5.4. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визна­чення базової вартості 1 м^! земель у населеному пункті, встановлення зонального кое­фіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На ве­личину рентного дохіду конкретної ділянки окрім зональних впливають також локаль­ні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-плану­вальної зони (яка, здебільшого, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцін­ці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до міс-тоформучої магістралі, громадського центру, чи, навпаки — розташування на перифе­рії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструк-

133

тури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, мо­жуть (до 1,5 раза) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кін­цеву грошову оцінку ділянки.

На практиці доволі часто виникають складнощі із визначенням локальних коефіці­єнтів та застосуванням картографічного матеріалу, шо забезпечує визначення розпов­сюдження того, чи іншого фактору. Спробуємо розібратись у цьому питанні.

Згідно з Порядком грошової оцінки земель населених пунктів (див. табл. 3.7.) мак­симальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцін­ці складає ЗО. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, ін-женерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-лан­дшафтні та санітарно-гігієнічні) залежно від природи їх формування. Частина факто­рів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (реш­та 16) — понижуючий.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:

1. Наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту виз­начаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000 або 1:5000

2. Значення коефіцієнта для кожного фактору є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнту для одного й того ж населеного пункту (наприклад: коефіцієнт на розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів не може становити для одних ділянок населеного пункту 1,04, для інших — 1,1)

3. Загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локаль­них коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці.

Перейдемо до розгляду кожної групи локальних факторів (табл. 5.5 — 5.10)

, . , Таблиця 5.5

Функціонально-планувальні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:
в зоні пішохідної доступності до громадських центрів	1,04-	1,20
в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення	1,05-	1,20
в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту	1,04-	1,15
в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісів, зелених зон, пляжів	1,04-	1,15
у прирейковій зоні (ділянка знаходиться або прилягає до відводу залізниці, має під'їзну залізничну колію);	1,04-	1,10

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планральної документації по населеному пункту (детальніше див. главу 3). До цієї документації відносяться:

134

генеральний план населеного пункту;

план існуючого використання території на початок поточного року;

схема існуючого стану довкілля;

детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);

проекти забудови;

транспортна схема населеного пункту.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр — це зона концентрованого зосередження закладів обслуговуван­ня епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громад­ського центру складає 300-500 м залежно від величини міста та характеру плануваль­ної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючо­го значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно з рішенням генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення — магістраль (вулиця) загально­міського та районного значення; пішохідна вулиця, транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забу­дови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100-500 м залежно від плану­вальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного місь­кого та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

виходи станцій метрополітену;

зупинки швидкісного трамваю;

майданчики станцій та платформи електропотягів;

автовокзали та автостанції;

залізничні вокзали;

аеропорти;

річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об'єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати для:

виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю — 500 метрів;

решти об'єктів - 500-1000 метрів.

Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для вели­ких, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх — се­реднє значення, для малих міст, селищ і сіл — нижнє.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до національних, зооло­гічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи, курортів, парків, лісів, зелених зон, пляжів.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об'єктів приймається залежно від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 метрів.

135

Місцезнаходження земельної ділянки у прирейковій зоні (ділянка знаходиться або при­лягає до відводу залізниці, має пщ'їзну залізничну колію). Даний фактор застосовується лише для ділянок виробничих (промислових, комунальних, складських) територій. До прирейкової зони відноситься територія у межах відводу підприємства, по якій проля­гають під'їзні залізничні шляхи до точки їх з'єднання з магістральною залізницею. До­тичне прилягання до ділянки під'їзних шляхів прирівнюється до їх наявності.

Таблиця 5.6 Інженерно-інфраструктурні фактори

Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без: твердого покриття	0,90	-0,95
централізованого водопостачання	0,90	-0,95
каналізації	0,90	-0,95
тепломережі	0,90	-0,95
централізованого газопостачання	0,90	-0,95

При визначенні прилягання земельної ділянки до вулиці, що має ті, чі інші елементи магістральної інженерної інфраструктури, в кожному конкретному випадку слід врахову­вати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципової важли­вості використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури. Скажімо, для земельної ділянки садибної забудови фактор прилягання до вулиці з тепломережею не має суттєвого значення через відсутність необхідності використання цієї мережі.

Таблиця 5.7 Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки: в межах території, що має схил поверхні понад 20%	0,85	-0,90
на грунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/см2 при потужності понад два метри	0,85	-0,95
в зоні залягання ґрунтових вод менше трьох метрів	0,90	- 0,95
в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад два метри)	0,90	-0,95
в зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується	0,90	-0,95
в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія — яри понад 10 м)	0,85	-0,90
на намивних (насипних) територіях	1,02	- 1,07

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-гео­логічного фактора визначається лише на підставі залучення відповідного картографіч­ного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнта залежить від важливості проя­ву фактора в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом. В деяких випадках перелік інженерно-геологічних факторів може бути розширено за рахунок включення до них інших факторів, характерних для даного регіону і даного населено-

136

го пункту (підроблені території, виходи метану на поверхню, сейсмонебезпечні ареали, ділянки територій з проявом абразії морського узбережжя тощо).

Таблиця 5.8 Історико-культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки в:
межах заповідної території	1,08-	1,20
зоні регулювання забудови	1,07-	МІ
зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,06-	1,12
зоні охорони поодиноких пам'яток	1,06-	1,12

Згідно з Законом УРСР "Про охорону пам'яток історії та культури" до пам'яток істо­рії та культури відносяться пам"ятки:

історії (будинки, споруди, визначні місця і предмети, пов'язані з найважливішими історичними подіями в житті народу, суспільства і держави);

археології (городища, кургани, залишки стародавніх поселень тощо);

містобудування і архітектури (архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, вулиці тощо).

З метою забезпечення охорони пам'яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам'яток до Переліку пам'яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

Слід пам'ятати, що при наявності на території населеного пункту двох і більше істо­рико-культурних факторів зони їх впливу показуються за принципом "послідовного виключення". Виключається можливість накладання кількох історико-культурних зон та застосування декількох коефіцієнтів стосовно однієї ділянки.

Таблиця 5.9 Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:
в межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи)	1,07-	1,11
в межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06-	1,10
в межах території рекреаційного призначення . (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05-	1,09

Згідно з Законом України "Про охорону навколишнього природного середовища" (статті 61-63) в Україні створюється система природних територій та об'єктів, що під­лягають особливій охороні, її складають:

природно-заповідний фонд України ( національні, зоологічні та дендрологічні пар­ки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам'ятки природи);

137

курортні та лікувально-оздоровчі зони;

рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони).

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється відповідно до чинного законодавства. Делімітація меж цих об'єктів здійснюється на основі затвер­дженої містобудівної документації.

Визначення та делімітація територій рекреаційного призначення здійснюється на ос­нові затвердженої містобудівної документації згідно з чинним законодавством.

Таблиця 5.10

Санітарно-гігієнічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки в: санітарно-захисній зоні	0,80- 0,96
водоохоронній зоні	1,02 - 1,05
зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,80 - 0,95
зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля	0,90 - 0,95
зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)	0,90 - 0,97
в ареалі забруднення грунтів (важкі метали)	0,90 - 0,95

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у ви­падку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошо­вій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієніч­них обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації "Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів" СН 17396 №173-96 [31].

Тепер розглянемо питання щодо визначення та коефіцієнта функціонального вико­ристання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наво­дяться у табл. 3.1 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначен­ня та населених пунктів. Функціональне використання земельної ділянки визначаєть­ся на основі даних земельно-кадастрової документації

Часто виникають запитання стосовно порядку застосування коефіцієнта Кф для зе­мельних ділянок різних категорій. Насамперед це відноситься до земель змішаного вико­ристання. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (включаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського ви­користання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів фун­кціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання.

Приклад. Земельна ділянка площею 1000 м¹ складається із земель промисловості (30%), комерційного використання (20%), транспорту і зв'язку (40%) та зелених на­саджень загального користування (10%). Кф цієї ділянки розраховується:

[(30x1,2) + (20x2,5) + (40x0,8) + (10хО,5)]:100 = 1,23

Окремої уваги заслуговує оцінка земельних ділянок сільськогосподарського викорис­тання. Відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призна­чення та населених пунктів, землі сільськогосподарського використання оцінюються за величиною диференціального рентного доходу, який створюється при виробництві

138

зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, з урахуванням особливостей ґрунтового покриву.

Оскільки на землях населених пунктів грунтові обстеження, як правило, не проводи­лися, інформація про їх ґрунтовий покрив (карти фунтів, експлікації агровиробничих груп фунтів) майже відсутня. Здійснити фунтові зйомки в обмежений термін виконання земельнооціночних робіт, враховуючи велику кількість населених пунктів і великі площі необстежених земель неможливо. Розв'язання проблеми полягає у створенні орієнтовних ґрунтових карт шляхом застосування наявних відповідних карт територій прилеглих до населених пунктів, а також деяких допоміжних матеріалів (топокарт, фотопланів)

Розглянемо кілька прикладів фошової оцінки земельних ділянок різного функціо­нального використання.

Приклад 1. Грошова оцінка земельної ділянки промислового підприємства

Промислове підприємство (металургійний комбінат) розташоване в межах економі-ко-планувальної зони, яка має значення коефіцієнта Км2=2,13. Площа ділянки -10433384 м². Базова вартість території міста, в якому розташовано комбінат, становить 64,74 грн./м². Грошова оцінка земель комбінату з урахуванням коефіцієнта Км2 буде дорівнювати 137,90 грн./м².

Згідно зі схемою прояву локальних факторів оцінки, територія комбінату знаходить­ся в зоні пішохідної доступності громадського центру (К = 1,12), в зоні магістралі під­вищеного містоформуючого значення (К = 1,10), а також має під'їзну залізничну ко­лію (К - 1,05), розташована на намивній території (К = 1,05). Ділянка комбінату при­микає до вулиці з твердим покриттям, має централізоване водо-, газо-, та теплопос­тачання та каналізацію. Фактори, що знижують цінність земельної ділянки відсутні

Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають вплив при фо-шовій оцінці земельної ділянки, ми використовуємо чотири. Сукупний локальний ко­ефіцієнт КмЗ становитиме:

КмЗ = 1,12 х 1,10х 1,05х 1,05 = 1,358.

Дана ділянка відноситься до категорії "Землі промисловості" і має коефіцієнт Кф = 1,20 Тепер ми можемо здійснити повну фошову оцінку 1 м2 території комбінату Вона становитиме:

Цн = 137,9 грн х 1,358х 1,20 = 224,72 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 10433384 м2 (1043,38 га) складе:

224,72 грн/м² х 10433384 м² = 2344,59 шн. грн. Приклад 2. Грошова оцінка земельної ділянки санаторію-профілакторію Земельна ділянка санаторію-профілакторію розташована в межах економіко-плану-вальної зони, яка має значення коефіцієнту Км2= 2,05. Площа земельної ділянки -37800 м². Базова вартість території міста, в якому розташований санаторій-профілакто-рій становить 64,74 грн./м². Грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіці­єнта Км2 буде дорівнювати 132,72 фн за 1 м².

Згідно зі схемою прояву локальних факторів оцінки видно, що територія санаторію-профілакторію знаходиться в зоні пішохідної доступності фомадського центру (К = 1,12), в пішохідній доступності від парку (К = 1,05), в зоні магістралі підвищеного містоформу-

139

ючого значення (К = 1,10). Ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, має цен­тралізоване водо-, газо-, теплопостачання та каналізацію. З факторів, що знижують цін­ність земельної ділянки, присутній один: ділянка має ухил поверхні більший за 15% (К = 0,90).

Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають вплив, на земель­ну ділянку санаторію-профілакторію, ми використовуємо чотири:

КмЗ = 1,12х 1,10 х 1,05х 0,90 = 1,164

Дана ділянка відноситься до категорії "Землі рекреації" і має коефіцієнт Кф = 0,5. Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку 1 м² земельної ділянки санаторі­ю-профілакторію. Вона становитиме:

Цн = 132,72 грн х 1,164 х 0,5 = 77,243 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 37800 м2 (3,78 га) складе:

77,243 грн/м² х 37800 м² = 2919795,4 грн.

Приклад 3. Грошова оцінка земельної ділянки, що перебуває у власності громадянина Петренка.

Земельна ділянка розташована в межах економіко-планувальної зони, яка має зна­чення коефіцієнта Км2 = 1,10. Базова вартість 1 м² території селища, в якому розта­шована земельна ділянка ділянки складає згідно з грошовою оцінкою 14,0 грн.

Площа присадибної ділянки дорівнює 2000 м², в тому числі під забудовою 200 м², а інша територія — це сільськогосподарські угіддя, з яких 1700 м² — рілля, а 100 м² — багаторічні насадження.

Згідно проведеної оцінки локальних факторів встановлено, що ділянка розташована в зоні магістралі підвищеного містоформуючого значення (К = 1,10), в зоні пішохід­ної доступності до парку (К = 1,05) та в санітарно-захисній зоні (К = 0,95). Земельна ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, забезпечена централізованим водо-, тепло-, газопостачанням і каналізацією.

Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають вплив на земельну ділянку, ми використовуємо три. Сукупний локальний коефіцієнт КмЗ становитиме:

КмЗ = 1,10x1,05x0,95 = 1,10.

Дана ділянка відноситься до категорії "Землі одноповерхової забудови" і має коефі­цієнт Кф = 1,0. Повна грошова оцінка 1 м² земельної ділянки під забудовою становить:

Цн = 14,0 х 1,10 х 1,10 х 1,0 = 16,94 грн.

Згідно з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель селища, грошова оцінка 1 га ріллі становить 8800 грн., а 1 га багаторічних насаджень — 8492,0 грн. (шифр аг-рогрупи 53 г).

Грошова оцінка всієї земельної ділянки складає 4968,92 грн., в т. ч.:

забудови - 3388 грн. (16,94 х 200 м^г);

ріллі - 1496,0 грн. (1700 м²/10000м² х 8800 грн./га)

багаторічних насаджень - 84,92 грн. (100 м²/10000 м² х 8492 грн./га).

140