10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого дохіду

Існує декілька методів визначення ставки капіталізації:

екстракції;

кумулятивної побудови (метод "підсумовування");

зв'язаних інвестицій;

Елвуда.

Найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції, від­повідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок, розраховується ставка капіталіза­ції (С_к) як частка річного чистого дохіду (Д_оа) у ціні продажу подібної земельної ді­лянки:

С_к=Д_оа/Ц_ан, (ю.4)

де Ц_ан — ціна продажу подібної земельної ділянки (земельної ділянки-аналогу) за ринкових умов (у гривнях).

202

Слід зауважити, що використання цього методу можливе лише за умови розвинено­го ринку землі та її оренди.

За кумулятивним методом величина Ск чистого доходу визначається за формулою: І, + Л_п, 00.5)

^Ск ~ ^Бк

де Б_к — безризикова процентна ставка (коефіцієнт); 1р — ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт); Л_р — ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт).

При цьому кількість ризиків, що враховуються при визначенні С_к чистого дохіду, може бути збільшена. Крім зазначених у формулі, можуть бути враховані також ризи­ки, пов'язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом еконо­міки в конкретній галузі та інше.

Безризикова ставка використовується в якості базової ставки, до якої додаються ін­ші складові процентної ставки.

Рекомендується базову ставку брати на рівні ставок по найбільш надійних валютних депозитах українських банків найвищої категорії надійності з щомісячним нарахуван­ням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та від­рахування податку на прибуток. Якщо для визначення безризикової ставки використо­вуються середньоєвропейські показники по безризикових операціях, то необхідно вра­ховувати надбавку за високий ступінь ризику на інвестиційні вкладання в Україні ("ри­зик країни").

Термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських де­позитів, а сума інвестицій може перевищувати типову суму депозиту, що потребує ком­пенсації відмінностей в умовах інвестування.

Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена у гроші. Нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, особливо це стосується земельної власності. За суттю, поправка на низьку ліквідність, є поправка на термін продажу об'єкта, або по­шуку нового орендатора у випадку банкрутства чи відмови від оренди існуючого орен­датора.

Інвестиційний менеджмент потребує додаткової компенсації, що пов'язано з необ­хідністю вибору можливих варіантів фінансування та прийняттям рішень щодо утри­мання чи продажу об'єкта.

' Якщо інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього, то необхідно враховувати компенсацію ризиків, що притаманні галузі.

Слід зазначити, що встановлення ставки капіталізації кумулятивним способом є ре­зультатом саме розрахунку, а не підсумовуванням раніше встановлених коефіцієнтів, оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об'єкта, на конкретну дату (дату оцінки), з урахуванням впливу низки чинників, що відображають конкретні ринкові умови.

203

Оскільки при купівлі земельних ділянок може використовуватися як власний, так і позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовується метод зв'язаних інвестицій. В основу цього методу покладено принцип забезпечення до-хіду для кожної із інвестиційних складових.

Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою (Клі) і роз­раховується за формулою:

С може бути розрахований за формулою:

Ят =

щорічні виплати з обслуговування боргу основна сума іпотечної позички

(10.6)

Кт виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов креди­ту. Якщо умови кредиту відомі, Кт можливо визначити за фінансовими таблицями — вона буде представляти собою суму процентної ставки та коефіцієнта фонду погашення.

Ставка капіталізації на власний капітал (Кс) представляє собою не тільки норму прибутку на капітал, а й поєднує норму прибутку та норму повернення капіталу і роз­раховується за формулою:

Кс =

грошові надходження до відрахування податків сума вкладених власних коштів

00.7)

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості представляє собою кредитну час­тку (М) в загальній сумі інвестицій, тоді частка власного капіталу становитиме (1 — М). Коли відомо Кт і Кс, загальна ставка капіталізації Ко за методом зв'язаних інвес­тицій розраховується за формулою:

Ко=КтхМх Есх(І-М).

(10.8)

Існує думка, що методу зв'язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не враховується термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи під­вищення вартості нерухомості протягом цього періоду. Для врахування цих факторів при визначенні загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і по­зиковий капітал, використовується метод Елвуда.

Формула Елвуда для розрахунку Ко має вигляд:

Ко = Кс - Мх С + сіер - арр х (8РР),

(Ю.9)

де С - іпотечний коефіцієнт;

йер - зниження вартості нерухомості за прогнозний період; арр - підвищення вартості нерухомості за прогнозний період; (5РР) - коефіцієнт фондопогашення при ставці Кс для прогнозного періоду володіння.

204

де:

(10.10)

- частина іпотечного кредиту, що буде погашена (замортизована) протягом прогнозного періоду;

- іпотечна стала.

Іпотечний коефіцієнт С — це табличне значення, наведене в "С-таблицях" Елвуда.

Метод Елвуда дозволяє досить швидко розрахувати коефіцієнти капіталізації при широкому діапазоні зміни коефіцієнта іпотечної заборгованості завдяки використання табличних значень цих коефіцієнтів.