9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

Вихідні дані. В центральній частині міста, в якому мешкає понад 1 млн. жителів, продається земельна ділянка, на якій знаходяться приватизовані офісні будівлі. Ділян­ка загальною площею 900 кв.м має прямокутну форму, з незначним перепадом висот, розташована в ядрі загальноміського центру міста, поблизу зупинки швидкісного тран­спорту, проте знаходиться у середині кварталу.

Для порівняння було відібрано п'ять земельних ділянок, забудованих офісними при­міщеннями, що мають схожі характеристики з тими будівлями, що розташовані на зе­мельній ділянці, що оцінюється.

Ділянку № 1 площею 850 кв.м, розташовану в центральній частині, в зоні регулю­вання забудови було продано місяць тому за 165750 гривень.

Ділянку № 2 площею 910 кв.м, розташовану в ядрі загальноміського центру, в зоні охорони поодиноких пам'яток, має кутове розміщення було продано три місяці тому за 382200 гривень.

Ділянку № 3 трапецієвидної конфігурації, площею 870 кв.м, розташовану в сере­динній зоні, в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення було прода­но у зв'язку з банкрутством власника п'ять місяців тому за 48198 гривень.

Ділянку № 4 площею 790 кв.м, розташовану в ядрі загальноміського центру, бу­ло продано чотири місяці тому за 276500 гривень.

Ділянку № 5 площею 680 кв.м, розташовану в зоні сельбищно-виробничих утворень, в зоні затоплення паводком було продано шість місяців тому за 54400 гривень.

Варто зауважити, що в тому випадку, якщо реальні ціни продажу на ринку нерухомості недосяжні, то можливо використовувати інформацію про поточні ціни пропозицій на про­даж земельних ділянок. Але слід враховувати, що фактичні ціни продажу можуть бути ниж­чими цін пропозицій на 3-5%. Точніше їх значення можна отримати від ріелторських фірм.

Після розрахунку ціни продажу за 1 кв.м вносилися поправки на відмінності у ха­рактеристиках ділянок-аналогів, що компенсували різницю в їх ціні. У табл. 9.1 наве­дено послідовність внесення коригувань.

Послідовність внесення коригувань

Таблиця 9.1

Показники

Вихідна земельна ділянка

Земельні ділянки-аналоги

№ 1

№2

№3

№4

№5

1

2

3

4

5

6

7

Площа земельної ділянки, КВ.М

900

850

910

870

790

680

Ціна продажу, грн

165750

382220

48198

276500

54400

Ціна 1 кв.м

195,00

420,00

55,40

350,00

80,00

Правове відношення

власність

подібне

подібне

подібне

подібне

подібне

Поправка: у %у грн.

00,00

00,0

00,00

00,00

00,00

Відкоригована ціна

195,00

420,00

55,40

350,00

80,00

Умови продажу

ТИПОВІ

подібне

подібне

ліквідаційні

подібне

подібне

1

2

3

4

5

6

7

Поправка: у % у грн.

0 0,00

0 0,00

+20 +66,48

0 0,00

0 0,00

Відкоригована ціна

195,00

420,00

121,88

350,00

80,00

Дата продажу

15.01.01

15.12.00

01.08.00

05.07.00

01.09.00

05.06.00

Поправка: у %

0%

+4

+3

+2

+5

у грн.

0,00

+ 16,80

+3,66

+7,00

+4,00

Відкоригована ціна

195,00

436,80

125,54

357,00

84,00

Місцеположення

ядро

Іентральна

ядро

серединна

ядро

зона сель-

центру

зона

центру

зона

центру

бищно-

вироб-

ничих

утворень

Поправка: у % У грн-

+48 +93,31

0 0,0

+197 +246,75

-29 -67,82

+282 237,06

Фізичні

рівна

подібне

кутове

конфігу-

подібне

В ЗОНІ

характеристики

місцевість

розмі-

рація —

затоп-

середина

щення

трапеція

КЧ1ЯПТЯ IV

Поправка: у % у грн.

0 0,00

-15-65,62

+3 +3,77

0 0,00

+ 10 +8,40

Використання

громад»

різняться

різняться

різняться

різняться

різняться

прилеглої території

кий

Історико-

Історико-

територі-

Істори-

центр,

культурні

культурні

ально-

ко-куль-

швидкіс-

пара-

природ-

плану-

турні,

плану-

ний

метри

но ланд-

вальні,

санітар-

вальні,

транспор-

шафтні

санітар-

НО ГІГІЄ-

природ-

пара-

но гігіє-

НІЧНІ

но ланд-

метри

нічні, ін-

пара-

шафтні

женерно-

метри

пара-

геолопчн

метри

параметр^

Поправка: у % у грн.

+10 +19,50

-5 -21,84

-20 -25,11

+ 10 +35,70

+26 +21,84

Відкоригована ціна

307,81

349,44

350,94

324,88

351,30

Правове відношення до земельної ділянки, що оцінюється, та ділянок-аналогів по­дібне — власність.

Умови продажу земельних ділянок типові — вільний продаж, за виключенням ділян­ки № 3, оскільки її було продано у зв'язку з банкрутством власника при недостатній часовій експозиції, то ціна продажу була нижча за ринкову на 20%.

Дата продажу у ділянок-аналогів відрізняється, тому вводилася поправка на рівень інфляції, виходячи з співвідношення курсу долара США до гривні України, що склав­ся на момент оцінки, і на момент продажу ділянки-аналога.

198

На кожному з попередніх етапів поправки вносились в "нову" відкориговану ціну. На наступних етапах поправки розраховувались у відсотковому відношенні до скоригова-ної ціни на дату оцінки.

Розбіжності у місцеположенні коригувалися на підставі зональних коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності економіко-планувальних зон, в межах яких знаходяться земельні ділянки.

Розбіжності у фізичних характеристиках зумовлювались різною конфігурацією ді­лянки, що оцінюється, і ділянок-аналогів (кутове розміщення — за правилом "65-35", вихід фасаду на дорогу або розміщення в середині кварталу — за правилом "4-3-2-1"), та інженерно-геологічними параметрами (стан грунтів).

Внесення поправок на розбіжності у використання прилеглої території базувалося на значенні локальних коефіцієнтів, що враховували територіально-планувальні, інженер-но-інфраструктурні та санітарно-гігієнічні особливості місцеположення земельних ді­лянок.

Після внесення всіх поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характе­ристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої тери­торії було розраховане медіанне значення вартості 1 кв.м земельних ділянок-аналогів (середнє значення ранжованого ряду без врахування максимального та мінімального), яке склало 349,44 грн. за один квадратний метр (табл.9.2):

Таблиця 9.2

Мінімальне (відкидається)		Оцінна вартість (медіана)		Максимальне (відкидається)
307,81	324,88	349,44	350,94	351,30

Таким чином, оцінна вартість земельної ділянки, яка визначена на підставі засто­сування методичного підходу, що грунтується на зіставленні продажу подібних земель­них ділянок, становить:

349,44 х 900 = 314496 грн.

199