4.5 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення

Здійснення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначен­ня регламентується Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського приз­начення та населених пунктів (тимчасова), затвердженою постановою Кабінету Мініс­трів України від 23 березня 1995 року № 213 (далі Методика), та Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердже­ного спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мін­сільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 ро­ку № 76/230/325/150 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України ЗО листопада 1995 року за №427/963 із змінами, внесеними згідно з наказом Держкомзему від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/34 (далі Порядок).

Методика і Порядок використовуються при здійсненні нормативної грошової оцін­ки земель з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначен­ні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засо­бів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних това­риств, об'єднань, кооперативів.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного дохіду, який створюється при ви­робництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, про­веденої в 1988 році. Підставою для розрахунків грошової оцінки за економічною оцін­кою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються майже на всіх грунтах. Використання показників економічної оцінки за 1988 рік пояснюється тими обставинами, що саме в 1986-1988 роках сільське господарство характеризувалось найоптимальнішими умовами господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель не проводилась.

Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки (йо­го ще називають дохідним методом), суть якого полягає у встановленні функціональ­ної залежності вартості землі (чи іншого нерухомого майна) від його дохідності, яка виражається наступною формулою

Ц=^Д°

(4.8)

с

к

Де

Ц - поточна вартість земельної ділянки, грн.;

До - чистий дохід від використання земельної ділянки, гри.;

€% - ставка капіталізації, коефіцієнт.

111

Незважаючи на зовнішню простоту, формула (4.8) відображає складний і бага-тоаспектний зв'язок між компонентами, що до неї входять. Якщо величину чисто­го дохіду від використання земельної ділянки без особливих труднощів можна об­рахувати з певною точністю, то визначення величини ставки капіталізації є одні­єю з найбільших проблем в грошовій оцінці. По-перше, цей показник є знамен­ником і його значення зпвжди менше одиниці (дорівнює 1 тільки приЛ^ =100%), тому значення вартості земельної ділянки є надзвичайно "чутливим" стосовно ве­личини ставки капіталізації. По-друге, для визначення величини ставки капіталі­зації не існує єдиного формалізованого алгоритму, тому що ця величина залежить від багатьох факторів, кожний з яких в певній ситуації може проявлятись по-сво­єму. Ставка капіталізації залежить від стану економіки та фінансово-кредитної системи в конкретному регіоні та країни в цілому, від ситуації на регіональному ринку землі та нерухомості, цільового призначення земельної ділянки та перспек­тив її використання, ризиків, пов'язаних з інвестуванням в земельну ділянку, від місцезнаходження земельної ділянки та інших факторів. Детальніше це питання розглядається в главі 10.

Згідно з Методикою та Порядком грошова оцінка орних земель, земель під багато­річними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добу­ток річного рентного дохіду за економічною оцінкою по виробництву зернових куль­тур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного дохіду за формулою

1 оз ~~ "здн X Ц X і _к

(4.9)

де Г₀₃

^гздн

Ц

грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, грн./га; загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, ц/га;

ціна центнера зерна, грн./ц;

термін капіталізації рентного дохіду (коефіцієнт), який встановлюється на рівні 33-х років (Т_к = 33).

Із класичної економіки відомо, що термін капіталізації є зворотною величиною став­ки (норми) капіталізації (С_к), тобто Т_к = 1/С_К. При цьому ^ = 0, 03, тобто, 3%.

У формулі (4.9) і далі за текстом розділу використовуються умовні позначення, прийняті в Методиці та Порядку.

Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами складається із диференційованого рентного до­хіду та абсолютного рентного дохіду і визначається за формулою

здн

= рян-+ Р.

ДН

АН5

(4.10)

112

де

Рдн ран

диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, ц / га; абсолютний рентний дохід, який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь в розмірі 1,6 ц / га.

Значення величини диференціального рентного доходу з гектара земель розрахову­ють окремо для орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами.

Величина диференціального рентного дохіду з гектара земель обчислюється у нату­ральних одиницях — центнерах зерна, які є надійнішими в умовах нестабільних еко­номічних процесів, що супроводжуються інфляцією грошової одиниці. При визначен­ні грошової оцінки земель диференціальний рентний дохід переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами зерна.

Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогос­подарських угідь у певній послідовності: Україна => регіон => сільськогосподар­ське підприємство => земельна ділянка. Тобто, спочатку розраховується вартість сільськогосподарських земель в середньому по Україні, потім в середньому по ре­гіону (Автономна Республіка Крим, область і адміністративний район), потім по сільськогосподарському підприємству і завершальний етап — грошова оцінка окре­мої земельної ділянки.

4.5.1 Грошова оцінка земель в Україні

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціаль­ний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур за формулою:

УхЦ-3-ЗхЩ

НР (4.11)

Ц

де

Рдн У Ц З

диференціали рентний дохід з орних земель, ц/га; урожайність зернових з гектара, ц/га; ціна реалізації центнера зерна, грн/ц; виробничі затрати на гектар, грн/га; коефіцієнт норми рентабельності (К_НР = 0,35).

Загальна сума виробничих затрат (3) залежить від технологічного рівня сільськогос­подарського виробництва і інтегровано враховує витрати на придбання та внесення удобрень та отрутохімікатів, на використання техніки для обробітку грунту, посіву та збору урожаю, транспортні витрати, придбання посівного матеріалу, витрати на палив­но-мастильні матеріали, оплату праці, тощо.

113

При проведенні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за станом на 01.07.1995 використовувались такі вихідні дані:

Середньорічна урожайність зернових з гектара за 1986-1990 роки — 31,5 ц/га;

Середньорічна вартість реалізації 1 ц зерна в грн. за 1986-1990 роки — 17 грн./ц;

Середньорічні виробничі витрати на 1 га вирощування зерна за 1986-1990 роки — 303 грн./га;

Середньорічна вартість реалізації 1 ц зерна в грн. за за станом на 01.07.1995— 12,5 грн./ц;

Тоді розрахований за (4.11) диференціальний рентний дохід з орних земель стано­вить Р_дн = 7,4 ц/га, а загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторіч­ними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами (4.10) становить Р_здн = 9,0 ц/га.

Визначена за (4.9) грошова оцінка одного гектара орних земель в середньому по Ук­раїні становить 3712 грн./га (за станом на 1 липня 1995 року при Ц = 12,5 грн./ц ).

Диференціальний рентний дохід з одного гектара інших сільськогосподарських угідь — земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношення диференціальних рентних дохідів з цих угідь і рентного дохіду на орних землях за даними економічної оцінки 1988 року по вироб­ництву зернових культур за формулою:

ДН(6)(с)(п) =

Р Р

ДН^хГД(б)(с)(п)

(4.12)

^гд

де

ДН(б)(с)(п)

Р

дн

Д(б)(с)(п)

•д

диференціальний рентний дохід з одного гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, ц/га;

диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, ц/га (Р_дн = 7,4 ц/га );

диференціальний рентний дохід з одного гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, грн./га (за даними економічної оцінки земель 1988 року становить: Рд₍₆)⁼ 1563,9 грн./га; Рд_(С)= 136,5 грн./га; Р_Д(П) = 55,7 грн./га);

диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур, грн./га (Р_д = 348,7 грн./га).

114

За (4.12) отримаємо наступні значення диференціального рентного доходу з одного гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасови­щами: Р_ДН(6) = 33,19 ц/га; Рд_Н(с) = 2,90 ц/га; Р_ДН(п) = 1,18 ц/га.

Загальний рентний дохід з гектара земель відповідних угідь становить (4.10):

РздЩб) = 34,79 ц/га; Р₃д_Н(с) = 4,50 ц/га; Р₃д_Н(п) = 2,78 ц/га.

Розраховані за (4.9) значення грошової оцінки одного гектара земель відповідних угідь становлять: Г_03(б) = 1435,1 грн./га; Г₀з(_С) = 185,6 грн./га; Г₀₃(_П) = 114,7 грн./га.

4.5.2 Грошова оцінка земель по регіону

Грошову оцінку сільськогосподарських угідь в регіонах (АРК, область, природно-сільськогосподарський та адміністративний район) держави, розраховують як і в ціло­му для України, відмінність полягає тільки в визначенні величини диференціального рентного дохіду.

Диференціальний рентний дохід з одного гектара орних земель та інших сільсько­господарських угідь — земель під багаторічними насадженнями, природними сіножа­тями і пасовищами розраховується на підставі матеріалів економічної оцінки земель 1988 року по виробництву зернових культур за формулою:

ДН (Р)

РдН(У)^хРд(Р)

Д(У)

(4.13)

де рдн(р) - диференціальний рентний дохід з одного гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по регіону (АРК, область, природно-сільськогос­подарський та адміністративний район), ц/га; диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні, ц/га (Рдщу) ⁼ 7,4 ц/га ); диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по відповідному регіону, грн./га;

диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по Україні, грн./га;

Розрахунки величини диференціального рентного доходу за (4.13) проведемо на прикладі Київської області. Величина диференціального рентного дохіду за економіч­ною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур з одного гектара ріллі у Ки­ївський області становила 567,4 грн. Тоді, за (4.13) диференціальний рентний дохід з одного гектара ріллі по регіону становить:

= <⁷'⁴ Ц/га х 567,4 грн./га) : 348,7 грн./га = 12,04 ц/га. 115

^ГДН(У)

^ГД(Р)

^ГД(У)

дн (Р) ріллі

Загальна рента по регіону з одного гектара ріллі згідно (4.10) становить: *ЗДН(Р) ріллі = 12,04 ц/га + 1,6 ц/га = 13,64 ц/га.

Грошова оцінка одного гектара ріллі по Київській області згідно (4.9) становить: *03 (Р)рімі = 13,64 ц/га х 12,5грн./ц х 33 = 5626,5 грн./ц .

Аналогічно проводяться розрахунки грошової оцінки і інших сільськогосподарських угідь — земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовища­ми для різних регіонів України.