключовому аспекті цієї категорії — наявності обов'язкового визначення прав і всієї су­купності понять, що випливають з неї (суб'єкт права, перелік можливих прав, наслід­ки виникнення та передачі прав тощо). Вірне тлумачення та застосування у оціночній діяльності цих відмінностей надає переваги фахівцям та застерігає від помилок.

Містобудівна документація — затверджені текстові і графічні матеріали, якими регу­люється планування, забудова та інше використання території.

Це ключове визначення цього розділу, яке дає розуміння наступного: тільки затвер­джені в установленому законом порядку текстові і графічні матеріали можуть бути наз­вані документацією. Найдосконаліші розрахунки і обгрунтування разом з найточніши­ми схемами, але без затвердження є лише проектом.

Документація обов'язково складається з тек­стових і графічних матеріалів (рис.3.1). Зміст і обсяг як текстової так і графічної частини виз­начається вимогами до того чи іншого виду документації і залежить від об'єкта, який роз­глядається (місцем в адміністративно-терито­ріальному поділі, розміром, складністю та су­купністю різних факторів), а також конкрет­них вимог, що визначені завданням на проек­тування. Для однакових об'єктів документація може дуже суттєво відрізнятись в залежності від конкретних обставин.

Проектна документація — затверджені тексто­ві та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішен­ня, а також кошториси об'єктів будівництва.

Проектна документація дуже широко вико­ристовується при застосуванні експертних ме­тодів грошової оцінки земельних ділянок. Слід звернути увагу на відмінності між проектною і містобудівною документацією. Проектна доку­ментація розробляється для окремих об'єктів містобудування (будинків, споруд) і хоча також складається з текстових і графічних матеріалів (рис.3.2), значно відрізняється від містобудів­ної за змістом. Потреба вирішити архітектурні,

71

Рис.3.2

конструктивні, технічні і технологічні питання висуває на перший план необхідність детального розгляду властивостей і особливбстей окремого будинку, в той час як у міс­тобудівній документації окремий будинок як об'єкт може взагалі бути знехтуваний.

З точки зору оцінки, головна відмінність полягає у наявності в складі проектної до­кументації кошторису, тобто розрахунку вартості будівництва об'єкта, детальної каль­куляції вартості окремих елементів будівництва відповідно до специфікації та вартос­ті виконання окремих будівельних операцій. Кошторис є частиною проекту, форма, зміст та деталізація якого визначається державними будівельними нормами. Розробле­но спеціальні цінники на матеріали і види робіт, які жорстко контролюються. Відхи­лення від встановлених нормативів вважається суттєвим порушенням законодавства і залежно від тяжкості такого порушення можуть застосовуватись штраф, адміністратив­не покарання, а в особливо тяжких випадках і кримінальне покарання.

Слід зазначити, що містобудівна документація теж містить розрахунки вартості здій­снення проекту, але це не є кошторисом. Як правило такий розрахунок виконується за типовою формою, але носить характер техніко-економічних обгрунтувань. На відміну від кошторису розрахунки є наближеними.

Генеральна схема планування території України (рис.3.3) — містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України.

Планування території на загальнодержавному рівні полягає в розробленні Гене­ральної схеми планування території України (далі — Генеральна схема), якою пе­редбачається раціональне використання території України, створення та підтриман­ня повноцінного життєвого середовища, охорони довкілля, охорони здоров'я насе­лення, охорони пам'яток історії та культури, визначення державних пріоритетів розвитку систем розселення, виробничої, соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

Територіальні ресурси держави на відміну від фінансових, матеріальних або демог­рафічних при сталих умовах є незмінними. Тому в межах державного кордону терито­рії різного функціонального призначення можуть тільки перерозподілятись за принци­пом замкненого балансу. Неможливо планувати збільшення промислових територій або заповідників не передбачивши одночасно зменшення інших територій. Генераль­на схема є суто політичним документом, який визначає пріоритети держави у викорис­танні власної території. На рівні Генеральної схеми визначаються лише загальні зав­дання територіального розвитку регіонів, визначається доцільність стримування над­мірно індустріалізованих чи надання підтримки депресивним регіонам, перерозподіл населення через розвиток систем розселення, аналіз територіальних диспропорцій та розробка рекомендацій щодо їх подолання.

За рішенням Кабінету Міністрів України можуть розроблятися схеми плануван­ня окремих частин території України — кількох областей, узбережжя Чорного та Азовського морів, міжнародних транспортних коридорів, прикордонних територій тощо.

Містобудівна документація загальнодержавного значення становить інтерес для зем-леоціночної діяльності перш за все з точки зору прогнозування загальних напрямів функціонального перерозподілу територій та можливих змін цін на земельні ділянки певного функціонального призначення в тому чи іншому регіоні.

72

ГіНЄРАЛЬНА СХЕМА ПЛАНУВАННЯ ТЕРИТОРІЇ УКРАЇНИ

Рис. 3.3 Генеральна схема планування території України. Системи розселення.

Схема планування території — містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адмі­ністративно-територіальної одиниці, їх окремої частини.

У схемах планування території на регіональному рівні визначаються заходи реаліза­ції державної політики та враховуються державні інтереси під час планування цієї те­риторії, її історичні, економічні, екологічні, географічні і демографічні особливості, ет­нічні та культурні традиції. Детальніше з основними завданнями та порядком розроб­ки і затвердження можна ознайомитись у статтях 7-9 Закону України "Про плануван­ня і забудову територій".

Цей вид документації незважаючи на узагальнюючу назву має суттєві відмінності у змісті і включає три підвиди документації:

— схема планування території області;

— схема планування території району;

— схема планування території (сільської, міської) ради.

Схема планування території АР Крим чи області за своїм змістом і спрямованістю наб­лижається до Генеральної схеми. Це, в основному, політичний документ регіонально­го значення, де визначаються пріоритети використання територіальних ресурсів з вра­хуванням загальнодержавних завдань та інтересів суміжних адміністративно-територі­альних одиниць, а також пропорції розподілу основних ресурсів (трудових, економіч­них, соціальних, водних, енергетичних, екологічних тощо).

73

На рис.3.4 наведено фраг­мент схеми планування тери­торії Київської області. Кар­тографічна основа виконана у електронному вигляді (ма­теріал надано інститутом "Діпромісто", м. Київ).

Для чіткішого усвідомлен­ня наслідків цієї роботи для грошової оцінки варто роз­глянути вимогу статті 8 Зако­ну України "Про планування і забудову територій", а саме: "спеціально уповноважений орган з питань містобудуван­ня та архітектури Автономної Республіки Крим, обласні, районні державні адміністра­ції відповідно до своїх повно­важень: інформують населен­ня через засоби масової ін­формації та письмово органи місцевого самоврядування, в тому числі органи місцевого самоврядування територій суміжних адміністративно-те­риторіальних одиниць, про розроблення схем планування відповідних територій". Не­дотримання цього принципу за радянських часів призвело до повного ігнорування ін­тересів населення та суміжних регіонів. Як приклад, варто звернути увагу на розташу­вання АЕС, які майже всі знаходяться на межі областей, тобто, податки і вигоди від роботи станції залишаються на території області, де їх розміщено розміщені, але у ра­зі аварії наслідки розповсюджуються значною мірою на території сусідів. Достатньо згадати карту радіоактивних плям, що утворились в результаті Чорнобильської катас­трофи, які крім Київської області мали значне розповсюдження в Житомирській, Рів­ненській, Чернігівській областях України, а також в Білорусі і Росії. Причому, згоди сусідніх областей стосовно будівництва станціїніхто не питав, а отже ніяких компенса­цій не виплачував.

Наведений приклад свідчить як вартість земельних ділянок в зоні впливу таких об'єктів була значно знижена, а власники земельних ділянок були позбавлені будь-якої можливості захистити свої права. Закон України "Про планування і забудову терито­рій" таку ситуацію виключає.

Схема планування території області повинна містити графічні матеріали, на яких ві­дображено:

функціональне зонування території, існуючі та запроектовані населені пункти, їх ме­жі, центри систем та підсистем розселення;

рекомендовані території для розміщення нових промислових, аграрних, рекреацій­но-курортних та інших комплексів;

74

, великі зони масового відпочинку, туризму, приміські та зелені зони міст; зони, що охороняються, зони особливого режиму;

землі держземфонду та держлісфонду, з виділенням лісів 1 групи та заповідників;

межі сільськогосподарських територій з виділенням зон меліорації та зрошення;

принципові напрямки трас магістральних транспортних та інженерних комунікацій, іригаційних каналів та водосховищ;

зони залягання корисних копалин, небезпечних геологічних та гідрологічних проце­сів (зони затоплення, сейсмічності, карстів), зон забруднення, а також розташування

захисних споруд.

Текстові матеріали містять основні техніко-економічні показники, результати аналі­зу сучасного стану та пропозиції щодо подальшого використання.

Схема планування території адміністративного району за структурою та загальним спрямуванням дуже нагадує схему планування області, але має більш господарську спрямованість, що значною мірою зумовлено масштабом проблем та можливостями їх

вирішення.

Найкраще це проілюструвати на прикладі картографічного забезпечення. При пла­нуванні території області основне креслення (проектний план) виконується на карті масштабу 1:300 000-1: 100 000. На такій карті можуть бути відображені лише значні елементи. Невеличкі села та хутори не завжди відображуються на такій карті, а окремі земельні ділянки і поготів. Так, при прокладанні траси автодороги на рівні схеми пла­нування території області принципово визначається по землях яких районів, міських І сільських рад буде прокладено дорогу, як вона "впишеться" в рельєф, де буде перети­нати річки і водотоки, скільки, яких земель необхідно буде вилучити для її будівниц­тва в межах кожної адміністративно-територіальної одиниці.

Вже при складанні схеми планування території району враховується, які саме зе­мельні ділянки потрапляють у зону будівництва при прокладанні дороги, якому зем­левласнику чи землекористувачу необхідно буде сплатити компенсацію І навіть орієн­товно обрахувати розмір такої компенсації з врахуванням функціонального призначен­ня земель та їх якості. Звичайно, такі розрахунки будуть приблизні, базуватимуться на врахуванні конкретної ситуації.

Переваги планування території районного рівня полягають у значно більшій деталі­зації зонування та визначенні меж порівняно з обласним. Недоліками є значне зни­ження комплексності оцінки, внаслідок чого фактори, які формуються за межами відповідних територій можуть бути недостатньо враховані при проведенні оцінки.

Схема планування території (сільської, міської) ради це документація, яка умовно може вважатись техніко-економічним обгрунтуванням майбутнього перерозподілу земель відпо­відної ради за функціональним призначенням. Основне завдання такої схеми - визначити потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для того чи Ін­шого виду використання, і проаналізувати можливості покриття цих потреб, встановити ви­ди та місце розташування територій, функціональне призначення яких має бути змінено. Наведемо приклад такого вирішення проблеми. Відповідно до пункту 5) частини 1 статті 31 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень виконавчих органів місцевого самоврядування належить "визначення у встановленому законодавс­твом порядку відповідно до рішень ради території, вибір, вилучення (викуп) І надання землі для містобудівних потреб, визначених містобудівною документацією . Тобто,

75

перш ніж місцева рада буде мати право дати дозвіл на вилучення (викуп) і надання землі, наприклад для садибного будівництва чи розміщення підприємства, необхідно визначити чи є така можливість і чи не буде цим завдано шкоди подальшому розвит­ку населеного пункту. Території, визначені для містобудівних потреб резервуються і їх подальше використання обмежується, а це вже впливає на вартість земельної ділянки.

У статті 11 Закону України "Про планування і забудову територій" визначено, що схемами планування територій на місцевому рівні у разі необхідності може визначати­ся доцільність розроблення генеральних планів окремих населених пунктів. Такий за­пис зумовлений тим, що вартість і строки виконання схеми планування території від­повідної ради набагато (іноді в кілька разів) менші, ніж розроблення генерального пла­ну. Тому коли немає потреби у детальному аналізі містобудівної ситуації або у межі ра­ди входить кілька невеликих сільських населених пунктів — нема потреби для кожно­го з них розробляти генеральний план, витрачати гроші і час.

Містобудівна документація регіонального рівня становить інтерес для землеоціноч-ної діяльності широкими можливостями по отриманню інформації, необхідної для здійснення оцінки конкретних земельних ділянок. Іноді ця документація є єдиним джерелом отримання комплексної інформації (межі приміських і зелених зон, курор­тно-рекреаційних зон у сполученні з зонами забруднення, залягання корисних копа­лин тощо). Особливо це стосується випадків оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів. Більшість показників, що містяться у розрахункових ал­горитмах, формулах та таблицях, можуть бути отримані саме з містобудівної докумен­тації регіонального рівня.

Генеральний план населеного пункту — містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання тери­торії населеного пункту.

Для грошової оцінки земельних ділянок в межах населених пунктів генеральний план є найціннішим документом як з точки зору насиченістю інформацією, так і її комплексності та якості.

Генеральним планом населеного пункту визначаються: потреби в територіях для за­будови та іншого використання; потреба у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій; межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови територій; планувальна струк­тура та просторова композиція забудови населеного пункту; загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо по­ліпшення екологічного і санітарно-гігієнічного стану; території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання; інші вимо­ги, визначені державними будівельними нормами.

Згідно з визначенням, наведеним у Державних будівельних нормах України (ДБН 360-92**), генеральний план міста, селища (далі — генеральний план) є основним ви­дом містобудівної документації з планування території населеного пункту, призначе­ним для обгрунтування (розробки та реалізації) довгострокової політики органу місце­вого самоврядування в питаннях використання і забудови території.

У цьому розділі наведено цитати з державних будівельних норм по розробці, погод­женню та затвердженню генеральних планів. Першоджерело настільки точно описує основні характеристики розділів генерального плану, що потреба у коментарях зво­диться до мінімуму.

76

Генеральний план включає аналітичну частину, обгрунтування і пропозиції.

Аналітична частина генерального плану містить комплексну оцінку сучасного стану території населеного пункту і виявлення актаальних проблем його містобудівного роз­витку.

Обгрунтування та пропозиції генерального плану містять:

конкретизацію державної політики і рішень з планування території органів влади ви­щого рівня відповідно до місцевих умов та інтересів;

конкретизацію принципових рішень проектів районного планування відповідно до місцевих умов та державних і громадських інтересів;

забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення;

прогнозування потреб в територіях для розміщення житла, громадського обслугову­вання, виробництва, рекреаційних та оздоровчих установ, транспорту і комунікацій, інженерного обладнання, озеленення і благоустрою, комунального господарства, за­безпечення охорони довкілля і культурної спадщини та визначення засобів задоволен­ня цих потреб;

визначення територій спільних інтересів територіальних громад, у тому числі резер­вних територій для розвитку населеного пункту;

обгрунтування та визначення положення межі населеного пункту;

формування ефективної планувальної структури населеного пункту;

визначення пріоритетних та припустимих видів використання і забудови території та їх взаєморозміщення;

встановлення обмежень на певні види використання території згідно з вимогами за­конодавства, будівельних, санітарних, екологічних та інших державних норм;

визначення принципів організації вулично-дорожної мережі, системи транспорту, джерел водо— та енергопостачання, принципів каналізування, санітарної очистки, ін­женерної підготовки території та інших питань;

визначення територій пріоритетного розвитку на першу чергу реалізації генерально­го плану.

Прогнози генерального плану розробляються на довгостроковий період планувально­го розвитку населеного пункту — 15-20 років (розрахунковий період генерального пла­ну). Його тривалість уточнюється залежно від конкретних містобудівних умов в кон­цепції розвитку населеного пункту. Техніко-економічні розрахунки генерального пла­ну виконуються на цей період, а також на першу чергу його реалізації (до 5 років). В розрахунковому періоді можуть бути виділені інші етапи.

Техніко-економічні розрахунки генерального плану є орієнтовними.

Текстові та графічні матеріали, за домовленістю з замовником, можуть виконувати­ся з застосуванням комп'ютерної технології.

Виклад інформації в книзі генерального плану повинен бути стислим. У вступі на­водяться відомості про організації, які є замовником та розробником генерального плану та його окремих розділів, джерела вихідних даних, топогеодезичну основу.

Аналіз сучасного стану населеного пункту

Цікавим є порівняння змісту окремих елементів текстових і графічних матеріалів. Дані табл.3.1 показують, як тісно пов'язані між собою ці елементи, що є логічним, ос­кільки текстові матеріали пояснюють зміст графічних матеріалів (вони так і називають­ся — пояснювальна записка), а графічні матеріали е лаконічним відображенням аналі

77

тичних матеріалів, які мають просторову орієнтацію. При використанні геоінформацій-них систем для цього застосовують спеціальний термін — геокодування, коли конкрет­ній точці на плані через систему кодів приписується індивідуальна інформація про неї.

Таблиця 3.1

Розділи текстових матеріалів

Стан забудови, та громадського обс­луговування; структура, обсяги жит­лового фонду та житлова забезпече­ність;

характеристика інженерно-тран­спортної інфраструктури населеного пункту, класифікація магістральних вулиць, доріг та їх перетинів, щіль­ності вулично-шляхової мережі (з виділенням цього показнику для кожної категорії магістральних ву­лиць окремо);

природно-кліматичні та Інженерно-будівельні характеристики території, дані про водні, рекреаційні, міне­ральні та інші ресурси, які мають суттєве значення для розвитку насе­леного пункту; стан довкілля (харак­теристики ареалів та джерел забруд­нення, розміщення санітарно-захис­них зон, зон охорони курортів, наяв­ність і розміщення водоохоронних зон, прибережних захисних смуг во­дойм і водотоків в межах населеного пункту тощо);

економіко-географічні та соціально-демографічні передумови розвит-ку;дані про зайнятість та прибутки населення, розвиток господарського комплексу;

історико-культурна спадщина.

Об'єкти, що відображуються на графічних матеріалах

Території житлової забудови (садибної, мало­поверхової, середньоповерхової, багатоповер­хової); громадські центри та основні об'єкти загальноміського і районного значення;

магістральні та жилі вулиці і площі (з назва­ми); головні споруди інженерної інфрас­труктури;

затверджені червоні лінії; споруди інженерного захисту території;

озеленені території загального користування та спеціального призначення (озеленення санітарно-захисних зон, розсадники, квітко­во-оранжерейні господарства тощо); природоохоронні, оздоровчі, рекреаційні, іс-торико-культурні території; ліси, лісопарки, лугопарки, водойми, водо-токи;

курортні території;

території садівничих товариств та дачної за­будови;

промислові, комунальні та складські терито­рії; території міського і зовнішнього тран­спорту; території спеціального призначення; території сільськогосподарських підпри­ємств; сільськогосподарські угіддя;

пам ятки Історії та культури національного місцевого значення.

78

^Функціонально-планувальні зв'язки з іншими населеними пунктами, ад­міністративний статус населеного пункту;

Схема розташування населеного пункту в системі розселення (з приміською і зеленою зонами) відображає існуючий стан та проек­тні пропозиції щодо територій спільних інте­ресів відповідних територіальних громад (приміських територій, використання яких пов'язано з розвитком населеного пункту, що проектується) з таких питань: адміністративно-територіальний поділ тери­торій;

використання приміських територій (сіль­ськогосподарських, промислових, комуналь­но-складських, рекреаційних, житлової та дачної забудови, садівничих товариств, запо­відників, заказників, лісових масивів, во­дойм з прибережними водоохоронними сму­гами) та їх належність до основних землев­ласників (землекористувачів) відповідно до плану земельно-господарського устрою або планів внутрішньогосподарського устрою, іншими землевпорядними документами та матеріалами;

розташування за межею населеного пункту ос­новних споруд транспорту, водопроводу, кана­лізації, енергопостачання, зв'язку та інших значних об'єктів комунального господарства, що обслуговують цей населений пункт; існуючі та перспективні зовнішні автомо­більні дороги, транспортні розв'язки в одно­му та різних рівнях;

території охоронних, санітарно-захисних зон та інших планувальних обмежень, викладе­них у п.3.9. ДБН Б.1-3-97; розташування пам'яток історії та культури; території, що зарезервовані для розвитку на­селеного пункту;

стан здоров'я населення (аналіз де­мографічних показників та захворю­ваності населення за даними держав­ної статистичної звітності та спеціаль­них наукових досліджень щодо впли­ву стану довкілля на здоров'я насе­лення), повнота виконання санітар­них та протиепідемічних заходів;

79

оцінка ефективності використання межа населеного пункту; земель населеного пункту (щільність сновні запроектовані об'єкти, відводи. та характер забудови, розвиток пла­нувальної структури, наявність тери­торіальних ресурсів) та можливостей містобудівного освоєння територій, прилеглих до населеного пункту (придатність для житлово-цивільно­го та іншого будівництва, потенцій­на сельбищна місткість, оціночні да­ні, відомості про основних землев

ласників та користувачів).

____________________І ___________

Деякі розділи в таблиці виглядають неврівноваженими в основному через різний рівень генералізації змісту розділів, а не обсягів самих матеріалів у складі генерального плану.

Залежно від особливостей населених пунктів (природних, історико-культурних, ін­женерно-геологічних, планувальних тощо) в складі генерального плану виконуються додаткові матеріали, як то: історико-архітектурний та історико-містобудівний опорний план; схеми магістралей, міського та зовнішнього транспорту, інженерного обладнан­ня, заходів з інженерної підготовки територій; схема планувальної структури та еконо-міко-містобудівного районування населеного пункту тощо.

План існуючого населеного пункту (опорний план) не підлягає затвердженню. До­кумент виконується на топографічній основі. На кресленні відображається сучасна планувальна структура, використання територій та окремих функціональних зон насе­леного пункту, у тому числі:

схема планувальних обмежень виконується на топографічній основі. На кресленні відображаються території, щодо яких законодавством та державними нормами вста­новлено відповідні обмеження на їх використання:

сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення, та підтоплен­ня, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

зони загазованості, запиленості, понаднормативного шуму, електромагнітних випро­мінювань, радіаційного забруднення; площі залягання корисних копалин; санітарно-захисні зони промислових підприємств, комунальних та інших об'єктів,

цвинтарів, крематоріїв тощо;

зони обмеження забудови в районах аеропортів;

округи і зони санітарної охорони курорту;

зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

захисні зони кар'єрів, відвалів, трубопроводів та інших об'єктів;

водоохоронні зони та прибережні захисні смуги водойм і водотоків;

охоронні зони природних заповідників, пам'яток природи, архітектури, історії і куль­тури та зони регулювання забудови, ландшафтів, які охороняються;

особливо цінні продуктивні землі (згідно з Земельним кодексом України).

При наявності складних інженерно-геологічних умов схема доповнюється інженер­но-геологічними та гідрогеологічними картами, розробленими спеціалізованими уста­новами, а при сейсмічності 7 і більше балів — картою сейсмічного мікрорайонування.

пл

Проектні пропозиції

На основному кресленні генерального плану відображаються розроблені рішення ге­нерального плану. На кресленні подаються існуючий стан та проектні пропозиції що­до архітектурно-планувальної організації і функціонального зонування, використання та забудови територій населеного пункту.

Окремі схеми заходів з інженерної підготовки та поліпшення екологічного стану те­риторій, розвитку магістралей, міського та зовнішнього транспорту, схеми розвитку рекреаційних зон та озеленення, інженерного обладнання, визначення території для тимчасового відселення на випадок надзвичайних ситуацій, аварій або стихійного ли­ха,, прогнозування можливих надзвичайних ситуацій природного чи техногенного ха­рактеру на територіях забудови тощо виконуються на топографічній основі. Виконан­ня цих схем рекомендується для значних та найзначніших міст, а також для міських населених пунктів з відповідними складними проблемами містобудівного розвитку.

На схемі інженерної підготовки та поліпшення екологічного стану територій пода­ються інженерно-технічні заходи щодо захисту території населеного пункту від небез­печних природних і антропогенних процесів, зонування промислових та комунальних територій за санітарною класифікацією виробництв, запропоновані санітарно-захисні та охоронні зони, ділянки території, які вимагають значного обсягу підсипання або зрі­зання грунтів, дренування, виторфування, міські гідротехнічні споруди, ділянки русел річок та інших водойм, які підлягають регулюванню, очищенню, днозаглибленню, во­доохоронні зони та прибережні захисні смуги водойм, заходи з рекультивації поруше­них територій.

На схемі магістралей, міського та зовнішнього транспорту подається класифікація вулично-дорожньої мережі, основні об'єкти і лінії міського та зовнішнього транспор­ту, траси та споруди позавуличного рельсового громадського транспорту; розміщення депо метро, трамвайних, автобусних і тролейбусних парків, територій гаражів і стоя­нок легкових та вантажних автомобілів. Наводяться заходи щодо вдосконалення вулич-но-дорожної мережі та системи пасажирського транспорту, основні запроектовані об'єкти. Для великих, значних та найзначніших міст до схеми додаються діаграми ма­шино- і пасажиропотоків між окремими районами міста.

На схемах інженерного обладнання відображаються існуючі та проектні головні ін­женерні споруди та джерела, магістральні мережі водо-, тепло-, електро-, газопоста­чання, дощова каналізація, очисні споруди каналізації та місця випуску очищених стіч­них вод, високовольтні лінії електропередачі, основні об'єкти зв'язку, електронні та

слаботочні устрої.

На плані положення червоних ліній показуються довжини ліній, координати вузлів та кути повороту червоних ліній, прив'язка їх до закріплених на місцевості геодезич­них знаків, опорних будівель і споруд.

Дуже короткий огляд змісту проектних пропозицій засвідчує, що вони не тільки грунтуються на матеріалах аналізу сучасного стану, а значною мірою відображують ті ж самі елементи, але вже з врахуванням майбутніх потреб населеного пункту. Робити порівняльну таблицю, як це зроблено для матеріалів, що описують сучасний стан, не­доцільно. Зрозуміло, що аналогія буде майже повною.

На завершення цього розділу варто звернути увагу на масштаби графічних матеріа­лів і співвідношення масштабу і чисельності населення (табл.3.2).

81

Таблиця 3.2

№	Найменування графічних матеріалів	Масштаб зображення залежно
пп		від чисельності населення міст
		(тис. осіб), прогнозованої
		генеральним планом
		500	від 50 до 500	50
		і більше		і менше
1	План існуючого населеного пункту	1:10000	1:10000; 1:5000	1:5000
	(опорний план)			1:5000
2	Схема планувальних обмежень	1:10 000	1:10 000; 1:5000	1:5000
				1:2000
3	Схема розташування населеного	1:100000	1:50000	1:25 000
	пункту в системі розселення	1:50 000	1:25000
	(з приміською і зеленою зонами)	1:25 000
4	Основні креслення	1:10 000	1:10 000	1:5000;
	генерального плану	1:5000	1:5000	1:2000

Детальний план території — містобудівна документація, яка розробляється для окре­мих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови насе­лених пунктів.

Детальний план території розробляється згідно з генеральним планом населеного пункту та визначає: розташування червоних ліній, ліній регулювання забудови; розта­шування окремих земельних ділянок та об'єктів містобудування, вулиць, проїздів, пі­шохідних зон, щільність, поверховість, інші параметри забудови; розташування інже­нерно-транспортної інфраструктури; принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови; інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

Потреба у розробці детального плану найчастіше виникає при цілеспрямованому вико­ристанні інвестицій у якійсь певній частині населеного пункту. Якщо таке використання відбувається на обмеженій території кількох кварталів або мікрорайонів переробляти весь генеральний план недоцільно, крім того необхідно детальніше опрацювати вимоги до по­верховості, щільності забудови, її інженерного забезпечення та ряду інших параметрів.

Детальні плани найчастіше розробляються для створення нового житлового району, зміни виду забудови — (замість багатоповерхової на садибну чи навпаки), масової ре­конструкція існуючої забудови (найчастіше зустрічається в центральних частинах міст).

З огляду на потреби проведення грошової оцінки земельної ділянки детальний план має більшу деталізацію і конкретизацію меж та факторів, які впливають на формуван­ня вартості (ціни). Але детальні плани переважно не мають достатньої комплексності у аналізі ситуації, тому дані генерального плану доцільно доповнювати і уточнювати матеріалами детального плану, а не заміняти їх.

Проект забудови території — документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд.

82

Рис.3.5

Проекти забудови найчастіше розробляються у випадках, коли треба розмістити спо-/РУРУ У існуючій забудові або на незабудованій території розміщення споруди потребує детального опрацювання архітектурної композиції, інженерного чи транспортного за­безпечення. Проект забудови може розроблятись при розміщенні складних містобудів­них об'єктів або групи з 2-3 будинків.

Як приклад можна навести розміщен­ня готелю в центральній частині міста (рис. 3.5). Для вирішення цієї проблеми необхідно врахувати наступне:

готель (1) — відповідальний містобу­дівний акцент, а не будинок рядової за­будови, тому привертає більше уваги до архітектурного стилю, оздоблення тощо; для нормального функціонування готелю необхідно забезпечити вільний підхід людей та під'їзд транспорту з па­радного входу (2);

для обслуговування готелю технічними службами має бути вільний доступ персона­лу в підсобні приміщення, який відокремлено від парадного входу (3); під'їзд транспорту з боку технічних приміщень (4); бажано виділити невеличку ділянку для скверу чи хоча б газону (5). При складніших варіантах розміщення готелю можуть бути передбачені території для спортивних споруд, конференц-залів, місць зберігання автомобілів тощо. Тобто, готель слід розглядати не як один об'єкт, а як комплекс споруд.

Для грошової оцінки земельної ділянки, для якої розроблено проект забудови най­цікавішим є обгрунтування та техніко-економічні показники проекту. Крім того, вар­то пам'ятати, що проект забудови у своєму складі містить кошториси всіх споруд та зведений кошторис, що значно полегшує роботу оцінювача.

Для суміжних земельних ділянок такий проект становить значний інтерес через мож­ливість детального аналізу впливу як безпосередньо (функціональне призначення, акустичний режим, інсоляція тощо), так і опосередковано (престижність, привабли­вість тощо).

Регіональні правила забудови — нормативно-правовий акт, яким встановлюється за­гальний для територій і населених пунктів Автономної Республіки Крим, області (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використан­ня територій і окремих земельних ділянок.

Цим документом встановлюється процедури здійснення планування і забудови зе­мельних ділянок на території АР Крим та областей. Після затвердження він діє для всіх без виключення населених пунктів, але обласні центри та міста обласного значення мають розробити для своїх територій місцеві правила забудови. Регіональними правила­ми встановлюються: орган, до якого звертається громадянин; вичерпний перелік доку­ментів, які громадянин має надати для розгляду (заяву, копію акта на право власності чи користування земельною ділянкою, ескіз та опис майбутнього будинку чи споруди і таке інше); порядок розгляду поданих документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі наслідки розгляду (умови за яких заяву буде задово-

83

лено або відхилено); інші питання, які можуть бути визначені для відповідного регіо­ну, згідно з законодавством України зважаючи на його особливості.

Наприклад, статтею 24 Закону "Про планування і забудову територій" визначено: "Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеці­ально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом міся­ця від дня звернення заінтересованої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших орга­нів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їх повнова­жень. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів від дня звернен­ня спеціально уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури." Нас­лідком застосування цієї норми є наступне: визначено, що громадянин стосовно доз­волу на будівництво повинен звертатись до спеціально уповноваженого органу з пи­тань містобудування та архітектури і намагання будь-яких інших органів взяти на себе проведення експертизи є незаконними; загальний термін, протягом якого громадянин має отримати висновок не може перевищувати місяця за будь-яких обставин; всі інші органи, які залучаються до проведення експертизи зобов'язані надати свої висновки органам архітектури і 'їх вимоги самостійно зустрітись з заявником або вимагати від нього додаткових матеріалів є незаконними.

А у статті 32 цього ж Закону встановлено, що посадові особи винні у: недотриманні термінів надання висновків комплексної експертизи або обґрунтованої відмови; недот­риманні термінів подання відповідних висновків до складу комплексної експертизи; недотриманні термінів підготовки та надання дозволів на будівництво та виконання будівельних робіт; вимаганні при видачі дозволів на будівництво об'єктів містобудуван­ня та виконання будівельних робіт чи проведення експертизи будь-яких інших доку­ментів, не передбачених законодавством, несуть відповідальність, встановлену законо­давством.

Для проведення грошової оцінки регіональні правила можуть становити значний ін­терес з точки зору організації процесу отримання необхідних вихідних даних та озна­йомлення з містобудівною документацією, а також її використання для оцінки.

Місцеві правила забудови — нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися з регіональними правилами забу­дови. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила є уточненням ре­гіональних правил забудови з врахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту.

Цей документ складається з трьох частин:

процедурної — яка визначає орган, до якого звертатиметься громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду; порядок розгляду пода­них документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі нас­лідки розгляду (всі ці питання уточнюються для конкретного населеного пункту);

текстової — крім переліку усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови, наведе­ного у визначенні, має містити інформацію про законодавчу основу запровадження

84

місцевих правил, їх об'єкти, порядок звернення громадян з питань правил забудови (обговорення, захист їх інтересів, інформування тощо), порядок контролю (в тому чис­лі громадського) за дотриманням правил, порядок отримання спеціального дозволу на забудову (у випадках відхилення від загальних правил), умови використання землі та будівель, які надано раніше, але не відповідають пізніше встановленим правилам, а та­кож наводиться інша інформація для правильного розуміння пересічними громадяна­ми змісту і сфери застосування місцевих правил забудови;

графічної — спрощеного картографічного плану міста, на якому всі території розді­лені на зони за ознакою спільності у дозволеному використанні територій (такий план дозволяє ідентифікувати будь-яку земельну ділянку за ознакою функціонального вико­ристання, зіставивши код зони з її описом).

Зміст та особливості місцевих правил забудови визначено статтею 22 Закону Украї­ни "Про планування і забудову територій". Зокрема, визначено, що місцеві правила за­будови розробляються (обов'язково) для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим. Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови, якщо виникає потреба у їх розробці.

Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами. Слід зазначити, що таке затвердження має відбуватись тільки після всебічного і відкритого обговорення проекту всіма заінтересованими членами даної територіальної громади. Кабінетом Мі­ністрів України затверджено положення про порядок залучення громадян до обгово­рення містобудівної документації та місцевих правил.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і до­пустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлю­ються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок: гранично допустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови; мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудо­ви, меж суміжних ділянок;

вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури; вимоги до озеленення та впорядкування територій; вимоги до утримання будинків і споруд;

перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженерних, са­нітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних); інші вимоги, зазначені у статті 19 цього Закону.

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з до­пустимими та переважними видами використання земельних ділянок (рис.3.6).

На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкод­жати вільному доступу до цього плану.

При розробленні землевпорядної документації враховуються єдині умови і обмежен­ня забудови та іншого використання земельних ділянок, визначені місцевими прави­лами забудови (табл.3.3).

85

лено або відхилено); інші питання, які можуть бути визначені для відповідного регіо­ну, згідно з законодавством України зважаючи на його особливості.

Наприклад, статтею 24 Закону "Про планування і забудову територій" визначено: "Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеці­ально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом міся­ця від дня звернення заінтересованої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших орга­нів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їх повнова­жень. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів від дня звернен­ня спеціально уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури." Нас­лідком застосування цієї норми є наступне: визначено, що громадянин стосовно доз­волу на будівництво повинен звертатись до спеціально уповноваженого органу з пи­тань містобудування та архітектури і намагання будь-яких інших органів взяти на себе проведення експертизи є незаконними; загальний термін, протягом якого громадянин має отримати висновок не може перевищувати місяця за будь-яких обставин; всі інші органи, які залучаються до проведення експертизи зобов'язані надати свої висновки органам архітектури і їх вимоги самостійно зустрітись з заявником або вимагати від нього додаткових матеріалів є незаконними.

А у статті 32 цього ж Закону встановлено, що посадові особи винні у: недотриманні термінів надання висновків комплексної експертизи або обгрунтованої відмови; недот­риманні термінів подання відповідних висновків до складу комплексної експертизи; недотриманні термінів підготовки та надання дозволів на будівництво та виконання будівельних робіт; вимаганні при видачі дозволів на будівництво об'єктів містобудуван­ня та виконання будівельних робіт чи проведення експертизи будь-яких інших доку­ментів, не передбачених законодавством, несуть відповідальність, встановлену законо­давством.

Для проведення грошової оцінки регіональні правила можуть становити значний ін­терес з точки зору організації процесу отримання необхідних вихідних даних та озна­йомлення з містобудівною документацією, а також її використання для оцінки.

Місцеві правила забудови — нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися з регіональними правилами забу­дови. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила є уточненням ре­гіональних правил забудови з врахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту.

Цей документ складається з трьох частин:

процедурної — яка визначає орган, до якого звертатиметься громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду; порядок розгляду пода­них документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі нас­лідки розгляду (всі ці питання уточнюються для конкретного населеного пункту);

текстової — крім переліку усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови, наведе­ного у визначенні, має містити інформацію про законодавчу основу запровадження

84

місцевих правил, їх об'єкти, порядок звернення громадян з питань правил забудови (обговорення, захист їх інтересів, інформування тощо), порядок контролю (в тому чис­лі громадського) за дотриманням правил, порядок отримання спеціального дозволу на забудову (у випадках відхилення від загальних правил), умови використання землі та будівель, які надано раніше, але не відповідають пізніше встановленим правилам, а та­кож наводиться інша інформація для правильного розуміння пересічними громадяна­ми змісту і сфери застосування місцевих правил забудови;

графічної — спрощеного картографічного плану міста, на якому всі території розді­лені на зони за ознакою спільності у дозволеному використанні територій (такий план дозволяє ідентифікувати будь-яку земельну ділянку за ознакою функціонального вико­ристання, зіставивши код зони з її описом).

Зміст та особливості місцевих правил забудови визначено статтею 22 Закону Украї­ни "Про планування і забудову територій". Зокрема, визначено, що місцеві правила за­будови розробляються (обов'язково) для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим. Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови, якщо виникає потреба у їх розробці.

Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами. Слід зазначити, що таке затвердження має відбуватись тільки після всебічного і відкритого обговорення проекту всіма заінтересованими членами даної територіальної громади. Кабінетом Мі­ністрів України затверджено положення про порядок залучення громадян до обгово­рення містобудівної документації та місцевих правил.

У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і до­пустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Для кожної окремої зони згідно з державними будівельними нормами встановлю­ються єдині умови і обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:

гранично допустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови;

мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудо­ви, меж суміжних ділянок;

вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;

вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури;

вимоги до озеленення та впорядкування територій;

вимоги до утримання будинків і споруд;

перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівних, інженерних, са­нітарно-епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних);

інші вимоги, зазначені у статті 19 цього Закону.

На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з до­пустимими та переважними видами використання земельних ділянок (рис.3.6).

На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкод­жати вільному доступу до цього плану.

При розробленні землевпорядної документації враховуються єдині умови і обмежен­ня забудови та іншого використання земельних ділянок, визначені місцевими прави­лами забудови (табл.3.3).

85

Рис. 3.6

З огляду на мету цьо­го розділу, слід розгля­нути переваги, які мо­же отримати експерт при використанні мате­ріалів місцевих правил забудови.

Найкраще це зроби­ти на прикладах.

Відповідно до існую­чої забудови для відпо­відних зон встановлю­ються допустимі види забудови та іншого ви­користання. Нові види забудови не можуть протирічити існуючій забудові.

Перелік видів забудови та використання територій

Таблиця 3.3

Промислові райони

Житлові райони

П-1

П-2

Ж-1

Ж-2

Ж-3

1

2

3

4

5

Існуючі види забудови

Металургійний завод Хімічний завод ТЕЦ

Швейна фабрика Кондитерський завод Хлібозавод Магазини

Садибна забудова Дитячі садки Школи Магазини

Малоповерхові будинки (2-4 поверхи) Культові споруди Музеї Магазини

Багатоповерхові будинки (5-16 поверхів) Комерційні центри Готелі Магазини

Перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок

Виробничі підприємства II- III класів відповідно до державних санітарних норм

Підприємства харчової промисловості V класу за санітарною класифікацією

Одно- та двоквартирні жилі будинки, що окремо розташовані

Окремо розташовані і зблоковані жилі будинки на 1, 2, 3, 4 квартири з можливістю

Багатоквартирні жилі будинки, що не перевищують 24 поверхів

1

2

3

4

5

Підприємства

виробництв

виділення

з особливими

харчосмакової,

земельних

умовами

м'ясної та

ділянок

виробництва

молочної)

(пожежо-, вибу-

за спеціальним

хонебезпечні

дозволом)

тощо), в т.ч.

нафтобази

(за спеціальним

дозволом)

Підприємства

Підприємства

-Іа ділянках

Багатоквартирні

"отелі,

по експлуатації

торгівлі та

дозволяється

жилі будинки,

комерційні

мереж

плодоовочевого

вирощування

що не

центри,

(включаючи

господарства

квітів,

перевищують

торговельні

очисні споруди)

(загальнотоварні

фруктів,

4 поверхів

центри (за

господарчо-

склади,

овочів,

спеціальним

побутової і

розподільчі

Індивідуальна

Загальноосвітні

дозволом)

промислової

холодильники,

трудова

(трьох ступенів)

каналізації

плодоовочеві

діяльність

і спеціальні

Загальноосвітні

(за спеціальним

бази, сховища

за умов, що

середні школи.

[трьох ступенів)

дозволом)

картоплі, овочів

при цьому не

Позашкільні

і спеціальні

та фруктів)

порушуються

заклади

середні школи.

принципи

(за спеціальним

Позашкільні

добросусід-

дозволом)

заклади

ства

Сміттєпереробн

Підприємства

Загальноос-

підприємства

по виробництву

вітні школи

харчових

(трьох

напівфабрикатів

ступенів)

та кулінарних

виробів

Вдосконалені

Гаражі,

Дитячі

Дитячі дошкільні

Дитячі

звалища для

автостоянки і

дошкільні

заклади, в т.ч.

дошкільні

твердих відходів

транспортні

заклади,

зблоковані

заклади, в т.ч.

(за спеціальним

господарства

в т.ч.

з початковою

зблоковані з

дозволом)

(станції

зблоковані з

школою

початковою

технічного

початковою

школою

обслуговування

школою

автомобілів,

тролейбусні

депо, автобусні і

таксомоторні

парки)

1

2

3

4

5

Порти і

Автозаправні

Окремо

Окремо

Окремо

підприємства

станції (за

розташовані

розташовані і

розташовані і

річкового

спеціальним

або вбудова-

вбудовано-

вбудовано-

транспорту

дозволом)

но-прибудо-

прибудовані

прибудовані

(за спеціальним

вані об'єкти

адміністративні

адміністративні

дозволом)

повсякденно-

установи і

установи і

го обслугову-

об'єкти

об'єкти

вання: мага-

обслуговування:

обслуговування:

зини, перу-

магазини

універмаги,

карні, аптеки

продовольчих і

магазини

кафе, заку-

непродовольчих

продовольчих і

сочні, ательє

товарів, в т.ч.

непродовольчих

та майстерні

спеціалізовані,

товарів,

по ремонту

малі

підприємства

та дрібносе-

підприємства

громадського

рійному виго-

громадського

харчування,

товленню

харчування,

культурно-

товарів

культурно-

побутового і

побутового і

комунального

комунального

обслуговування,

обслуговування,

аптеки,

аптеки,

відділення

відділення

зв'язку

зв'язку

Підприємства

Окремо роз-

Технічні будівлі і

Технічні будівлі

побутового

ташовані ад-

споруди для

і споруди для

обслуговування

міністративні

обслуговування

обслуговування

населення

будівлі місце-

даної зони і

даної зони і

(фабрики-

вого значення

міста в цілому

міста в цілому

пральні хімічна

та повсякден-

(за спеціальним

(за спеціальним

чистка одягу,

ного обслуго-

дозволом).

дозволом).

ремонт побутової

вування: від-

техніки, одягу,

ділення зв'яз-

меблів)

ку, міліції,

Ощадбанку,

адміністрації,

комунальні

служби

Підприємства

Релігійні

Релігійні споруди

комунального

споруди (за

(за спеціальним

господарства

спеціальним

дозволом).

(парки

дозволом).

Установи

дорожньо-

Установи

охорони

прибиральних

охорони

здоров'я,

1

2

3

4

5

машин, бази

здоров'я,

відпочинку,

експлуатації і

відпочинку,

туризму,

ремонту житла,

туризму,

фізкультурно-

інженерних

фізкультурно-

оздоровчі

комунікацій).

оздоровчі

заклади (за

заклади (за

спеціальним

спеціальним

дозволом)

дозволом)

Пожежні станції

Озеленення

Озеленення

(за спеціальним

території

території

дозволом)

Залізничні

Тимчасові

Тимчасові

пасажирські і

павільйони і

павільйони і

товарні станції

кіоски для

кіоски для будь-

(за спеціальним

будь-яких

яких видів

дозволом)

видів

роздрібної

роздрібної

торгівлі і обслу-

торгівлі і

говування (за

обслуговування

спеціальним

(за спеціальним

дозволом)

дозволом)

Кладовища

(за спеціальним

дозволом)

Громадський

центр зони

Таким чином, інвестор або забудовник маючи такий перелік та карту зонування мо­же цілеспрямовано здійснювати пошук придатних земельних ділянок для майбутнього об'єкта містобудування. Ця схема спрощено показує місцеві правила забудови. Відпо­відно до можливостей використання того чи іншого району будуть формуватись і ціни на земельні ділянки у різних частинах населеного пункту.

Для оцінки важливо, що перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон є формалізованим та інтегрова­ним переліком обмежень, що діють у цій зоні. Особливістю є те, що цей перелік пра­цює від зворотного — ті види, які не увійшли до переліку допустимих видів викорис­тання для даної зони повинні розглядатись як такі, що мають обмеження.

За даними Держбуду України, на кінець 2000 року в Україні місцеві правила забудо­ви розроблені для 23 міст, затверджено менше 20. Більшість проаналізованих докумен­тів свідчать, що перевага надається процедурним питанням. Перелік переважних і до

, 89

пустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок в більшості ви­падків недостатньо деталізований для безпосереднього практичного застосування. Пла­ни зонування виконуються на так званих "розвантажених" картографічних матеріалах загального користування, що дозволяє більшість із затверджених місцевих правил за­будови населених пунктів розглядати лише як експериментальні роботи.

Але слід зважити, що на момент аналізу минуло лише 6 місяців з дня введення в дію Закону України "Про планування і забудову територій", яким визначено необхідність розробки таких документів. Тобто, всі без ввинятку документи розроблялись тоді, ко­ли ще не було законодавчо визначено необхідність їх розробки, зміст та порядок зат­вердження місцевих правил. Сподіваємося, що найближчими роками ситуація карди­нально зміниться.

Для грошової оцінки земель значення місцевих правил забудови важко переоцінити. Першою і найбільш значною перевагою наявності затверджених місцевих правил є чіт­ке визначення дозволених видів використання (цільового призначення) кожної земель­ної ділянки. Для оцінювачів місцеві правила корисні тим, що забезпечують чіткість процедур їх використання та доступність інформації для ознайомлення, Це значно по­легшує пошук даних, спілкування з клієнтами та здійснення оцінки.

Інженерно-транспортна інфраструктура — комплекс інженерних, транспортних споруд і комунікацій.

Цей термін досить складний для практичного застосування саме через свою просто­ту. З одного боку зрозуміло, що на рівні схеми планування області чи району до інже­нерно-транспортної інфраструктури належить все, що підпадає під це визначення (ву­лиці, дороги, водогони, каналізаційні мережі, лінії енергопостачання, газопроводи, а також різноманітні станції та підстанції, автопарки і таке інше). З другого боку, — при розгляді окремої земельної ділянки, коли йдеться про інженерне забезпечення або об­лаштування, до цієї категорії можуть бути віднесені тільки ті мережі та споруди, які обслуговують дану земельну ділянку.

Наприклад, земельна ділянка автопарку. Підприємство є елементом інженерно-тран­спортної інфраструктури міста, але в процесі оціночної діяльності є об'єктом оцінки і експерт повинен цікавитися, які дороги підведено до автопарку, чи є електроенергія, водопостачання і каналізація, телефонні лінії і таке інше.

Червоні лінії — визначені в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують те­риторії мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення.

На рис. 3.7 спрощено зображено принцип відок­ремлення територій. Червоні лінії обмежують тери­торії будь-якого призначення (житлові квартали і мікрорайони, промислові і комунальні території, зе­лені насадження загального користування тощо). Вулиці, площі, майдани знаходяться у проміжку між відокремленими територіями. Одна з меж земельної ділянки може співпадати з червоною лінією.

Але у випадках, коли квартал з однієї або кількох сторін обмежений природними межами (лісом, рі­кою, яром тощо) червоні лінії там не встановлюються.

90

Заслуговує на увагу випадок, коли червона лінія проходить через існуючу земельну ді­лянку або навіть через будівлю (земельна ді­лянка № 2 на рис. 3.8). В цьому випадку чер­вона лінія має розглядатись як обмеження, яке дуже суттєво буде знижувати ціну неру­хомості. Частина земельної ділянки, яка ви­ходить за межі червоної лінії не може вико­ристовуватись для господарських потреб, а частина будинку, яка виходить за червону лі­нію має жорсткі обмеження на проведення реконструкції і капітального ремонту. Таким

1 0	2	3 СИ

Рис. 3-8

Рис. 3-7

реКОНСТруКЦІЇ 1 КШШальгшІч рипиш;. .,дл„„,

чином, при проведенні грошової оцінки, ціна земельної ділянки № 2 може бути знач­но знижена.

Лінії регулювання забудови — визначені в містобудівній документації межі розташу­вання будинків і споруд відносно червоних ліній, меж окремих земельних ділянок,

природних меж та інших територій.

Найпростіший випадок встановлення лінії регу­лювання забудови — резервування простору для прокладання інженерних мереж та їх обслуговуван­ня, або для забезпечення акустичного комфорту мешканців перших поверхів у квартирах, які вихо­дять вікнами на вулицю з інтенсивним рухом (рис. 3.9). Лінії регулювання забудови можуть ви­користовуватись і для обмеження висоти будівель або навіть їх зовнішнього вигляду в зонах історич­ної забудови.

Крім того, у випадках, коли межею між кварта­лами є не вулиця, а яр, струмок чи інший природ­ний обуєкт, для визначення межі забудови буде встановлюватись лінія регулювання забудови, а не червона лінія.

Варто звернути увагу ще на один вид документації, який визначено статтею 42 Зе­мельного кодексу України — проект розподілу прибудинкових територій кварталу, мік­рорайону. Призначення цього виду документації — встановити чітку межу між прибу-динковими територіями у тих випадках, коли квартал або мікрорайон забудовано ба­гатоквартирними будинками. В попередній період такі території не розділялись і вва­жалось, що у них є спільний власник. Зараз з розмежуванням земель державної і ко­мунальної власності, а також з утворенням об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, у яких за законом виникають права і на земельну ділянку, з'явилась потреба у більш чіткому визначенні меж кожного такого утворення.

В основі прийняття рішень щодо розподілу територій покладається містобудівна до­кументація. Але межі мають обов'язково уточнюватись згідно з розрахунками фахівців щодо забезпечення кожного житлового комплексу необхідними територіями зелених насаджень, спортивних площадок, технічних територій, забезпечення необхідних сані­тарних та пожежних розривів тощо.

91

Рис. 3-9