Глава 9. Методичний підхід,

ЩО ГРУНТУЄТЬСЯ НА ЗІСТАВЛЕННІ ЦІН

ПРОДАЖУ ПОДІБНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

9.1 Загальна характеристика методичного підходу

Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвиненого ринку землі, коли є достовірна, дос­татня і доступна інформація про продаж земельних ділянок, подібних за функцією використання, умовами продажу, місцерозташуванням, фізичними характеристиками, характером забудови, дата продажу яких максимально приближена до дати оцінки. Сутність даного методичного підходу полягає в тому, що оцінювач повинен проаналі­зувати відмінності між земельною ділянкою, що оцінюється, та подібними земельни­ми ділянками, після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр внести поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок-аналогів: на правове відношення до земельної ділянки; умови та дату продажу; місцерозташування земельної ділянки; її фізичні характеристики; характер використання прилеглої тери­торії, існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки. При цьому оці­нювач завжди відповідає на запитання: "За скільки б було продано земельну ділянку-аналог, якби вона мала характеристики земельної ділянки, що оцінюється ?". Якщо ко­рисні властивості земельної ділянки-аналога перевищують відповідні параметри зе­мельної ділянки, що оцінюється, то її ціну необхідно зменшити, а якщо поступаються — то її ціна повинна бути збільшена. Тобто, іде процес заміщення характеристик зе­мельних ділянок-аналогів характеристиками земельної ділянки, яка оцінюється, і від­повідно коригується ціна продажу земельної ділянки,-що зіставляється. Результатом застосування даного методичного підходу є ринкова вартість земельної ділянки, визна­чена шляхом трансформації цін продажу подібних земельних ділянок в ринкову вар­тість земельної ділянки, що оцінюється.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни про­дажу подібних земельних ділянок за формулою:

(9.1)

де

Ц_зп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена зіставленням ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ц_а - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);

т - кількість факторів порівняння;

А її.,) "Різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за ]-м фактором порівняння.

Основою визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

187

До факторів, що впливають на вартість земельноь ділянки, належать:

правовий режим земельної ділянки;

цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринко­вих умов);

місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природ­но-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пун­ктів у різних містопланувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудів­ною документацією);

фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-ге­ологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, за­болоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ді­лянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу по­дібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних зе­мельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє зна­чення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та наймен­шого) або найпоширеніше значення серед отриманих результатів.

При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у кон­кретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за ці­льовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших районах з ана­логічними характеристиками. .

9.2 Загальний алгоритм застосування методичного підходу

Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, передбачає:

виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах;

перевірку інформації про характер угоди;

вибір одиниці порівняння;

внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, та ді­лянками, що з нею порівнюються;

визначення ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, щоб вони мали такі ж параметри, що й ділянка, яка оцінюється;

встановлення оцінної вартості земельної ділянки.

Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах передбачає збір та аналіз інформації про факти продажу земельних ділянок, що відбу­лися протягом останніх 3-6 місяців. При цьому підбирається інформація про продаж таких земельних ділянок, які за ознаками, що впливають на їх вартість, максимально наближуються до факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, що оціню­ється. Тобто земельні ділянки-аналоги, що підбираються для зіставлення, повинні пев­ною мірою співпадати за правовим режимом, цільовим призначенням та функціональ-

188

ним використанням, умовою продажу, датою продажу (оцінки), місцезнаходженням, фізичними характеристиками, використанням прилеглої території земельної ділянки, що оцінюється.

Інформація про ціни продажу земельної ділянки-аналога, що може бути використа­на для проведення експертної оцінки із застосуванням даного методичного підходу, має відповідати таким критеріям:

надійне джерело її отримання та мінімальна ймовірність недостовірності;

факт продажу земельних ділянок-аналогів відбувся в умовах відкритого ринку та за типових умов фінансування;

факт продажу відносно недавно до дати оцінки. У разі, якщо використовується ін­формація про ціни пропозиції земельних ділянок-аналогів, вони можуть бути застосо­вані під час оцінки лише за умови довідкового характеру використання остаточного ре­зультату оцінки за методичним підходом, що розглядається.

Оскільки ціни продажу земельних ділянок, що використовуються для зіставлення, можуть формуватися під впливом нетипових умов (діють такі обставини, що примушу­ють купити чи продати земельну ділянку) або індивідуальних інтересів з боку продав­ця чи покупця (між останніми мають місце родинний зв'язок, фінансова залежність то­що) необхідною умовою застосування даного методичного підходу є перевірка інфор­мації про характер угоди: чи не були вони вимушеними і всі сторони діяли свідомо та раціонально. Якщо ціни угод щодо купівлі-продажу земельних ділянок-аналогів сфор­мувалися за нетипових, або індивідуальних умов, то їх використання можливе лише з обов'язковим врахуванням цих обставин. Наприклад, якщо земельну ділянку-аналог було продано через банкрутство власника, то необхідно враховувати, що недостатня часова експозиція на ринку знижує ціну продажу.

Дані про ціни продажу земельних ділянок-аналогів складають вибірку. Для її вико­ристання ціни продажу очищуються від витрат, пов'язаних з продажем таких об'єктів, у тому числі податків, якщо зазначені витрати були включені до ціни продажу

Наступним кроком використання методичного підходу, що грунтується на зіставлен­ні цін продажу подібних земельних ділянок, є вибір одиниці порівняння.

Найбільш звичною одиницею порівняння, що склалася в земельнооціночній діяль­ності, є ціна за один квадратний метр земельної ділянки.

В той же час, залежно від характеру використання земельної ділянки за одиницю порівняння можуть застосовуватися ціни за погонний метр її фронтальної межі, за одиницю щільності, за квадратний чи кубічний метр розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що приносить прибуток та інше.

Використання ціни фронтального метра як ціни порівняння, передбачає наявність виз­начених стандартів на глибину земельних ділянок. Ділянки, глибші стандартних, кошту­ють не на багато більше стандартних, а ті, що не досягають стандартної глибини, кошту­ють майже стільки, скільки і стандартні. Це зумовлено тим, шо основна частина вартос­ті визначається протяжністю фронтальної межі, що проходить вздовж вулиці, дороги або магістралі і тільки невелика частина вартості може бути приписана пропорційно глибині ділянки. Як правило однорідне встановлення цін за фронтальний метр обмежене невели­ким географічним районом, що пов'язано із концентрацією територій, що спеціалізують­ся переважно на роздрібній торгівлі і цим визначає особливу цінність цієї землі.

Містобудівна документація зазвичай обмежує щільність забудови на різних земель-

189

них ділянках. Це може призвести до того, що на деяких сегментах ринку ціна форму­ватиметься на підставі максимальної щільності, дозволеної на даній земельній ділянці. Прикладом одиниці щільності може бути кількість споруд, розміщених на ділянці, або відношення площі забудови до площі земельної ділянки.

При аналізі забудованих земельних ділянок за одиницю порівняння можуть приймати­ся ціни одиниці, що приносить дохід. Таким чином можна порівнювати квартири, спор­тивні арени (ціна за одне посадкове місце), гаражі (плата за одне місце паркування).

Для врахування відмінностей між земельною ділянкою, вибраної для порівняння, та земельною ділянкою, що оцінюється, застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за такими елементами порівнянь:

правове відношення до земельної ділянки;

умови продажу;

дата продажу;

місцеположення;

фізичні характеристики;

використання прилеглої території;

існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки.

Внесення поправок на правове відношення до земельної ділянки передбачає аналіз наявності прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділян­кою, правових обтяжень та сервітутів.

Відповідно до Земельного кодексу України правове відношення до земельної ділян­ки посвідчується:

державними актами на право власності та на право постійного користування зе­мельною ділянкою,

договорами на право право оренди землі.

Варто зауважити, що документи, які посвідчують право володіння, користування зе­мельною ділянкою, не всі мають відношення до експертної грошової оцінки (як заз­началося вище грошова експертна оцінка застосовується тільки для земельних ділянок несільськогосподарського призначення), але це забезпечує повноту висвітлення цього питання.

Значний вплив на вартість земельної ділянки має наявність правових обтяжень та сервітутів.

Права на земельну ділянку можуть бути обмежені законом або договором:

забороною на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;

забороною на передачу в оренду (суборенду);

правом на переважну купівлю у разі її продажу;

умовами прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

умовою розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

забороною на провадження окремих видів діяльності;

забороною на зміну цільового призначення земельної ділянки,ландшафту та зовніш­нього виду нерухомого майна;

умовами здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

умовами додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

190

умовами надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

інших зобов'язань, обмежень або умов.

Визначення меж обмежень земельних ділянок здійснюється проектами землеустрою.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови та­кож відбувається при встановленні відповідно до законодавчих та інших нормативних актів наступних зон з особливим режимом використання земель:

санітарно-захисні зони шкідливих і небезпечних підприємств;

зони і округи санітарної охорони курортів;

зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

водоохоронні зони і прибережні захисні смуги річок, озер та інших водоймищ;

зони охорони ландшафтів, пам'яток історії і культури, зони регулювання забудови;

охоронні зони заповідників, заказників, природних національних парків, ботанічних садів;

зони залягання корисних копалин (крім загальнопоширених);

сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплен­ня, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар'єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об'єктів;

технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.

Межі таких зон визначаються генеральним планом та спеціальними проектами і зат­верджуються відповідними радами.

Обмеження права користування земельної ділянки може бути встановлено земель­ним сервітутом.

Земельний сервітут — це право обмеженого користування чужими земельними ді­лянками, яке встановлюється для однієї особи або декількох осіб (приватний земель­ний сервітут), або для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що ви­магає його встановлення та власником земельної ділянки. В разі недосягнення такої згоди рішення приймається у судовому порядку за позовом особи, що вимагає вста­новлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного зако­ну, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.

За призначенням можуть встановлюватися такі земельні сервітути:

проходу та проїзду на велосипеді;

проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лі­нійних комунікацій;

прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або че­рез чужу земельну ділянку;

відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ді­лянку;

забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділян­ці, та право прогону худоби до природної водойми;

191

прогону худоби по наявному шляху;

встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.

Правовий режим земельних сервітутів:

земельні сервітути, встановлені на земельну ділянку, не позбавляють власника цієї земельної ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею;

земельні сервітути підлягають обов'язковій державній реєстрації в порядку, передба­ченому земельним законодавством. Інформація про встановлення земельного сервіту­ту є невід'ємною частиною правовстановлюючого документа щодо земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут;

дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку до ін­шої особи;

земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави і не може пе­редаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, ін­шим фізичним та юридичним особам;

власник, а також користувач та орендар земельної ділянки, на яку встановлено зе­мельний сервітут, має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, відповідної винагороди за його вста­новлення;

власникові земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, мають бути відшкодовані збитки, завдані внаслідок користування земельним сервітутом;

земельні сервітути встановлюються на визначений або невизначений строк. На ви­могу власника земельної ділянки, на яку встановлено земельний сервітут, його дія мо­же бути припинена через зникнення підстав для його встановлення.

Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

рішення суду про скасування земельного сервітуту;

закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:

припинення підстав його встановлення;

коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ді­лянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Якщо земельна ділянка, на яку встановлено земельний сервітут, не може бути вико­ристана відповідно до її призначення, власник цієї земельної ділянки має право вима­гати зняття земельного сервітуту з цієї земельної ділянки у судовому порядку.

Наступним елементом порівняння, що впливає на ціни угод, і який потребує вне­сення відповідного коригування в ціни продажу земельних ділянок-аналогів, є умови продажу.

Необхідно перевірити, чи був продаж земельної ділянки-аналога:

192

вільним;

вимушеним;

ліквідаційним;

продажем у зв'язку з смертю власника при відсутності прямих спадкоємців;

продажем при позбавленні власника права викупу застави тощо.

За цим елементом порівняння дуже важко знайти відповідні ринкові дані і внести відповідні коригування. Тому земельні ділянки, що підбираються для зіставлення, не­обхідно вибирати таким чином, щоб за умовами продажу вони відповідали земельній ділянці, що оцінюється. Якщо це стає неможливим, то виникає окрема проблема — визначення поправочного коефіцієнту.

У процесі порівняння дати оцінки із датою продажу земельних ділянок, що зістав­ляються, необхідно врахувати факт зміни ринкових умов у часі. Як правило в основу визначення вартості земельної ділянки покладаються ціни угод, що відбулися протя­гом останніх 3-6 місяців. При цьому внесення поправки за елементом "дата продажу" передбачає врахування різниці у часі між різноманітними операціями по продажу, що відображає зміну ринкових умов, а саме:

рівень інфляції;

активність ринку (сезонна, циклічна, поєднана);

взаємодія попиту та пропозиції інші.

Наступним елементом порівняння є відмінності у місцеположенні земельної ділян­ки, що оцінюється, та земельними ділянками-аналогами. Необхідно врахувати відмін­ності розташування земельних ділянок у:

в різних природно-кліматичних зонах;

у населених пунктах різної категорії;

у різних економіко-планувальних зонах у межах населених пунктів.

Слід зазначити, що при обгрунтуванні поправочних коефіцієнтів на відмінності у місцеположенні земельних ділянок доцільно використовувати систему коефіцієнтів (Кмі, Км2), що визначені при проведенні нормативної грошової оцінки земель насе­лених пунктів.

При використанні цього методичного підходу наступним елементом порівняння є розбіжності у фізичних характеристиках, а саме:

розмір та конфігурація земельної ділянки;

інженерно-геологічні параметри:

схил поверхні,

стан грунтів,

наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів,

розташування земельної ділянки на намивних (насипних територіях;

рівень інженерної підготовки та захисту території,

характер та стан об'єктів нерухомого майна.

У сучасних умовах при обгрунтуванні поправочних коефіцієнтів на відмінності у фі­зичних характеристиках земельних ділянок доцільно використовувати окремі (інженер­но-геологічні) локальні коефіцієнти (КмЗ), що визначені при проведенні грошової оцінки (нормативної) земель населених пунктів.

Стосовно поправки на- конфігурацію земельної ділянки, то вбачається за доцільне користуватись "правилом 65-35" [51].

193

55 % вартості

65 % вартості

Вулиця Рис.9.1

Це правило показує, що вартість земельної ділянки трикутної фор­ми з основою по фронту вулиці бу­де складати приблизно 65% від вартості земельної ділянки прямо­кутної форми. Відповідно, вартість земельної ділянки трикутної фор­ми, кол^І на головні вулиці (магіс-. тралі) знаходиться його верхівка, складає 35% від вартості ділянки прямокутної форми. Керуючись цим правилом, досить легко враху­вати відмінності у вартості земель­ної ділянки, коли вона має форму трапеції (рис.9.2).

Вулиця

Вулиця

Рис.9.2

Ще однією характеристикою, що може слугувати поправкою на розмір, є поправка на глибину земельної ділянки. Ця поправка застосовується, коли за одиницю порівняння бе­реться погонний метр її фронтальної межі. В цьому випадку застосовується "правило 4-3-2-1", у відповідності до якого на перші 25% глибини припадає 40% вартості, на другі 25% — 30% вартості, на треті 25% — 20% вартості і на останні 25% — 10% вартості.

На практиці, крім зазначеного правила, рекомендується на основі аналізу ринкових да­них будувати спеціальні "таблиці глибини", що засновані на принципі вкладу [51]. Такі таблиці, як правило, мають дві колонки: глибина і коефіцієнт глибини. Останній представ­ляє собою показник, який при перемноженні на стандартну вартість одного метра фрон­тальної межі, дає його вартість із зазначеною глибиною. При цьому маємо на увазі, що вартість протяжності фронтальної межі зростає, але значно повільніше ніж при простій лі­нійній залежності. Наприклад, в зоні комерційної забудови встановлено 200 грн. за 1 по­гонний метр фронтальної межі, а стандартна глибина земельних ділянок у цій зоні скла­дає 100 м. В цьому випадку вартість земельної ділянки розміром 100 х 100 метрів складе:

200 грн. х 100м = 20 000 грн.,

при цьому вартість земельної ділянки розміром 100 х 200 м буде менше простого збіль­шення у два рази 20 000 грн., оскільки відповідний коефіцієнт глибини складає 112%

або 1,12:

194

200 грн. х 100 м х 1,12 = 22 400 грн.

Наступним елементом порівняння є відмінності у використання прилеглої території, які перевіряються за такими параметрами:

територіально-планувальні — зони громадського центру, впливу магістралей підви­щеного містоформуючого значення, зупинок швидкісного транспорту, прирейкові зо­ни, зони портів;

інженерно-інфраструктурні — наявність твердого покриття вулиць, централізовано­го газо-, водо-, теплопостачання, каналізації;

історико-культурні — заповідні території, зони регулювання забудови, історичного ландшафту, що охороняється, охорони поодиноких пам'яток;

ландшафтно-рекреаційні — території природоохоронного, оздоровчого та рекреацій­ного призначення;

санітарно-гігієнічні — санітарно-захисні, водоохоронні зони, зони забруднення грунтів, зони перевищення припустимого рівня шуму та напруження електромагнітно­го поля.

Як видно з наведених відмінностей, вони, по суті, тотожні відповідним локальним коефіцієнтам (КмЗ), що визначені при проведенні грошової оцінки (нормативної) зе­мель населених пунктів, тому поправочні коефіцієнти можливо розраховувати виходя­чи із відмінностей відповідних локальних коефіцієнтів.

Одним із способів визначення конкретних значень поправок є застосування методу парного продажу. Теорія, на якій базується цей метод, полягає в тому, що якщо між двома зівставленими об'єктами є тільки одна розбіжність, то різниця в ціні продажу мо­же бути зумовлена саме цією розбіжністю. Сутність його полягає у виявленні на ринку декілька пар зівставленого продажу, коли дві земельні ділянки майже ідентичні за вик­люченням якоїсь однієї відмінності, яку необхідно виявити і оцінити. Наприклад, не­обхідно оцінити поправку на наявність на земельній ділянці гаражу на одну машину. Підбираються виходячи з аналізу ринку продажу дві продані забудовані земельні ділян­ки, на одній з яких є гараж на одну машину, а на іншій — на дві машини. При цьому продані земельні ділянки схожі з земельною ділянкою, що оцінюється, а відповідно і між собою. Різниця в продажу вибраної пари становить 11 тис.грн., тобто, так ринок оцінює різницю між гаражем на дві і на одну машину. Із цього випливає, що поправка на наявність на земельній ділянці гаражу на одну машину складає 11 тис. гривень.

У рамках методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних зе­мельних ділянок, можливо застосовувати метод базової земельної ділянки. За цим ме­тодом вибирається базова земельна ділянка відповідного функціонального використан­ня, яка може бути реальною або гіпотетичною, вартість якої оцінюється із застосуван­ням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу. Після того як вартість ба­зової земельної ділянки визначено, вона стає орієнтиром для визначення вартості ін­ших земельних ділянок даної категорії.

Техніка застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, базується на дотриманні послідовності внесення коригувань.

Поправки, що застосовуються в межах даного методичного підходу, можуть прийма­тися у вигляді грошової суми, що додається або вираховується, коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу або шляхом комбінування зазначених способів. Приклад внесення поправок буде розглянуто далі.

195

Коригування провадиться від ділянки, що порівнюється, до ділянки, що оцінюєть­ся. Тобто, визначається ціна, за яку була б продана ділянка, що зіставляється, якщо вона мала б ті ж характеристики, що й ділянка, яка оцінюється. Якщо споживчі влас­тивості ділянки, що зіставляється, перевищують відповідні параметри ділянки, яка оці­нюється, то її фактична ціна повинна бути відповідно зменшена, а якщо поступаєть­ся, то ціна ділянки, що зіставляється, повинна бути збільшена.

При проведенні тільки грошових поправок послідовність їх внесення не має значен­ня, але коли використовуються відсоткові поправки до ціни продажу, або комбінова­ний підхід до внесення коригувань, в процесі внесення поправок необхідно дотриму­ватись певної послідовності.

Перша поправка робиться на правове відношення до земельної ділянки. При цьому аналізується зміст прав та наявність правових обтяжень і сервітутів щодо земельної ді­лянки, що оцінюється, та земельних ділянок-аналогів. Після внесення відповідних поправок для всіх земельних ділянок-аналогів, отримуємо відкориговану ("нову") ціну продажу земельних ділянок, що зіставляються.

Друга поправка робиться на умови продажу, але вже до відкоригованої ціни. Відпо­відно після внесення даної поправки отримуємо відкориговану ціну, яка стає базою для внесення поправки на дату продажу — це третя поправка.

Далі вносяться поправки на місцерозташування, фізичні характеристики, викорис­тання прилеглої території, існуючі вимоги до забудови та використання земельної ді­лянки. Дані поправки вносяться до ціни продажу земельних ділянок-аналогів, яку б мали вони при відсутності відмін на правове відношення до земельної ділянки, при од­накових умовах продажу на визначену на дату оцінки. Тобто, після послідовного вне­сення змін по перших трьох розбіжностях, наступні поправки розраховуються у відсот­ковому відношенні до останньої.

Остаточна вартість земельної ділянки, що оцінюється, встановлюється після аналізу розбіжностей у ціні одного квадратного метра ділянок-аналогів та внесення відповід­них поправок як медіанне значення отриманих результатів (серединне значення ран-жованого ряду при ігноруванні їх крайніх значень), або модальне (найпоширеніше зна­чення), або перевага надається відкоригованій ціні земельної ділянки-аналога, що заз­нала найменших коригувань.

Метод зіставлення продажу, що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найпривабливішим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсут­ності розвиненого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець — держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при зіставленні існуючого про­дажу, відсутності належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієн­тів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіж­ності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

196