Глава 5. Грошова оцінка земель населених пунктів

5.1 Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки земель

За даними державного земельного кадастру загальна площа земель населених пун­ктів України станом на 01.01.2001 у становить 7,1 млн.га, або 11,8% всіх земель Укра­їни, в т.ч. площа земель міст і селищ складає близько 3%.

Перш за все визначимо, що таке населений пункт. Населений пункт це: "визначений суспільною необхідністю компактний ареал концентрації населення з усіма умовами для його існування — праці, побуту і відпочинку; елемент системи розселення" [36].

Класифікація населених пунктів має важливе значення при виконанні грошової оцінки їх території. Існує декілька класифікацій населених пунктів: за категорією; чи­сельністю населення; адміністративним статусом; місцем у системі розселення та гос­подарськими функціями.

Виділяється три категорії населених пунктів:

міста;

селища;

села.

Класифікація населених пунктів за чисельністю населення покладена в основу Дер­жавних будівельних норм України ДБН 360-92** [29]. Всі населені пункти за чисель­ністю населення підрозділяються на п'ять груп (табл.5.1):

118

№ пп	Групи поселень	Населення, тис. осіб
		Міст та селищ	Сільських поселень
1	Найзначніші (крупніші)	Понад 1000	-
2	Значніші (крупні)	Більше 500 до 1000	Понад 5
3	Великі	Більше 250 до 500	Більше 1 до 3 Більше 0,5 до 1
4	Середні	Більше 100 до 250 Більше 50 до 100	Більше 0,2 до 0,5
5 1	Малі	Більше 20 до 50 Більше 10 до 20 До 10	Більше 0,05 до 0,2 До 0,05

Як відомо, кожний населений пункт відіграє певну роль в адміністративно-терито­ріальному устрої України. За адміністративним статусом виділяються такі категорії на­селених пунктів:

1.Столиця держави — м. Київ

2. Місто державного значення Севастополь та столиця Автономної Республіки Крим Сімферополь

3. Обласні центри

4. Районні центри

5. Міста обласного значення

6. Міста районного значення

7. Центри сільрад

8. Інші населені пункти.

За місцем у системі розселення населені пункти діляться на шість категорій.

1. Центр загальнодержавної системи розселення — м. Київ

2. Центри міжобласних (регіональних) систем розселення — мм. Київ, Харків, Дніп­ропетровськ, Донецьк, Одеса, Сімферополь, Львів, Вінниця

3. Центри обласних систем розселення та системи розселення Автономної Республі­ки Крим

4. Центри міжрайонних систем розселення (наприклад, Шепетівка і Кам'янець-По-дільський у Хмельницькій області)

5. Центри районних систем розселення

6. Центри міжгосподарських систем розселення.

Всі населені пункти за господарськими функціями діляться на 8 категорій [57]:

1. Багатофункціональні центри (наприклад, Київ, Харків, Дніпропетровськ)

2. З переважанням промислових функцій (наприклад, Костянтинівка, Краматорськ, Павлоград)

3. З переважанням промислових і транспортних функцій (наприклад, Гайсин, Ко­вель, Ясинувата, Попасна, Сарни)

4. З переважанням транспортних функцій (наприклад, Казатин, Жмеринка, Рені, Знам'янка, Помошна, Чоп, Іловайськ, Дебальцево, Христинівка)

119

5. З промисловими та рекреаційними функціями (наприклад, Хмільник, Бердянськ, Боярка, Ірпінь, Феодосія, Скадовськ, Миргород)

6. Рекреаційні центри (наприклад, Слав'яногірськ, Трускавець, Яремча, Ялта, Алуш-та, Алупка, Євпаторія, Судак)

7. Організаційно-господарські та культурно-побутові центри місцевого значення, центри аграрно-промислових комплексів (наприклад, Амвросіївка, Яготин, Ромни, Могилів-Подільський)

8. Промислово-аграрні центри (наприклад, Узин, Остер, Вашківці, Почаїв).

Тепер розглянемо функціонально-планувальну структуру населених пунктів. Терито­рія населеного пункту за функціональним призначенням і характером використання ділиться на сельбищну, виробничу, в т.ч. зовнішнього транспорту і ландшафтно-рек­реаційну [29].

До сельбищної території входять ділянки житлових будинків, громадських установ, будинків і споруд, у т.ч. навчальних, проектних, науково-дослідних та інших інститу­тів без дослідних виробництв, внутрішньосельбищна вулично-дорожня і транспортна мережа, а також площі, парки, сади, сквери, бульвари, інші об'єкти зеленого будівниц­тва й місця загального користування.

Виробнича територія призначена для розміщення промислових підприємств і пов'яза­них з ними виробничих об'єктів, у т.ч. комплексів наукових установ з дослідними під­приємствами, комунально-складських об'єктів, підприємств по виробництву та пере­робці сільськогосподарських продуктів; санітарно-захисних зон промислових підпри­ємств; об'єктів спецпризначення (для потреб оборони), споруд зовнішнього транспор--ту і шляхів позаміського й приміського сполучення, внутрішньоміської вулично-до-рожної і транспортної мережі; ділянок громадських установ і місць загального корис­тування для населення, що працює на підприємствах міста.

До ландшафтно-рекреаційної території входять озеленені й водні простори у межах за­будови міста і його зеленої зони, а також інші елементи природного ландшафту. До її складу можуть входити парки, лісопарки, міські ліси, ландшафти, що охороняються, землі сільськогосподарського використання та інші угіддя, які формують систему від­критих просторів; заміські зони масового короткочасного і тривалого відпочинку, між­селищні зони відпочинку; курортні зони ( у містах і селищах, що мають лікувальні ре­сурси).

Для забезпечення необхідних функціональних зв'язків місць розселення з місцями прикладання праці й відпочинку, установами культурно-побутового обслуговування, а також для зниження витрат часу на пересування населення слід формувати відносно стійкий трудовий баланс проживаючих і працюючих у межах основних структурно-пла-нувальних елементів населеного пункту (планувальних районів, зон, житлових районів).

Грошова оцінка території населених пунктів здійснюється в межах встановленої ме­жі населеного пункту.

Згідно з Земельним Кодексом України (стаття 173) межа села, селища, міста — це умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію села, селища, міс­та, від інших територій.

Межі села, селища, міста встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обгрунтування їх розвитку, ге­неральних планів населених пунктів.

120

Рішення про встановлення і зміну меж приймається:

міст — Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Рес­публіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської рад

сіл та селищ — Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Ки­ївською чи Севастопольською міською радами за поданням районних та відповідних сільських, селищних рад.

При виконанні грошової оцінки середнього, великого, крупного та крупнішого міс­та не обмежуються територією, яка знаходиться в юридичних межах міста. За його ме­жею залишаються землі, які за господарськими, трудовими, соціальними та рекреацій­ними зв'язками нерозривно позв'язані з міською територією (квартали міської сель­бищної забудови, промислові підприємства, місця відпочинку тощо). Ці території вхо­дять до складу приміських зон міст. Приміська зона — територія за межами міста, до складу якої входять ліси, лісопарки та інші зелені насадження, заклади та установи для масового відпочинку, приміські населені пункти, землі сільськогосподарського приз­начення, виробничі та комунальні підприємства, що обслуговують місто, транспортні магістралі, що забезпечують зв'язки міста з приміською зоною. Залежно від категорії населеного пункту в межах приміської зони можуть виділятися кілька поясів (най­ближчий, дальній.серединний).

Грошова оцінка земель населених пунктів базується на рентному підході. Згідно з За­коном України "Про плату за землю" грошова оцінка є капіталізованим рентним дохі-дом із земельної ділянки.

У населених пунктах рентний дохід виникає перш за все завдяки інфраструктурно-му облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сиро­вини, збуту та робочої сили.

Відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначен­ня та населених пунктів грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

К

_м,

де Ц_н

в

н_п н

грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);

витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку

на квадратний метр (у гривнях);

норма прибутку (6%);

норма капіталізації (3%); .^ коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної

ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо); К_м - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Кф враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльнос­ті і встановлюються для певних категорій забудованих земель, К_м — вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

121

Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональ­них та локальних у груп факторів і обчислюється за формулою:

Км - Кмі X Км2 X КмЗ,

де КмІ - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного дохіду від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення — регіональні фактори;

Км2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного дохіду від ступе­ню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) — зональні фактори;

КмЗ - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного дохіду від особли­востей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони — локальні фактори.

Отже, формула грошової оцінки може бути трансформована таким чином: Цн = Цим X Кф X Км2 X КмЗ,

де Цим — базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту

(в гривнях), Цим = 2В х Кмі.

5.2 Особливості визначення базової вартості земель населеного пункту Основним елементом базової вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. Інформаційною базою для їх визначення є дані держав­ної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищними) службами, та опорного плану, виконаного в складі генерального плану розвитку населеного пункту. Витрати на освоєння та об­лаштування території мають представлятися у вигляді повної відновної вартості витрат інженерної інфраструктури. Повна відновна вартість — це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентари­зації та переоцінки відповідно до чинного законодавства України. Вихідні дані пред­ставляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури (табл.5.2).

Вихідні дані для визначення витрат на освоєння та облаштування території

Таблиця 5.2

Інженерна підготовка території:

улаштування фундаментів посиленого типу, га;

Станом на початок р.

Натур.

Вартість]

*~~ 1		2		3
вертикальне планування території при нульовому балансі земля­них робіт, га; намив грунту з прилеглої території (або з підвозом на баржах), м3; улаштування дренажів, га; берегоукріплення, км; будівництво набережних, погон, м; улаштування штучних закритих водойм, м2 дзеркала води; протизсувні заходи, га ; планування, терасування, озеленення та благоустрій порушених територій, га
Водопостачання: головні споруди (насосні станції, підвищувальні насосні станції, місцеві артезіанські вузли), тис. м'/добу; магістральні мережі, км
Каналізація: головні споруди (насосні станції, очисні споруди), тис. м'/добу; магістральні мережі, км
Теплопостачання: головні споруди (ТЕЦ, опалювальні котельні), Гкал./добу; магістральні мережі, км
Газопостачання: головні споруди (ГРС,ГРП), од.; магістральні мережі, км
Електропостачання: головні споруди (розподільчі пункти, трансформаторні підстан­ції), од.; магістральні мережі (повітряні та кабельні), км
Зовнішнє освітлення: магістральні мережі, км
Телекомунікації та зв'язок: головні споруди (АТС, телецентр, радіовузол), од.; магістральні мережі, км
Дощова каналізація: головні споруди (станції перекачки, очисні), тис.м3/добу; магістральні мережі, км
1	2		3
Санітарна очистка (звалище, сміттєпереробний завод), од.
Зелені насадження, кладовища, га
Вулично-дорожня мережа: магістральні вулиці, км; житлові (промислові) вулиці, км; міські площі; мости та шляхопроводи, од.; тунелі та підземні переходи, од.
Міський транспорт: парки автобусні, машин; парки таксомоторні та маршрутних таксі, машин; депо тролейбусні, машин; депо метрополітену, вагонів; депо трамвайні, вагонів; трамвайна мережа, км; контактна та кабельна мережа тролейбусу, км; мережа швидкісного трамваю та фунікулеру, км; тягові підстанції, од.; центральні диспетчерські станції, од.; інші елементи транспорту, од.

Таблиця 5.3 Загальні коефіцієнти індексації вартості БМР до цін 1984 р. в базисних цінах 1997р.*

У разі відсутності достовірних даних про відновну вартість окремих елементів інже­нерної інфраструктури населеного пункту можна використовувати [54], Збірники ук­рупнених показників відновної вартості будівель і споруд окремих інженерно-кому­нальних об'єктів (Збірники УПВВ) Держбуду СРСР.

Галузевий індекс збільшення вартості будівельно-монтажних робіт (БМР) від цін 1984 року до цін 1997 року регулюється ДБН IV-16-98 "Порядок визначення вартості будівництва, здійснюваного на території України", затвердженого наказом Держком-містобудування 16.01.98 № 4. Нами виконано розрахунки коефіцієнта індексації вар­тості БМР окремих галузей інфраструктури до цін 1984р. (у рублях) в базисних цінах 1997р. (в крб.) ( табл.5.3). Ці коефіцієнти можна використовувати при розрахунку від­новної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури за станом на 1.01.1998.

Індексація ринкової вартості БМР порівняно з базисною вартістю в цінах 1997 року на початок року проведення оцінки регламентується відповідними листами Держбуду України. Так, перехід від цін 1997 року до цін на початок 2001 року проводиться від­повідно до відповідно Збірника офіційних документів і роз'яснень Держбуду України за коефіцієнтом 1,69. Тобто, для того, щоб розрахувати відновну вартість станом на по­чаток 2001 року, необхідно цю вартість в рублях ціни 1984р. перемножити спочатку на загальний коефіцієнт, зазначений у кол.6 табл.5.3, а потім ще й на коефіцієнт 1,69. По­дальша індексація вартості будівельно-монтажних робіт повинна здійснюватись згідно з відповідними рекомендаціями Держбуду України.

124

Найменування галузі	Коефіцієнт
	базовий	що враховує збільшення прямих витрат	шо враховує збільшення накладних витрат	шо враховує збільшення планових накопичень	загальний к.2+(к2 х(к.3+ К.4+К.5)
Водопровід	1,115	0,9976	0,0884	0,0859	2,42
Каналізація	1,114	1,0184	0,0791	0,086	2,43
Газифікація	1,114	1,0397	0,0687	0,0858	2,44
Котельні	1,115	1,0003	0,0874	0,0859	2,42
Теплові мережі	1,115	1,0003	0,0875	0,0859	2,42
Міський електротранспорт	1,114	1,019	0,0786	0,0859	2,43
Електричні мережі	1,113	1,0398	0,0689	0,0859	2,44
Мости і шляхопроводи	0,971	0,9762	0,1122	0,1065	2,13
Озеленення	1,114	1,039	0,0688	0,0857	2,44
Дороги	1,114	1,0119	0,0817	0,0858	2,43
Берегоукріплюючі
і протизсувні споруди	1,114	1,0247	0,0763	0,0877	2,44
Сміттєспалювальні і
сміттєпереробні заводи	1,098	1,0305	0,0725	0,0873	2,405
Інженерний захист
від підтоплення	1,1	0,9789	0,097	0,0877	2,38
Метрополітени	1,097	0,812	0,1119	0,073	2,19
Зв'язок	1,097	1,0845	0,0391	0,0853	2,42

* За [ЗО].

Часто в процесі розрахунку відновної вартості елементів інженерної інфраструктури постає питання про включення, або не включення окремих споруд до розрахунку. В першу чергу це стосується інфраструктури виробничих підприємств, які повністю, чи частково обслуговують сельбищну забудову, а також тих обСєктів інфраструктури, які обслуговують населений пункт, але територіальне розташовані за його межами.

Якщо об'єкт інженерної інфраструктури (ТЕЦ, очисні споруди, насосна станція то­що) розташовано в межах майданчика виробничого підприємства і обслуговує лише виробничі потреби даного підприємства, то такий об'єкт разом з відповідними магіс­тральними мережами до розрахунку не беруться. У випадку, коли потужності об'єкта частково задіяні на потреби міської інфраструктури (насамперед для обслуговування сельбищної забудови), частину відновної вартості об'єкта разом з магістральними ме­режами слід включати до розрахунків загальної вартості інженерно-комунальної інф­раструктури населеного пункту. Частка (відсоток) встановлюється фахівцями на осно­ві вивчення відповідних даних, наданих підприємством.

125

Безумовно, до розрахунків слід включати і об'єкти інженерно-комунальної інфрас­труктури, які розташовані за межами населеного пункту. Якщо ці об'єкти та їх магіс­тральні мережі обслуговують не один населений пункт, а декілька, встановлюється час­тка (відсоток) для даного населеного пункту від загальних витрат об'єкта. Така частка може бути розрахована експертним шляхом на основі визначення частки чисельності населення даного населеного пункту.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на один кв. м є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пун­кту у встановлених межах. Показник площі забудованих земель може бути взятий із форми Державної статистичної звітності 6-зем (колонки 34-55, а також колонка 3 для рядка 2.4 — сільськогосподарські землі, надані для особистого підсобного господарс­тва, будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель).

Таким чином, до території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати землі:

житлової забудови;

промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвала­ми, шахтами);

транспорту, зв'язку (окрім земель магістральної залізниці та аеропорту);

технічної інфраструктури;

комерційного використання;

громадського призначення;

змішаного використання;

відпочинку;

зайняті поточним будівництвом;

зелені насадження загального користування;

вулиці, набережні, площі;

кладовища;

гідротехнічні споруди,

а також: присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше шес­ти соток на ділянку), надані громадянам.

До території, що не береться до розрахунку при визначенні базової вартості слід включати:

сільськогосподарські землі (окрім присадибних ділянок);

землі лісів та інших лісовкритих площ;

відкриті землі;

водні акваторії;

землі магістральної залізниці та аеропорту;

землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами, шахтами.

Наступним елементом для визначення базової вартості земель населеного пункту є регі­ональний коефіцієнт Кмі, який характеризує залежність рентного дохіду від місцеположен­ня населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Кмі є добутком коефіцієнтів, які враховують:

адміністративний статус населеного пункту та його місце в системі розселення Ук­раїни (табл. 3.2. Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначен­ня та населених пунктів);

126

входження в приміську зону великих міст (табл. 3.3);

наявність у населеного пункту статусу курорту (табл. З.4.);

входження до зон радіаційного забруднення (табл. З.5.);

Підставою для віднесення населеного пункту до курортного, або до зони радіаційного забруднення, і застосування відповідного коефіцієнта є постанова Кабінету Міністрів Ук­раїни від 15 грудня 1997 року №1391 "Про внесення змін до переліку населених пунктів, віднесених до курортних", а також постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року №106 "Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію Законів Української РСР "Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи" та "Про ста­тус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чонобильської катастрофи" із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня!993 року №217 та розпорядженнями Кабінету Міністрів України від 14 вересняІ991 року №245-р, від 12 січня1993 року №17-р, від 27 січня!995 року №37-р.

Підставою для віднесення населеного пункту до приміської зони великих міст є від­повідні містобудівні проекти (генеральний план з проектом приміської та зеленої зон), розроблені по великих містах.

У зведеному вигляді всі складові регіонального коефіцієнта та його сукупне значен­ня у розрізі окремих населених пунктів України наводяться у роботі "Обгрунтування регіональних коефіцієнтів, які характеризують місцеположення населених пунктів Ук­раїни у системі розселення та виробництва", яка виконана Інститутом "Діпромісто" у 1997 році, на замовлення Держкомзем України.

Для прикладу здіснемо розрахунок сукупного регіонального коефіцієнту Кмі для кількох населених пунктів України.

1. Місто Феодосія. Кмі =3,5 (1,4 для міста республіканського підпорядкування з на­селенням 85 тис. чоловік, центр міжрайонної системи розселення х 2,5 для міста-ку-рорта на Південно-Східному узбережжі Криму).

2. Місто Коростень Житомирської області. Кмі=1,12 (1,4 для міста обласного зна­чення з населенням 66 тис. чоловік, центр міжрайонної системи розселення х 0,8 для міста, що потрапляє в зону гарантованого добровільного відселення).

3. Місто ірпінь Київської області. Км1=2,835 (1,4 для міста обласного значення з на­селенням 94 тис. чоловік разом з адміністративно підпорядкованими населеними пун­ктами, центр міжрайонної системи розселення х 1,5 для міста, що розташоване у при­міській зоні міста Києва х 1,5 для інших курортних населених пунктів х 0,9 для міста, що потрапляє в зону посиленого радіоекологічного контролю).