Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки

1.1 Земельна ділянка як об'єкт оцінки

Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсно­го на відповідний час власника, так і у потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей викликає потребу виміряти їх в універсальній формі — грошовій. Застосування такого універсального інструменту як гроші дозволяє все різноманіття за­гальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних та якісних показників звести ре­зультат до єдиного показника — ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем і покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника або буде встановлено роз­мір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.

Розгляд цього питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ді­лянки є суттєвими для визначення її вартості.

Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, які зумовлюють вартість зе­мельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їх пріоритет­ність буде змінюватись, але перелік буде сталим. До цих факторів належать:

1. Просторові

2. Ринкові

3. Правові

4. Кількісні

5. Якісні

6. Економіко-технологічні.

У різних джерелах зустрічаються відмінності у назвах, порядку та кількості факторів, але в узагальненому вигляді цей перелік є відносно сталим.

Кожний з цих факторів є досить складним і у більшості випадків потребує додатко­вих пояснень.

У спрощеному вигляді просторові фактори трактують як фактори місцезнаходження, тобто, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні. Про­те, з точки зору оціночної діяльності видається доцільним виділити абсолютне і від­носне місцезнаходження.

Під абсолютним місцезнаходженням в даному випадку розуміємо положення земель­ної ділянки по відношенню до основних фізико-географічних та адміністративно-те­риторіальних меж. При аналізі абсолютного місцезнаходження враховуються належ­ність до населених пунктів або розташування поза їх межами, в центральній або пери­ферійній частині району (населеного пункту), на березі річки (моря) тощо.

Під відносним місцезнаходженням розуміємо положення земельної ділянки по від­ношенню до центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують економічну оцінку територій). Прикладом може слугувати розташування земельної ді­лянки на найдальшій околиці міста, що як окремий факт не має позитивного впливу на вартість. Але якщо на околиці міста розташований вокзал, а наша ділянка призна­чена для розміщення торговельного закладу і знаходиться в центрі привокзальної пло­щі, ситуація радикально змінюється.

('|Іри наявності щонайменшої економічної активності завжди присутній попит ((0'земельні ділянки, тобто, починають діяти ринкові фактори. Для різних потреб п'ЙІит є неоднаковим. Аналіз попиту на земельні ділянки різного функціональ-ні'го призначення дозволяє визначити варіанти можливого використання ділян-І^та визначити потенційних покупців і продавців аналогічних земельних діля-нвк. Всю сукупність правових факторів доцільно розділити на певні групи за ана­лізуванням:

«Правової бази, що визначає землекористування в країні та конкретному регіоні; І Земельної ділянки як об'єкта права власності;

правових обмежень, що пов'язані з конкретною земельною ділянкою;

обмежень і обтяжень накладених на використання цієї ділянки. я Як правило, аналізування загальнодержавної та регіональної правової бази здійсню­ється одноразово з наступним коригуванням залежно від обставин. Він включає в се­бе вивчення законів, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів Украї-щ, нормативно-правових актів центральних органів виконавчої влади, а також актів песцевого самоврядування, які регулюють правовідносини у сфері землекористування. Зміна цієї правової бази відбувається не часто, але необхідно слідкувати за її зміною і своєчасно враховувати такі зміни у практичній діяльності.

.Дуже цікавим є аналізування земельної ділянки як об'єкта права власності. Він пов'язаний не тільки з формою власності чи користування, але й з особливостями про-цсдур переходу права власності в українському законодавстві. Так, встановлення за­гальних процедур переходу прав власності земельної ділянки, що знаходиться у дер­жавній, комунальній і приватній власності значно відрізняються. Суттєвими є відмін­ності і у реалізації переходу права власності, що знаходиться у приватній власності фі-зичної та юридичної особи. Прискорений чи уповільнений процес переходу права власності, кількість отримання різноманітних підписів і погоджень може значною мі­рою вплинути на вартість земельної ділянки.

Аналізування обмежень і обтяжень може здійснюватись тільки стосовно конкретної земельної ділянки і тому в кожному випадку має здійснюватись в повному обсязі.

Кількісні фактори в першу чергу пов'язані не з кількістю земельних ділянок, що є в даний момент на ринку, а з кількісними показниками, які характеризують певну зе­мельну ділянку.

До таких показників в першу чергу належить площа земельної ділянки. Існують об­меження, які не дозволяють земельні ділянки певних видів функціонального призна­чення надто подрібнювати. Наприклад, виділення земельної ділянки менше 100 кв.м не дозволяє розмістити садибний будинок без порушення державних будівельних нори

Аналогічним чином можна розглядати глибину та ширину земельної ділянки. При значенні цих показників менше 7 метрів практично неможливо розмістити садибу, не­залежно від загальної площі ділянки.

Таким чином, до групи кількісних факторів перш за все доцільно віднести не всю сукупність кількісних показників, яка може характеризувати земельну ділянку, а тіль­ки'"ті, які призводять до втрати або зміни рівня привабливості ділянки.

До якісних факторів першочергово відносяться корисні властивості земельної ділян­ки, які пов'язані з її майбутнім використанням. Так, земельна ділянка з низькими по­казниками родючості мало придатна для ведення сільського господарства, але може бу-

9

ти забудована прекрасними будинками. В той же час земельна ділянка, яка розташо­вана в зоні підтоплення, без здійснення додаткових інженерних заходів непридатна для садибної забудови, але цілком придатна для пасовища. Крім того, необхідно врахову­вати оточення земельної ділянки. Будівництво оздоровчого закладу в промисловій зо­ні в високим рівнем забруднення є таким же недоцільним, як і вирощування городи­ни в центральному парку міста. Крім врахування впливу, який спричинить оточення на майбутній об'єкт, необхідно враховувати і зворотній зв'язок — який саме вплив спричинить майбутній об'єкт на довкілля. Безумовно, що новий готель з бетону та скла може прикрасити район новобудови, але в той же час призведе до знищення середо­вища історичної забудови.

Аналізування економіко-технологічних факторів дозволяє визначити доцільність з точки зору реальних можливостей використання земельної ділянки за призначенням та очікувану окупність капіталу. Вплив цього фактора найбільшою мірою притаманний земельним ділянкам у районах забудови, що склалась. Це пояснюється тим, що в ін­ших випадках ціна на земельні ділянки не є надто високою і незначні відхилення від прогнозованих показників не будуть мати катастрофічних наслідків для інвесторів, за умови, що при здійсненні оцінки всі інші вимоги до оцінки витримано на належному рівні, фактори враховано належним чином, а розрахунки виконано на високому про­фесійному рівні. Це не означає, що цей вид аналізування можна не здійснювати для земельних ділянок сільськогосподарського призначення чи при складанні бізнес-пла­ну підприємства, розташованого за межами населеного пункту. Ідеться виключно про ціну помилки в першому і другому випадках.

При здійсненні експертної оцінки навіть врахування всієї сукупності факторів, які формують вартість земельної ділянки, зовсім не гарантує однозначного і непохитного рішення. Багато залежить від конкретних обставин, які пов'язані з укладенням угоди та економічної ситуації.

Як приклад можна навести ціни земельних ділянок, що були придбані для промис­лового використання у Великій Британії протягом 1995 року, (наведено середні ціни (фунтів/га), в дужках діапазон):

Східна Англія 380 (175-600);

Північ 132 (30-247);

Північний захід 234 (65-500);

Йоркшир 235 (75-590);

Лондон 1 060 (400-2500).

1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення та населених пунктів

Земля є невід'ємною частиною нашого життя і нашого існування. Як природний об'єкт, що охороняється законом, існує незалежно від волі людини, земля виконує еко­логічну функцію; як місце й умова життя людини — соціальну; як територія держави, просторова межа державної влади — політичну; як об'єкт господарювання — економіч­ну функцію.

Земля як специфічний засіб виробництва відіграє подвійну роль, оскільки задіяна у процесі суспільного матеріального виробництва або іншої сфери соціальної діяльності.

10

%дя підприємств промисловості, транспорту будівництва, розміщення населених пунктів, ряду інших галузей виробництва вона слугує просторовим операційним бази-С0М, місцем для розміщення будинків, споруд, устрою шляхів сполучень. Цілком іншу роль виконує земля в сільськогосподарському виробництві і лісовому господарстві, де вона є не тільки матеріальною умовою, але й активним чинником ви­робництва. Землі є носителем визначених природних властивостей, тому в сільському ібісовому господарствах слугують не тільки загальною умовою праці, але і головним, обновним засобом виробництва, предметом праці. Оброблюючи землю як предмет пра­ці, людина перетворює її в засіб праці.

'Існуючи як природний об'єкт без впливу людини, земля як засіб виробництва має ряд якісних характеристик. Найважливішою відмінною рисою землі, що дозволяє їй виступати в сільському і лісовому господарствах головним засобом виробництва, є ро­дючість, якою володіє її верхній поверхневий прошарок — фунт, що містить у собі не­обхідні для зростання рослин вологу і живильні речовини (фосфор, азот, калій і ін.) у засвоюваної для рослин формі. Родючість значною мірою визначає собою споживчу вартість землі, її корисність і спроможність у поєднанні з працею бути джерелом одер­жання сільськогосподарської і лісової продукції.

Да відміну від інших засобів виробництва, що у процесі використання зношують­ся, зменшують свої корисні властивості, виходять із господарського обороту, при­родна продуктивна спроможність землі не зменшується, а збільшується при її раці-оі^льному використанні. Внаслідок цього земля являє собою вічний засіб вироб­ництва.

'До відмінних рис землі порівняно з іншими засобами виробництва відноситься її просторова обмеженість, сталість місцезнаходження і незамінність.

У той час як інші засоби виробництва можуть бути створені в необхідних кількостях і розмірах, поверхня землі не може бути розширена. Просторова обмеженість землі як об'єктивна властивість, усупереч мальтузіанському закону, що зв'язує обмеженість зем­лі з зменшенням родючості при наступних вкладеннях в неї капіталу, означає не об­меженість її продуктивних сил, а лише необхідність і можливість використання землі У визначених природою просторових межах.

З просторовою обмеженістю землі пов'язана така особливість як сталість її місцезна­ходження, тобто, необхідність використання земельної ділянки там, де вона розміщу­ється. Принцип непереміщення земельної ділянки має значення для вирішення питань територіального розміщення і спеціалізації народного господарства і впливає на вит­рати виробництва і собівартість сільськогосподарської продукції.

Істотною особливістю землі є її незамінність, тобто, неможливість використовувати замість її які-небудь інші засоби виробництва. Незамінність землі, особливо в сільсько­му І лісовому господарствах, створює об'єктивну необхідність підвищення рівня інтен­сивності використання земельних ділянок шляхом вкладення додаткових витрат із ме­тою одержання більшої кількості продукції з одиниці земельної площі.

Земельні відносини є вольовими суспільними відносинами, носять об'єктивний характер і є економічними відносинами. Землю включено в сферу виробництва, осйльки забезпечуючи людину їжею і готовими засобами життя, вона стає об'єк­том присвоєння, тобто, власністю. Всяке виробництво є присвоєння індивідуумом предметів природи в тій або іншій формі власності. Виникнення відносин влас­ності на землю як умову матеріального виробництва й іншої соціальної діяльності зумовлює економічний характер земельних відносин, в основі яких лежить зе­мельна рента.

Рента є економічною формою реалізації земельної власності.

Наявність власності на землю зумовлює отримання землевласником додаткового до-хіду, який виступає як земельна рента. З яких би складових частин не складався цей дохід, для нього з власне земельною рентою загальне те, що він визначає вартість (ці­ну) землі, що є не що інше як капіталізований дохід від надання землі в оренду. Саме безпосередній зв'язок між ціною землі та земельною рентою зумовлює необхідність більш детальнішого розгляду природи земельної ренти.

Хоча особливості прояву земельної ренти на землях, віднесених до різних категорій земель, суто індивідуальні, закони рентоутворення єдині для всіх земель.

Виділяють такі основні форми земельної ренти: абсолютну, диференціальну, моно­польну.

Зупинимося на особливостях утворення земельної ренти в сільському господарстві, яка зумовлюється тим, що земля в сільському господарстві виступає не тільки матері­альною умовою, але й активним фактором виробництва.

Диференціальна земельна рента характеризується відмінностями в природних умо­вах, які призводять до того, що при однакових витратах на різних за якістю і місцероз-ташуванням землях виробляється різний обсяг продукції, а відповідно і неоднаковий додатковий дохід, який і є матеріальною основою ренти.

Фактори, які впливають на утворення диференціальної ренти у сільськогосподар­ському виробництві, поділяються на об'єктивні (родючість земельних ділянок, їх міс-церозташування) і суб'єктивні, що залежать в основному від підвищення інтенсивнос­ті ведення господарства, продуктивності праці тощо. Тому, за способом утворення зе­мельну ренту поділяють на два види: диференціальну ренту І (утворюється під дією об'єктивних факторів при одному і тому ж рівні інтенсивності ведення господарства) і диференціальну ренту II (в результаті дії суб'єктивних факторів на одних і тих же зе­мельних ділянках).

Абсолютна земельна рента не пов'язана з природними та економічними факторами ведення сільськогосподарського виробництва, а зумовлена монополією власності на землю. Тобто, власник землі надає земельну ділянку в оренду тільки за плату, навіть в тому випадку, коли земельна ділянка має найгірші показники за якістю та розташуван­ням. В цьому випадку за умови, що попит на продукцію, яка виробляється в даній міс­цевості, перевищуватиме її виробництво, складатимуться більш високі ринкові ціни на продукцію, що забезпечить отримання прибутку, який і набирає форми абсолют­ної ренти.

Умовами утворення монопольної ренти є обмеженість і невідтворюваність земель особливої якості чи певні кліматичні умови. Для цих земель характерно те, що лише на них, лише в даних природно-кліматичних умовах можливе виробництво сільсько­господарської продукції з особливими характеристиками. Оскільки збільшення вироб­ництва специфічної продукції не може бути збільшене за рахунок розширення регіону вирощування та залучення до сільськогосподарського обігу нових земель, а постійний і високий попит на цю продукцію не задовольняється, то виникає можливість встанов­лення монопольне високих цін. Саме різниця між монопольними цінами і витратами на виробництво і складає монопольну ренту, яка залишається у землевласника.

12

'$4кономірності утворення земельної ренти в населених пунктах такі ж, як і в сіль-господарстві. Специфіка полягає в тому, що земля в містах розглядається не як (ресурс) виробництва, що притаманно сільськогосподарському виробництву, а як прсторовий базис забезпечення життєдіяльності.

«Цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий прибуток, що в#$йкає у містах перш за все завдяки зручності місцерозташування відносно ринків ре-с$сів і збуту та інфрастуктурному облаштуванню території. За можливість отримання цвОго дохіду власне і справляється плата за міські землі. Вона повинна відповідати гро-сумі, яка, якщо її вкласти в банк, дасть у вигляді відсотків з вкладу прибуток та-ж розміру, що і рентний дохід, який щорічно одержується з даної земельної ді-лйнки. Тобто, ціна землі — це капіталізована земельна рента.

•'Цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяєть-сіґна ренту за рахунок:

•'доступності ділянок, що зумовлена зменшенням витрат на ввіз сировини, матеріа­ли, комплектуючих виробів та вивіз готової продукції, а також зростанням продуктив­ності праці робітників внаслідок зниження транспортної втоми;

' освоєності території, що визначається зниженням вартості продукції завдяки скоро­чення витрат на створенню інженерно-транспортної інфраструктури (мереж енерго— та водопостачання, каналізації, шляхів автомобільного та залізничного транспорту тощо);

Ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумов­лена можливостями і вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропозиція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит і таким чином збільшує споживчі власти­вості ділянки.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ді­лянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить від конкретних власти­востей ділянки, її показники відносяться в цілому до галузі чи виду діяльності, що ви­користовує землю, і визначаються притаманній їй органічній будові капіталу: будь-яка гщ^узь народного господарства використовує землю в якості просторового операційно-га фазису, створюючи тим самим мінімальну галузеву ренту, її можна назвати рентою пюеваги цілі використання.

іонопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках незалежно від їх властивеє-» так як для розміщення будівництва потрібні ділянки в певних місцях на певних оріях, а пропозиції вільних ділянок в наслідок обмеженості території міста в ці-не відповідають попиту на них. Особливо — в районах, які мають якості, що ктично не можливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні тери­торії, території з оздоровчими властивостями тощо.

ггрбмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостями на кожному часо-в0іуу етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та населених міст призво­дить до того, що визначальним в ціноутворенні на міські землі є попит на розміщен­ії» в найсприятливіших умовах. Тобто, реальна вартість землі може бути встановлена ДЩІІе за умови існування ринку землі на підставі кон'юнктури попиту і пропозиції. ІЙйкше кажучи, її формують чотири фундаментальних фактори: попит, пропозиція Точніше — їх обмеженість), корисність та відчуженість об'єктів.

13

ляд не тільки раніше виконаних оцінок нерухомості, але й за оцінку нових збудова­них об'єктів.

Починаючи з 1977 року бюро оцінки застосовує автоматизовану систему оцінки (САА), яка використовує розповсюджені у Сполучених Штатах три основні методи оцінки нерромості: вартісний, регресійний та традиційний (відстеження вартості об'єктів нерухомості в часі).

Після закінчення процесу комп'ютеризованої оцінки об'єктів нерухомого майна екс­пертом здійснюється їх порівняння та вибір найсправедливішої оцінки.

Розрахована таким чином ринкова вартість майна стає базою для визначення став­ки податку на нерухоме майно. Оподатковується земля та поліпшення, включаючи бу­динки, інші споруди та пересувні будинки, що використовуються як житло. Податок встановлюється відповідно до 100% визначеної чистої ринкової вартості станом на 1 січня поточного податкового року. В разі зміни оцінки вартості власники отримують повідомлення поштою. Існує чіткий механізм перевірки та оскарження оцінки.

Ставки податку на нерухоме майно встановлюються кожної весни місцевим органом самоврядування при прийнятті бюджету (у США податки на нерухомість повністю за­лишаються в місцевому бюджеті). Ставка податку коливається у межах 1-3% від 100 долл. встановленої вартості. В окрузі Ферфакс в 1997 році ставка податку при се­редній вартості одиниці нерухомості в 190,1 тис. долл. складала 1,23%.

В умовах активно працюючого ринку нерухомості щоденно у США здійснюється сотні тисяч операцій із трансакцій майна, які спираються на його ринкову оцінку. Без­посередньо оцінкою займаються приватні фірми, інформація про пропозиції продажу і купівлі об'єктів нерухомості публікується у пресі. Вартість забудованих земель коли­вається по країні досить суттєво. Найбільша вартість 1 кв. м землі спостерігається у ме­жах великих мегалополісів (Манхеттен у Нью-Йорку — до 23,5 тис. долл.).

Окремо про оцінку сільськогосподарських земель. Якісна оцінка земель у США про­водиться за продуктивністю сільськогосподарських угідь. Продуктивність ріллі визнача­ється за врожайністю основних сільськогосподарських культур не менше ніж за 10 ро­ків, а для посушливих районів — за більш тривалий період. Урожайність визначається за даними опитування шляхом використання спеціальних анкет або безпосередньо в полі через взяття укосів з контрольних ділянок. Єдиної методики економічної оцінки земель у США до цього часу не розроблено. Існує декілька методів, які застосовуються в окремих регіонах країни. Найпоширенішим є метод оцінки земель за чистим дохідом від реалізації сільськогосподарської продукції. Коливання в ціні 1 акру сільськогоспо­дарських угідь істотні в різних штатах. Наприклад, в 1989 році ціна ріллі у штаті Кан-зас коливалась від 300 долл. за акр у західній частині штату до 800 долл. за акр у його східній частині; ціна пасовищ — відповідно від 100 долл. за акр до 325 долл. за акр.

Загалом співвідношення цін на земельні ділянки різних типів сільськогосподарсько­го та лісогосподарського використання у Сполучених Штатах такі (за 1 прийнято вар­тість 1 акру земель, придатних для вирощування сільськогосподарських культур):

меліоровані землі — 1,07;

зрошувані землі — 3,6;

ділянки для висаджування цитрусових — 9,0;

найродючіші сільськогосподарські угіддя — 34,0;

землі під лісом — 0,9.

16

ВЕЛИКА БРИТАНІЯ

нстема грошової оцінки, що діє у Сполученому Королівстві Великої Британії, має йі особливості, а також відмінності на території її складових частин. Ми коротко «йітлимо основні риси тієї системи, що діє на території Англії та Західного Уельсу.

.«Перше, на що слід звернути увагу - об'єкт оцінки. У Великій Британії як правило оцінюється нерухомість — разом земельна ділянка, будівлі та споруди.

Щк і в більшості країн, у Великій Британії діють одночасно дві системи оцінки: екс­пертна та нормативна. Перша застосовується при здійсненні трансакцій, друга вико-н«Є суто фіскальні функції.

Експертна оцінка базується на світовому досвіді і чутливо реагує на коливання рин-К»; За основними підходами вона досить схожа на ту систему, що запроваджується в Україні. Відмінності не носять принципового характеру. А от нормативна оцінка зас­луговує на увагу, оскільки її принципи значно відрізняються від тих, які запроваджені

в Україні. ,У Великій Британії встановлено 8 груп вартості майна.

Назва групи	Вартість майна	Розмір податку
А	До 40 000 фунтів	6/9
В	Від 40 000 до 52 000 фунтів	7/9
с	Від 52 000 до 68 000 фунтів	8/9
в	Від 68 000 до 88 000 фунтів	1
Е	Від 88 000 до 120 000 фунтів	11/9
Р	Від 120 000 до 160 000 фунтів	13/9
0	Від 160 000 до 320 000 фунтів	15/9
Н	Понад 320 000 фунтів	18/9

Дані на кінець 1995 року. Результати оцінки періодично оновлюються, приблизно щ на п'ять років.

Абсолютне значення рядка О встановлює місцева рада графства. Як правило, розмір вривається не надто сильно по різних регіонах - приблизно 400-800 фунтів стерлін­га на рік.

Далі дуже просто порахувати розмір податку по окремому власнику: якщо базову вартість (рядок О) встановлено 600 фунтів, то нерухомість до 40000 буде оподаткову­йсь на рівні 400 фунтів, а нерухомість вартістю понад 320 000 фунтів буде оподат-уватись на рівні 1200 фунтів. При цьому не має значення, яку^саме вартість має Іно: 321 тисячу, чи 320 мільйонів фунтів, податок буде однаковий.

;Дояснення цьому дуже просте — у Великій Британії досить високі інші податки, то­му людина, яка володіє значною власністю і сплачує інші податки, не повинна занадто обтяжуватись податком на нерухомість. Це зумовлено історичною особливістю форму-вайня культурної спадщини Сполученого Королівства — більшість старовинних маєтків та замків дуже дорогі, а спадкоємці не завжди мають достатні прибутки для утримання " ' ~ ' ' ^вдодаткування дозволяє зберігати "дух нації".

17

ІШІйтШ

Другим важливим аргументом є те, що людей, які мають таку коштовну нерухомість, не так багато в країні і не вони становлять основну частину платників податку. Поряд з цим така система сприймається нацією як справедлива, результатом чого є щорічна сплата податків на рівні 95%.

У населених пунктах Великої Британії ціни на нерухомість коливаються досить сут­тєво залежно від місцерозташування об'єкту та ринкових факторів, що впливають на попит і пропозицію. В 90-х роках ціна 1 кв.м ділянки житлової забудови в центрі Лон­дона за стандартних умов становила 250-270 фунтів, Уельсі — 40-50 фунтів, Шотлан­дії — 50-60 фунтів, Північній Ірландії — 20-25 фунтів.

Протягом XX століття середня ринкова вартість 1 га земель сільськогосподарського використання у Великій Британії зросла від 50 фунтів стерлінгів (1910 рік) до 4200 фунтів стерлінгів (початок 90-х років). В той же час, починаючи з 70-х років, темпи зростання цін значно скоротилися і складають приблизно 500 фунтів на п'ятиріччя.

ПОЛЬЩА

До 31 січня 1989 року у польському законодавстві панував безумовний (суспільний) принцип виключної державної власності, який полягав у тому, що держава була єди­ним власником усього майна і мала щодо цього майна всі повноваження власника.

У 1990 році внаслідок суспільно-політичних та економічних змін, що відбулися в Польщі, почалася приватизація нерухомого майна, яке перебувало у власності держави. Цей процес набув широкого розвитку і на даний час остаточно не закінчився. Згідно з польським законодавством всі об'єкти нерухомості, що становлять власність відповід­ного суб'єкта, утворюють фонди нерухомості. Протягом 1998-1999 років було утворено: фонд нерухомості Державної скарбниці, фонд нерухомості воєводств (аналог україн­ських областей), фонд нерухомості гмін (аналог адміністративних районів) і фонд неру­хомості повітів (аналог сільських рад). Саме через фонди нерухомості в Польщі здій­снюються всі операції з нерухомим майном включаючи землю. Згідно з законом ціна на нерухомість встановлюється на підставі вартості, визначеної майновим експертом.

На підставі вартості нерухомих об'єктів, встановленої після оцінювання, ціна неру­хомості, що встановив експерт є підставою для:

визначення початкової ціни торгів (на перших торгах — не нижче за вартість неру­хомості, на других — не нижче за 50% вартості);

визначення ціни нерухомості без торгів (не може бути нижчою за її вартість, яка встановлена експертом);

визначення розміру податку;

здійснення інших трансакцій.

У Польщі існує диференційна система оподаткування сільськогосподарської нерухо­мості, лісового фонду та забудованої нерухомості (будинки, споруди, об'єкти інфрас­труктури). Ставки податку для сільськогосподарських та лісогосподарських земель виз­начаються на основі щорічних нормативів, які готує польський уряд. Місцеві органи влади мають досить широкі повноваження щодо коригування величини податку (мож­ливе зменшення величини податку до 50%). Наприклад, в 2000 році загальна сума по­датку на нерухомість у гміні Августов (північно-східна Польща, курортна місцевість) складала 6,2 млн. злотих, що становить 59% щорічного дохіду гміни.

18

Іетоди, які застосовуються експертами в процесі ринкової оцінки нерухомого май-Польщі, подібні до тих, що використовуються в експертній оцінці земельних ді­йок в Україні. При цьому оцінка сільськогосподарської нерухомості базується на ськогосподарській таксації.

ЛАТВІЯ

Тг,

&1з розпадом СРСР та проголошенням у 1991 році незалежності країни Балтії почали

ЦЙадко рухатися до ринкової економіки. Було поставлено за мету найскоріше інтегру-вйння в соціально-економічну структуру Європейського Союзу, що передбачало про-ІЗІення докорінних змін в усіх суспільних сферах. Важлива роль у цих реформах від-Івйилася оцінці землі та нерухомості.

••' Головним завданням реформи власності, ініційованої у Латвії, було досягнення віль­ної торгівлі об'єктами нерухомості. З метою забезпечення ефективного управління ре­формою нерухомості та охорони прав власників майна (включаючи земельні ділянки) бра запроваджена система кадастру нерухомості, яка тісно інтегрована з системою ре-івірації власників нерухомого майна. Реєстрація нерухомості та прав на неї здійсню­ється реєстраційними офісами, які підпорядковані Міністерству юстиції Латвії. Запи-еи про факт реєстрації того чи іншого права заносяться в поземельну книгу. Саме ка-дастрова інформація є базою для здійснення оцінки землі у республіці. .; У Латвії, як і в інших країнах Балтії, існує два види грошової оцінки земельних ді-: кадастрова (нормативна) та експертна (ринкова). Кадастрова оцінка використо-виключно для цілей оподаткування, а ринкова — для підтримки ринку землі. . |Садастрову оцінку здійснюють регіональні управління Державної земельної служби ||І|Гвії; експертну оцінку — сертифіковані експерти, які працюють у фірмах, що мають ЙЙДУ з Державною земельною службою Латвії. Станом на початок 2001 року у Латвії працювало близько 60 сертифікованих експертів.

^Кадастрова вартість об'єктів нерухомості у Латвії визначається фахівцями Державної Ібмельної служби у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів на основі цін на неру-ть в період, що передує року оцінки (за середньою ринковою вартістю для пев-цільового використання нерухомого майна на конкретній території). Не рідше за раз на п'ять років виконується масова переоцінка нерухомості. #*Кадастрова оцінка здійснюється окремо по забудованих землях, сільськогосподар-«Жих угіддях та лісах. Загальна кількість одиниць землі згідно з кадастровою оцінкою вішала 788,2 тис., окрім того кількість будівель склала 1,24 млн. одиниць. Сумарна вар-Іісжь кадастрової оцінки нерухомості становила в цей час 1,64 млрд. латів. Слід заува­жити, що відповідно до Латвійського законодавства ставка податку на нерухомість в період до 31 січня 2001 року становила 1,5% від кадастрової оцінки нерухомого майна. _ Ринкова оцінка нерухомості здійснюється за методичними підходами, що дуже близькі до запроваджених у експертній оцінці земель в Україні. У структурі операцій 13 ^млею переважають сільськогосподарські угіддя (43%) та житлова забудова (32%); п<^видах операцій частка купівлі складає 72%, оренди — 21%.

Вартість землі під комерційну, житлову та виробничу забудову істотно коливається; У,.^13* в°на відповідно складає: 12,0 (в центрі міста дохідить до 100); 5,0 та 2,5 ла-ТШ/кв.м; в Лієпаї (узбережжя Балтійського моря): 5,8; 2,6 та 2,7 латів/кв.м; в Єкабпіл-и та Цесісі (невеличкі міста в центральній частині країни): 0,8; 0,4-0,5 та 0,3-0,7 ла-

19

тів/кв.м. Ринкові ціни на 1 га сільськогосподарських угідь коливаються в межах від-85 до 275 латів; під лісом — від 175 до 500 латів.

РОСІЙСЬКА ФЕДЕРАЦІЯ Т

Формування інституту грошової оцінки в Російській Федерації має багато схожих рис з аналогічними процесами в Україні, хоча, звичайно, має і специфічні особливості.

Як і в Україні, в Росії запроваджено два види грошової оцінки: нормативну та експертну. Відповідно до Земельного кодексу Російської федерації виконання нормативної грошової оцінки покладено на Федеральну службу земельного кадас­тру Росії. Служба має вертикальну структуру, що включає відповідні підрозділи суб'єктів Федерації, на які покладено функції управління та регулювання земель­ними відносинами, включаючи організацію та проведення державної кадастрової оцінки земель.

На сьогодні головна функція кадастрової оцінки земель в Російській Федерації по­лягає у встановленні диференційованих ставок податку за землю для земель різних ка­тегорій. Розглянемо принципи нормативної оцінки земель населених пунктів та сіль­ськогосподарських угідь.

Попередником грошової оцінки земель населених пунктів в Росії за часів СРСР бу­ла комплексна економічна оцінка території населених пунктів (КЕОТ). Фактично в 80-х роках склалися кілька шкіл КЕОТ. Одну з них очолювала С.К абакова (Науково-дослідний інститут економіки будівництва Держбуду СРСР), іншу склали Санкт-Пе-тербурзські фахівці Науково-дослідного інституту генплану: М. Пальчиков, О. Пахомо-ва, В. Мягков, В. Федоров; третю очолював В. Щеглов (Центральний науково-дослід­ний інститут містобудування). Методика КЕОТ, що розроблялася різними школами спиралась на багатофакторну оцінку споживчих якостей окремих оціночних одиниць населених пунктів (райони, таксони, квартали) з метою визначення диференційованих показників для кожної з цих одиниць.

Певною мірою ці підходи було використано в кадастровій оцінці земель насе­лених пунктів, що діє в Росії на даний час. В 1996 році Роскомзем для виконан­ня масових робіт по визначенню цінності земель в містах Росії рекомендував ви­користовувати методичний посібник "Комплекснеє ценовое зонирование терри-тории населенньїх пунктов для дифференциации ставок земельного налога". З ви­користанням цього посібника на початок 1999 року виконано цінове зонування більше ніж у 80% середніх, великих, крупних та найкрупніших міст Росії. Але в малих містах і селищах міського типу таке зонування проведено лише в 27% від їх загальної кількості.

Досить складною є нормативна оцінка сільськогосподарських земель. Враховуючи досвід бонітування грунтів та економічну оцінку земель в Росії і інших країнах, спів­робітники Ґрунтового інституту ім. В.Докучаєва розробили нову методику по визна­ченню умовної ринкової вартості земельних угідь сільськогосподарського призначен­ня, в основу якої покладено врахування потенційної родючості грунтів на фоні певно­го рельєфу місцевості і кліматичних умов, що знаходить вираження у грунтово-еколо-гічних індексах та тарифних категоріях зональних грунтів.

20

Кадастрова оцінка сільськогосподарських угідь суб'єктів Російської Федерації (руб/га)

О ї Республіка Адигея 23960

02 Республіка Башкортостан 10100

03 Республіка Бурятія 4090

04 Республіка Алтай 3270

05 Республіка Дагестан 12080

06 Інгушська Республіка 9410

07 Кабардино-Балкарська Республіка 19600

08 Республіка Калмикія 2380

09 Карачаєво-Черкеська Республіка 13270

10 Республіка Карелія 5510

11 Республіка Комі 4090

12 Республіка Марій Ел 12140

13 Республіка Мордовія 10990

14 Республіка Саха (Якутія) 400

15 Республіка Сєвєрная Осетія 19040

16 Республіка Татарстан 11020

17 Республіка Тува 1550

18 Удмуртська Республіка 8580

19 Республіка Хакасія 2900

20 Чувашська Республіка (Чаваш) 14950

21 Алтайский край 10990

22 Краснодарський край 43560

23 Красноярський край 7190

24 Приморський край 10000

25 Ставропольський край 20000

26 Хабаровський край 7790

27 Амурська область 6140

28 Архангельська область 4920

29 Астраханська область 2440

30 Бєлгородська область 20490

31 Брянська область 10460

32 Владімірська область 12410

33 Волгоградська область 7990

34 Вологодська область 7660

35 Воронєжська область 21650

36 Івановська область 11020

37 Іркутська область 6700

38 Калінінградська область 17720

39 Калузька область 10330

40 Камчатська область 2670

41 Кемеровська область 7620

42 Кіровська область 6700

43 Костромська область 8840

44 Курганська область 9310

45 Курська область 18940

46 Ленінградська область 23000

47 Липецька область 16010

48 Магаданська область 400

49 Московська область 33030

50 Мурманська область 400

51 Ніжегородська область 9700

52 Новгородська область 7620

53 Новосибірська область 9410

54 Омська область 10070

55 Оренбурзька область 7490

56 Орловська область 15440

57 Пензенська область 9970

58 Пермська область 6470

59 Псковська область 8220

60 Ростовська область 19170

61 Рязанська область 13040

62 Самарська область 10860

63 Саратовська область 8120

64 Сахалінська область 4720

65 Свердловська область 9740

66 Смоленська область 9830

67 Тамбовська область 16200

68 Тверська область 9540

69 Томська область 5080

70 Тульська область 15310

71 Тюменська область 7260

72 Ульяновська область 10030

73 Челябинська область 9370

74 Читинська область 3300

75 Ярославська область 12310

76 Єврейська авт. область 3890

77 Агінский-Бурятський авт. округ 4190

78 Комі-Пермяцький авт. округ 400

79 Коряцький авт. округ 400

80 Ненецький авт. округ 400

81 Усть-Ординський Бурятський авт. округ 5410

82 Ханти-Мансійський авт. округ 400

83 Евенкійський авт. округ 400

84 Ямало-Ненецький авт. округ 400

21

Експертна оцінка земельних ділянок в Росії здійснюється на основі Федеральних за­конів Росії "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О стандартиза-ции" та "О сертификации продуктов й услуг". Створено Товариство оцінювачів Росії, яке займається питаннями підготовки кадрів для оцінки землі та нерухомості, серти-фікує фахівців. В основу експертної оцінки в Росії покладено загальновизнані у світі методи: капіталізації дохіду, порівняння продаж, залишку для землі.

Нещодавнє прийняття нового Земельного кодексу Російської Федерації вперше ви­вело землю у категорію об'єкта купівлі-продажу, що, безумовно, сприяє значній акти­візації земельного ринку у державі та проведенню різних видів грошової оцінки земель.

1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні

Попередником грошової оцінки земель населених пунктів в Україні була комплекс­на економічна оцінка території (КЕОТ) населених пунктів, започаткована в кінці 80-х років минулого століття. Економічна оцінка спочатку не мала чіткого правового під­ґрунтя. В той же час, здійснені експериментальні дослідження і впровадження КЕОТ у дію в деяких містах СРСР (в тому числі і на Україні) свідчили про її неабияку еко­номічну ефективність. За рахунок впровадження КЕОТ вводилася плата за користуван­ня міськими землями чим збільшувався міський бюджет. Спроби застосування КЕОТ в умовах соціалістичної держави були першими кроками переходу земельних відносин на ринкові рейки.

Особливістю розвитку КЕОТ в Україні в цей час було існування кількох, досить від­мінних між собою методик оцінки. Зупинимось коротко на кожній з них.

1. Методика, розроблена авторським колективом під керівництвом В. Сотникова (Інститут "КиївНДІПмістобудування") грунтується на визначенні ставок податку на рівні зон містобудівної цінності. Для розрахунків використовуються дані про щільність, вартість фондів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, а також показ­ники містобудівної цінності. В результаті проведення оцінки можна отримати крім без­посередньо економічної оцінки, ще й дані з відповідності інтенсивності використання території її місцерозташуванню. Методика В. Сотникова була використана при оцінці території цілого ряду міст України (Львів, Луганськ, Маріуполь, Іллічівськ, Біла Цер­ква тощо), а також Кишинева (Молдова), Чімкента (Казахстан), Дархана (Монголія).

2. Методика, розроблена Є. Куцом (Інститут "КиївНДІПмістобудування"), базується на розрахунку 5 групи факторів (комплексних умов), що в кінцевому результаті впливають на визначення коефіцієнта цінності окремих ділянок міста та впливають на визначення ди­ференційованих ставок податку за землю. Особливістю цієї методики є побудова так зва­них еквіпотенціальних ліній (ізолінії, які з'єднують точки з однаковою цінністю території), що дозволяє оперативно виконувати перегляд можливих варіантів зміни ситуації. Методи­ка Є. Куця використовувалась при оцінці ряду міст України (зокрема, Бердянська та Жи­томира), Алма-Ати та Караганди (Казахстан), Гомеля (Білорусь), чотирьох міст Вірменії.

3. В основі методики, що базується на розробках російських фахівців (С. Кабакова) і творчо розвиненої спеціалістами Інституту "Київпроект" (О. Драпіковський та інші), лежить досить детальний розрахунок 3-х категорій показників для кожної з окремо ви­діленої земельно-оціночної одиниці (інформаційного району): суспільно-необхідних витрат на соціальну, інженерно-транспортну і природоохоронну інфраструктуру; еко-

22

комічних результатів від зміни характеру використання території; соціальних факторів, які формують економічну цінність міських земель. Крім Києва дана методика була зас­тосована в оцінці інших міст України (Бровари, Черкаси, Миколаїв тощо).

4. В основу методики, розробленої під керівництвом О.Розенфельда (Інститут урба-ністики) покладено принципи експертної оцінки. Експертами найчастіше виступають представники міста разом з фахівцями-містобудівниками проектних інститутів. Автори методики вважають, що для більшості малих і середніх міст досить участі кваліфікова­них фахівців і знань ситуації місцевими керівниками для забезпечення точності оцінки.

5. В основу методики, розробленої авторським колективом під керівництвом Ю.Па-лехи (Інститут "Діпромісто"). покладено функціональний та соціологічний підходи. Для визначення значення кожного з оцінюваних факторів використовуються дані ґрунтовного соціологічного обстеження, яке проводиться у розрізі оціночних районів міста. Результатом оцінки, проведеної за даною методикою є встановлені інтегральні індекси цінності для кожного з районів, що оцінюється. Методику було використано при виконанні КЕОТ багатьох міст України (Тернопіль, Хмельницький, Івано-Фран­ківськ, Полтава, Вінниця, Севастополь, Лисичанськ тощо).

Попри всі інші розбіжності суть методик КЕОТ, розроблених представниками наз­ваних п'яти груп, зводилась до двох принципових підходів: вартісного і функціональ­ного. Зупинимося на кожному з них.

Вартісний підхід був запропонований С.Кабаковою і творчо розвинений її послідов­никами, зокрема при виконанні КЕОТ м. Києва. Суть підходу полягала в вартісній (ек­вівалентній в рублях) оцінці окремих факторів, які впливають на цінність земельної ді­лянки в місті. Таких факторів може бути багато, їх можна розділити на транспортні, інженерні, екологічні, соціальні тощо. Оцінка кожного з факторів здійснюється шля­хом визначення прямої або непрямої його вартості в певній точці міста. Транспортний фактор визначається через витрати на пересування до місць прикладання праці, цен­трів культурно-побутового обслуговування, місць масового відпочинку та центрів роз­селення; екологічний — через втрати здоров'я населення тощо.

Функціональний підхід у сполученні з експертним та соціологічним підходами виз­начає відносну цінність території через математичний розрахунок функціональних пе­реваг (або недоліків) її потенціалу. Для цього активно застосовувались математичні мо­делі (матриця транспортної доступності, інженерно-інфраструктурні мережі тощо). Де­тальніше про цей методичний підхід див. у розділі 5.3.

У 1991 році згідно з завданням Держбуду України Виробничо-інформаційним цен­тром "Містобудівельник" було розроблено методику економіко-містобудівної оцінки території міст різної величини. До авторського колективу увійшли представники різ­них науково-методичних шкіл, які виконували оцінку земель населених пунктів Укра­їни (О. Драпіковський, Г. Заблоцький, Є. Лішанський, Т. Ткач, Г. Фільваров, Е. Ша-повалов), та Росії (С. Кабакова). Очолював авторський колектив В. Нудельман.

Методика складалася із вступу, чотирьох розділів (Законодавчі основи і принципи економіко-містобудівної оцінки міських територій; економіко-містобудівне зонування території; визначення вартісних показників економічної оцінки; принципи актааліза-ції показників) та додатків.

Незважаючи на ігнорування деяких з існуючих методичних підходів до КЕОТ міст, новостворена методика безумовно стала позитивним кроком в об'єднанні зусиль по створенню єдиного підходу до оцінки міських земель.

23

У період з 1991 по 1995 рік в Україні активно розвивались процеси перебудови 1 мативно-правової бази оцінки земель. Серед факторів, які найбільшою мірою вп ли на становлення оцінки були:

1. Зміни у законодавчій базі (нова редакція Закону про плату за землю), які зат дили нову назву та економічний статус оцінки (з комплексної її назва трансфери)! лась у грошову оцінку; оцінка стала визначатися як капіталізований рентний дох земельної ділянки).

2. Розширення сфери застосування грошової оцінки земель (землі сільськогосподар­ського призначення та населені пункти). ' ,

3. Перехід функцій контролю за розробкою оцінки земель від Держкоммістобудувач-ня України до Держкомзему України. ,

4. Диференціація методичних підходів до оцінки земель населених пунктів (на осно­ві оцінки містобудівних якостей території) та сільськогосподарських земель (агробоні-тетні характеристики фунтів).

Результатом розвитку цих процесів стало затвердження у березні 1995 року Кабіне­том Міністрів України Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів і Держкомземом, Мінсільгосппродом, Держкомміс-тобудування України і Українською академією аграрних наук відповідного Порядку грошової оцінки.

З цього часу розвиток грошової оцінки земель різних категорій розвивався відповід­но до існуючої нормативно-правової бази (з урахуванням відповідних змін і допов­нень). Детально про це у наступному розділі.

1.5 Нормативно-правові та методологічні основи грошової оцінки земель в Україні

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для форму­вання ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструк­тури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами. В свою чер­гу, за категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на оцінку земель населених пун­ктів, оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пун­ктів) та оцінку земель сільськогосподарського призначення.

У табл.1.1 наводиться перелік законодавчих та нормативно-правових актів, що вико­ристовуються в різних видах грошової оцінки земель (звичайним шрифтом виділені ос­новні документи, курсивом — допоміжні).

24

Таблиця 1.1

Законодавчі та нормативні акти, що використовуються в різних видах грошової оцінки земель

Категорії земель

сільськогосподарського призначення

населених пунктів

несільськогосподарського

призначення

(крім населених пунктів)

Законодавча база майнових прав

Конституція України, Земельний кодекс, Закон "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Закон "Про плату за землю", Указ Президента "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення", Указ Президента "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва", Указ Президента "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", Указ Президента "Про заходи щодо розвитку і регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення", Закон "Про місцеве самоврядування в Україні", Закон "Про колективне сільськогоспо­дарське підприємство", Закон "Про форми власності на землю", Закон "Про охорону навколишнього середовища", Закон "Про основи містобудування", Закон "Про планування і забудову територій", Закон "Про оренду", Лісовий кодекс, Водний кодекс.

Нормативно-методична база

Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджена постановою Кабінету Міністрів від 23.03.95 №213)

Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) (затверджена постановою Кабінету Міністрів від 30.05.97 №525)

Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджений спільним наказом Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Академії аграрних наук від 27.11.95)

Порядок грошової оцінки земель сільськогос­подарського призначення та населених пунктів (затверджений спільним наказом Держкомзему, Мінагропрому, Держбуду, Держкомлісгоспу, Держводгоспу та Академії аграрних наук від 29.08.97)

25

		Методика експертної грошової оцінки зе­мельних ділянок (затверджена постановою Кабінету Міністрів від 16.06.99 №1050) Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогоспо-дарського призначення (затверджений нака­зом Держкомзему від 8.07.99 №72)
	Постанова Кабінету Міністрів "Про проведення індексації грошової оцін­ки земель" від 12.05.2000 №783
	Розміри оплати земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт та послуг (затверджені спільним наказом Держкомзему, Мінфіну та Мінеко­номіки від 15.05.2001 №97/298/124), Ліцензійні умови провадження гос­подарської діяльності щодо проведення землевпорядних та зхемлеоціноч-них робіт (затверджені спільним наказом Держпідприємництва та Дер­жкомзему від 13.02.2001 №28/18)
	Еталони технічної доку­ментації грошової оцінки земель на прикладі м.Бровари, сіл Красилів-ка та Косарі (1997р.)
	Постанова Кабінету Міністрів від 12.01.93 №15 "Про порядок ведення дер­жавного земельного кадастру", Програма створення автоматизованої систе­ми державного земельного кадастру (затверджена постановою Кабінету Мі­ністрів від 2.12.97 №1355)
	Міжнародні норми оціночної діяльності
	Укрупнені показники відновної вартості будівництва будівель та споруд (УПВВ), Державні будівельні норми ДБН 360-92**, ДБН Б. 1-3-97 "Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів", Державні будівельні норми ДБН ІУ- 16-98, частина 2.

26

Розглянемо основні правові та нормативно-методичні акти.

Земельний кодекс України — основний законодавчий акт, згідно з яким регулюють­ся земельні відносини в Україні. Новий Земельний кодекс, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року, включає 10 розділів, 212 статей та прикінцеві по­ложення.

Розділ 1 визначає основні принципи земельного законодавства України, повнова­ження суб'єктів влади різних рівнів у галузі земельних відносин.

Розділ 2 присвячений питанням складу та цільовому призначенню земель України, процедурі зміни цільового призначення земель. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: сільськогосподарського призначення; житлової та громадської забудови;

природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оздоровчого призначення; рекреаційного призначення; історико-культурного призначення; лісового фонду; водного фонду;

промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. У розділі 3 розглядаються питання правової власності на землю, важливими серед яких є визначення категорій "земельна ділянка", "суб'єкт права власності на землю". Розглядаються також питання встановлення права власності на землю громадян (в то­му числі іноземців), юридичних осіб, територіальних громад та держави. Визначено об­меження щодо передачі у власність окремих категорій земель, порядок дії обмежень та сервітутів на земельну ділянку.

У розділах 4-8 розглядаються питання, набуття і реалізації права на землю, гарантій прав на землю, охорони земель, управління в галузі використання і охорони земель.

Для оцінювачів землі важливою є стаття 201, яка присвячена грошовій оцінці зе­мельних ділянок і де визначено спектр застосування грошової оцінки земель:

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних діля­нок може бути нормативною і експертною.

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробниц­тва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджуєть­ся Кабінетом Міністрів України.

Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.

27

Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об'єкти та суб'єк­ти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації оцінювачів.

У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: "майном, яке може оці­нюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, бу­дівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інте­лектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності".

Введення в дію даного Закону передбачає його узгодження із існуючими норматив­но-правовими документами стосовно грошової оцінки земель.

Закон України "Про плату за землю", прийнятий 3 липня 1992 року. У 1996-1999 ро­ках до нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим доку­ментом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і міс­це в цьому процесі грошової оцінки земель.

В 1 розділі Закону визначено окремі терміни:

грошова оцінка — капіталізований рентний дохід із земельної ділянки;

податок — обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за ко­ристування земельними ділянками.

У статті 2 визначено характер використання земель ("Використання земель в Украї­ні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається від грошової оцінки земель").

У статті 3 визначено мету запровадження плати за землю (вона справляється "з ме­тою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального вико­ристання та охорони земель, підвищення родючості грунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів").

У статті 4 визначено правило, за яким розмір земельного податку не залежить від ре­зультатів господарської діяльності власників землі і землекористувачів, а в статті 5 виз­начено об'єкт плати за землю — земельна ділянка.

Розділ 2 присвячено питанню плати за землі сільськогосподарського призначення. Ставка земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлена на рівні 0,03 відсотка (багаторічні насадження) та 0,1 відсоток (рілля, сіножаті та па­совища) від їх грошової оцінки.

У розділі 3 (стаття 7) розглянуто питання плати за землі населених пунктів. У випад­ках, коли в населеному пункті виконано грошову оцінку, на основі якої встановлено оцінку земельної ділянки, ставки земельного податку встановлюються у розмірі одно­го відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у час­тинах 5-Ю цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.

Індексація грошової оцінки здійснюється щорічно у порядку, визначеному постано­вою Кабінету Міністрів України "Про проведення індексації грошової оцінки земель". Якщо в населеному пункті не виконано грошову оцінку і, відповідно, не встановле­но оцінку земельної ділянки, ставки податку визначаються за механізмом, визначеним цією статтею. Спочатку встановлюється середня ставка податку для населених пунктів з різною чисельністю населення (для міст Києва, Севастополя і Сімферополя та міст обласного підпорядкування використовуються додаткові підвищуючі коефіцієнти). Се-

28

редня ставка податку щорічно коригується згідно з Законом України "Про державний бюджет". Для курортних населених пунктів середня ставка податку перемножується на коефіцієнт від 1,5 до 3.

Ставки земельного податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь) диференціюють та затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради вихо­дячи із середніх ставок податку, функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не вище ніж у два рази від середніх ставок податку з урахуван­ням коефіцієнтів, встановлених частинами другою і третьою цієї статті. Звертаємо особливу увагу, що у Законі говориться про збільшення ставок податку не більше ніж , у два рази, що зовсім не означає автоматичне збільшення ставки податку для всіх зе­мельних ділянок удвічі.

Далі в розділі 3 визначається порядок визначення ставок податку для окремих кате­горій земель в межах населених пунктів (землі, зайняті житловим фондом, надані для потреб лісового господарства тощо).

Розділ 4 присвячено платі за землі несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.Для більшості з них (за виключенням земель лісового фонду) ставки податку розраховуються як відсоток від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Розділи 5-6 Закону визначають пільги щодо плати за землю, обчислення і строки сплати земельного податку, використання коштів від плати за землю.

Нарешті, розділ 7 присвячено грошовій оцінці землі. В статті 23 визначено, що "гро­шова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земель­них ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України". Сферу зас­тосування грошової оцінки земель визначає стаття 24.

Розділи 8-Ю Закону визначають відповідальність платників і контроль за додержан­ням Закону України "Про плату за землю", порядок вирішення спорів, міжнародні до­говори.

Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 23.03.95 №213 з урахуванням змін та доповнень, внесених постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.95 №864 та від 30.05.97 №525.

Дана методика визначає мету, функції грошової оцінки земель сільськогосподар­ського призначення та населених пунктів, інформаційну базу для грошової оцінки зе­мель, порядок її здійснення.

Методика складається із трьох розділів: Загальні положення, Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та Грошова оцінка земель населених пунктів.

У розвиток Методики прийнято Порядок грошової оцінки земель сільськогосподар­ського призначення та населених пунктів (затверджено спільним наказом Держкомзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Академії аграрних наук від 27.11.95 №76/230/325/150 із змінами і доповненнями, внесеними згідно з наказами Держком­зему у 1997 та 1999 роках).

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Як і Методика, Порядок включає три розділи: За­гальні положення, Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та Гро­шова оцінка земель населених пунктів.

29

У загальних положеннях, поряд із визначенням цілей, завдань та функцій грошової оцінки, визначається процедура її проведення та затвердження, роль відповідних д|р-жавних адміністрацій та виконкомів міських рад. Важливим аспектом даного розділ^ є наступне визначення, наведене у п.1.8.: "Результати грошової оцінки земель сільсьі»-господарського призначення, міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки і ціни земельних діляйок ^сільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих населених пун­ктах та за їх межами, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними дер­жавними адміністраціями за поданням комісій, зазначених у п.1.7. Результати грошо­вої оцінки земель міст Києва і Севастополя, міст обласного підпорядкування, в тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначен­ня, що підлягають продажу у цих містах, розглядаються і погоджуються місцевими ор­ганами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджу­ються міськими (селищними, сільськими) радами за поданням комісій.

У розділі 2 наведено визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, окремо — по Україні; Автономній Республіці Крим, областях та адмі­ністративних районах; сільськогосподарських підприємствах; окремих земельних ді­лянках. Приклади розрахунку рентного дохіду на орних землях, грошової оцінки ріл­лі, земель під багаторічними насадженнями, природних сіножатей, природних пасо­вищ у розрізі України в цілому, областей, адмінрайонів, сільськогосподарських під­приємств та окремих земельних ділянок наводяться у додатку 1 та таблицях 2.1-2.21 додатку 2.

Розділ 3 присвячено грошовій оцінці земель населених пунктів. Описано алгоритм оцінки за формулою, визначається порядок розрахунку окремих складових формули та їх індексації. Значення окремих коефіцієнтів, які використовуються у формулі, наво­дяться у таблицях 3.1-3.7 додатку 3. У додатку 4 наводяться приклади розрахунку гро­шової оцінки окремих земельних ділянок.

У додатку 5 наводиться зразок акта визначення стартової ціни земельної ділянки, що приватизується.

Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.97. №525, визначає мету та функції грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), інформаційну базу для грошової оцінки земель, порядок її здійснення.

Методика складається із шести розділів: Загальні положення; Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного приз­начення; Грошова оцінка земель лісового фонду; Грошова оцінка земель водного фон­ду та Грошова оцінка земель запасу.

У розвиток цієї Методики прийнято Порядок грошової оцінки земель сільськогоспо­дарського призначення та населених пунктів, який затверджено спільним наказом Дер­жкомзему, Мінагропрому, Держбуду, Держкомлісгоспу, Держводгоспу та Академії аг­рарних наук від 29.08.97 № 86/19/148/86/76/88.

ЗО

Порядок регламентує механізм грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Як і відповідна Методика, Порядок включає шість розділів: Загальні положення; Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення; Грошова оцінка земель природо­охоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; Гро­шова оцінка земель лісового фонду; Грошова оцінка земель водного фонду та Грошо­ва оцінка земель запасу.

Загальні положення визначають сферу дії Порядку, мету та завдання грошової оцінки даних категорій земель, організацію робіт та процедури затвердження і експертизи. У п.1.9 визначено, що "Результати грошової оцінки земель несільськогосподарського приз­начення (крім земель населених пунктів) затверджуються місцевими адміністраціями".

Розділи 2-6 розкривають порядок та алгоритми виконання грошової оцінки окремих категорій несільськогосподарських земель. В кінці Порядку розміщені таблиці, за якими слід розраховувати окремі показники та приклади розрахунку окремих земельних ділянок.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок (затверджена постановою Ка­бінету Міністрів України від 16.06.99 №1050) та Порядок проведення експертної грошо­вої оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (затверджений нака­зом Держкомзему від 8.07.99 №72).

Ці два документи тісно пов'язані і визначають аспекти, що стосуються виконання грошової експертної оцінки земель. Детально їх буде розглянуто у частині 3 цієї книги.

Розміри оплати земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт та послуг. Затвер­джені спільним наказом Держкомзему, Мінфіну та Мінекономіки України від 15.06.2001 №97/298/124. Розміри оплати земельно-кадастрових робіт та послуг призна­чені для встановлення вартості на виготовлення проектної і вишукувальної продукції землеустрою, земельно-кадастрових та земельно-оціночних робіт.

Слід зазначити, що вартість виконання експертної грошової оцінки земельних діля­нок несільськогосподарського призначення встановлюється за договірними розцінка­ми з урахуванням витрат праці на збір вихідних даних, виконання робіт, оформлення та тиражування звіту.

Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпоряд­них та землеоціночних робіт, затверджені спільним наказом Держпідприємництва та Держкомзему України від 13.02.2001 №28/18.

Ліцензійні умови розроблено відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 14.11.2000 №1698 "Про затвердження переліку органів ліцензування" з урахуванням вимог антимонопольного законодавства.

Ліцензійні вимоги встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги щодо здійснення землевпорядних та землеоціночних робіт, забезпечення вста­новленого порядку обліку, зберігання та використання матеріалів і відомостей про ви­конані роботи, захисту держави, територіальних громад і споживача від неякісної про­дукції відповідно до чинного законодавства та нормативно-технічних документів.

Ліцензійні умови складаються із трьох розділів: Загальні положення, Види землевпо­рядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню, Вимоги до проведення землевпорядних та землеоціночних робіт.

31

Еталони технічної документації грошової оцінки земель на прикладі м.Бровари, сіл Красилівка та Косарі розроблено в 1997 році з метою уніфікації технічної документа­ції (пояснювальна записка, графічні креслення) та відпрацювання єдиної методології виконання грошової оцінки населених пунктів різних категорій.

Еталон на прикладі м.Бровари Київської області виконувався в Інституті "Діпроміс-то" і в основному є взірцем для виконання грошової оцінки міст України. Еталон скла­дається із пояснювальної записки та графічного креслення — схеми економіко-плану-вального зонування території м.Бровари. Структуру еталону описувати недоцільно, ос­кільки вона детально розглядається у главі 5.

Аналогічні завдання виконують еталони грошової оцінки на прикладі сіл Красилів­ка Київської області (Інститут землеустрою Української академії аграрних наук) та Ко­сарі Черкаської області (Черкаський філіал Інституту землеустрою). Обидва ці етало­ни, незважаючи на деякі відмінності, є рівноцінними документами і можуть викорис­товуватись в грошовій оцінці сіл України.

Що стосується інших нормативно-методичних документів, згаданих у табл.1.1, то іх буде детально розглянуто у відповідних розділах даної книги.