5.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта

Тепер розглянемо визначення зонального коефіцієнта Км2, який характеризує залеж­ність рентного дохіду від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони). Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації — економіко-планувального зонування території. Економіко-планувальні зони встанов­люються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням та­ких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до:

127

місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру міста.

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

5. Екологічна якість території.

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток; естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зону­вання, визначається насамперед величиною населеного пункту та рівнем його соціаль­но-економічного розвитку.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населено­го пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зону­вання, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) — територіальне і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу, а також від технічних можливостей авторського ко­лективу по обробці та аналізу статистичного матеріалу. Чим детальніша земельнооці-ночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони роз­діляються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу за­лізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і тощо), в окремих випадках — межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатопо­верхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх зе­мельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається полоса відводу залізниці, за винятком при­вокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж ад­міністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту ( рис. 5.1).

На скільки оціночних районів має бути розбитий населений пункт? Універсально­го алгоритму кількості районів в залежності від чисельності населення не існує. Адже в двох населених пунктах однакової людності кількість оціночних районів може відріз­нятись досить суттєво, залежно від географічних та планувальних особливостей. Для прикладу назвемо кількість оціночних районів, виділених при виконанні грошової оцінки окремих населених пунктів України (в дужках чисельність населення населено­го пункту, тис. чол.): м. Київ (2,6 млн.) — 562; м. Дніпропетровськ (1,1 млн.) — 264; м. Черкаси (309,0) - 136; м. Ужгород (126,0) - 209; м. Камянець-Подільський (109,0) — 103; м. Славута (38,0) — 105; селище Володарка Київської області (7,5) — 82; село Красилівка Київської області (3,7) — 17.

128

Рис. 5.1. Правильна (зліва) та неправильна (зправа) розбивка на оціночні райони.

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об'єктами міського госпо­дарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують чотири методи визначення зонального коефіцієнта та його складових:

вартісний;

функціональний;

соціологічний;

експертний.

Розглянемо кожний з них.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюєть­ся через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні; еколо­гічна якість — через втрати населення та виробництва через негативний вплив окре­мих санітарно-гігієнічних інградієнтів; соціальна привабливість — через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Цей метод активно розвивався у працях С. Кабакової [42] і в свій час широко засто­совувався при оцінці різних населених пунктів СРСР. Однак, на сьогодні, через склад­ність збору інформації про вартість окремих факторів в межах оціночних одиниць, а також некоректність оцінки деяких з них, цей метод не застосовується.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки терито­рії. В основу метода покладено оцінку кожного з факторів через його функціональні по­казники — щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

129

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками ком­плексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов'язковим при оцінці те­риторії великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Оцінка транспортно-функціональної зручності території (доступність до центру насе­леного пункту, концентрованих місць прикладання праці, центрів обслуговування, ос­новних місць відпочинку).

Якість території будь-якого оціночного району визначається перш за все зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного пункту. Певна абстрак­тність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним "наванта­женням" районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культур­но-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об'єктів, що забезпечують ці функції, і виз­начає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень зумовлюється двома факто­рами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного райо­ну до об'єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку — визнача­ється наявністю цих об'єктів у самому районі. Рівень зручності може бути математично оцінений за допомогою формули Стюарта, або формулою, яка відображає закономірнос­ті тяжіння та розподіл пересувань за часом. Кінцевим результатом визначення рівня транспортно-функціональної зручності оціночних районів стає інтегральний індекс 8|.

Оцінка екологічного стану території є одним з головних факторів, що визначає цін­ність окремих ділянок території міста. Його оцінка здійснюється на основі визначен­ня концентрації (інтенсивності дії) того, чи іншого забруднювача довкілля і відобра­жає екологічну якість території оціночних районів.

Екологічний стан території окремих ділянок міста може бути виражений інтеграль­ним індексом Е{,. що агрегує в собі показники дії різних екологічних факторів на якість території. Основними серед них можна назвати: рівень забруднення повітря, акустичне, електромагнітне та радіаційне забруднення території, забруднення води та грунту.

Оцінка інженерначнфраструктурного забезпечення території базується на вивченні умов забезпечення оціночних районів об'єктами інженерної інфраструктури, чи в (ра­зі їх відсутності) можливості підключення виробничих та інших об'єктів району до міських інженерно-інфраструктурних мереж. Оцінка проводиться по окремих складо­вих інженерної інфрастуктури з визначенням на кінцевому етапі інтегрального індек­су інженерно-інфраструктурного забезпечення II; оціночних районів.

Оцінка функціонально-планувальних якостей території.

Функціонально-планувальні якості території населеного пункту (планувальна структу­ра, функціональне використання, щільність забудови та населення) враховуються, як пра­вило, на стадії земельно-оціночного районування населеного пункту. В той же час, в ок­ремих випадках виникає необхідність додаткового вивчення даного фактора. З цією ме­тою визначається інтегральний індекс функціонально-планувальної неоднорідності території К|. Цей індекс є інтегруючим добутком кількох коефіцієнтів, які визначають індекс:

щільності населення і-го оціночного району;

щільності денного населення і-го оціночного району;

щільності забудови і-го оціночного району;

планувальної неоднорідності території і-го оціночного району.

Соціологічний метод є одним з найкоректніших при пофакторному аналізі якості те­риторії оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресового соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціоло­гічної анкети відношення мешканців міста (для визначення загальної кількості респон­дентів та "сліпої" виборки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною або 10-бальною шкалою і потім узагаль­нюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний ін­декс цінності території Іі .

Експертний метод є найпоширенішим серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість екс­пертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не мен­ше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим від­різняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосують­ся оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інже­нерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості се­редовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов ( табл.5.4).

Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загаль­ній площі всього населеного пункту. _ . , ,

Таблиця 5.4

Зразок заповненої анкети експертної оцінки

№	Фактор	Оціночні					Іайони
		1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Доступність до центру населеного пункту	5	3	4	3	2	2	3	3	4
2	Доступність до концентрованих місць прикладення праці	4	3	4	4	5	2	3	1	4
3	Доступність до місць відпочинку	5	3	4	3	1	1	2	3	5
4	Доступність до зупинок грамадського транспорту	5	4	4	3	3	3	3	2	3
5	Рівень чистоти повітря	4	5	4	3	2	2	2	3	5
6	Рівень відсутності шуму	3	3	4	4	3	2	1	4	4
7	Рівень теплопостачання	5	5	4	3	4	5	4	3	2
8	Рівень газопостачання	5	4	4	4	3	4	4	5	2
9	Рівень водопостачання	4	4	3	3	3	4	3	4	2
10	Рівень каналізування	3	3	3	2	2	2	1	4	1
11	Забезпечення магазинами та закладами громадського харчування	5	5	4	4	4	3	3	3	2
12	Забезпечення поліклініками та аптеками	4	5	4	4	3	4	3	2	2
13	Забезпечення школами та дитсадками	3	4	5	5	4	3	3	2	1
14	Естетика архітектурної забудови	4	5	4	3	4	3	4	3	5
15	Престижність району для проживання	5	4	4	3	3	3	2	4	4
16	Загальна сума балів за всіма факторами	65	60	57	51	46	43	41	46	46
17	Середній бал по населеному пункту (сума балів по 1-9 району, розділена на 9)	50,55
18	Комплексний індекс цінності і-го району (рядок 16/рядок 17)	1 3	П	1 1	10	09	08	0,8	0,9	0,9

Оцінка проводиться за 5-бальною шкалою, "5" балів означає повністю забезпечений (іде­альні умови), "1" бал — абсолютна відсутність. Кількість оціночних районів прийнята 9.

На практиці при здійсненні грошової оцінки населеного пункту часто застосовують комбінований метод, який включає елементи експертного, функціонального та соціоло­гічного методів.

Зважування факторів при визначенні комплексного індексу цінності території. Звичайно, вага кожного фактора, що визначається в грошовій оцінці буде різною і залежить на­самперед від особливостей даного населеного пункту. Тому, незалежно від обраного ме­тоду оцінки зональних факторів, проводиться їх зважування. Є кілька методів зважуван­ня (застосування багатопродуктової формули Кобба-Дугласа, експертне зважування, регресійний аналіз результатів соціологічного опитування тощо). Вибір методу зважу­вання залежить від можливостей авторського колективу. Кінцевим результатом пофак-торної оцінки стає комплексний (інтегральний) індекс цінності оціночного району Іі. • Розберемо зважування різних факторів оцінки, яке виконувалось при оцінці м.Бро-вари. Було визначено чотири групи факторів (транспортно-функціональна зручність, екологічний стан, інженерно-інфраструктурне облаштування, соціально-містобудівна привабливість). Кожну з цих груп було оцінено, в результаті чого отримано чотири ін­декси (8і — транспортно-функціональна зручність розташування оціночних районів, Еі — екологічний стан, Іі — рівень забезпечення інженерною інфраструктурою та Сі — рівень соціально-містобудівної привабливості). Тепер, для розрахунку інтегрального індексу Іі необхідно усереднити чотири індекси, попередньо зваживши їх. Для зважу­вання часткових індексів було залучено десять експертів, в тому числі головний архі­тектор міста, його заступник, заступник міського голови, автори проекту з Інституту "Діпромісто"). Кожний з експертів визначив відсоток, який має складати на його дум­ку дана група факторів у загальній оцінці міста. Після цього думки експертів були усе­реднені, в результаті чого отримали:

транспортно-функціональна зручність — 33 %;

екологічний стан — 23 %;

інженерно-інфраструктурне облаштування — 26 %; соціально-містобудівна привабливість — 18 %.

Після цього ми отримали можливість визначити індекс Іі для кожного з і-тих оці­ночних районів у м. Бровари за формулою:

Іі = [(5іхЗЗ)+(Еіх23)+(Ціх26)+(Ох18)]: 100.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території населеного пун­кту є об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. При об'єднанні оці­ночних районів у зони враховувалась дія трьох факторів:

1. Суміжність районів

2. Переважно однотипне функціональне використання

3. Близькість значень комплексного індексу цінності території (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно різнитися між собою).

Значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначається як середньо зважене індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зо­ни (за часткою площі району).

132

Розглянемо весь алгоритм виділення економіко-планувальних зон та розрахунку зо­нального коефіцієнта для кожної з них на прикладі грошової оцінки міста Черкаси (рис.5.2.).

Рис.5.2.

У процесі виконання грошової оцінки міста було виділено 136 оціночних райони, кожний з яких має чіткі планувальні межі. Середня площа одного оціночного району становить 57,0 гектарів.

Після виконання відповідних розрахунків із застосуванням комбінованого методу було отримано значення комплексного індексу цінності території Іі для кожного оці­ночного району. Постає завдання об'єднання оціночних районів в економіко-плану­вальні зони. Виходячи із дії наведених вище трьох факторів 135 оціночних районів бу­ло об'єднано у 39 економіко-планувальних зон. В окрему 40 зону виділено смугу від­воду магістральної залізниці.