9.4. Рыночный подход в оценке стоимости предприятия
Рыночный подход в оценке стоимости предприятия (подход прямого сравнительного анализа) позволяет определить рыночную стоимость недвижимости, исходя из данных в отношении сделок с сопоставимыми объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, цены сделок сопоставимых объектов корректируются на различия между оцениваемым и сопоставимым объектом. Скорректированные цены сопоставимых объектов свидетельствуют о его рыночную стоимость.
Процесс оценки недвижимости на основе метода прямого сравнительного анализа продаж может быть условно разделен на ряд этапов: Первый - выделение локального рынка, к которому относится оцениваемый объект. В дальнейшем осуществляется рассмотрение рыночной ситуации по объектам недвижимости данного рынка и определения тех, которые являются сопоставимыми с оцениваемым и проданные относительно недавно.
Второй - сбор и проверка информации по объектам-аналогам, анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым. Третий - внесение корректировок в цены объектов-аналогов на выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Четвертый - согласование скорректированных цен и выявления стоимости объекта, который оценивается.
Метод прямого сравнительного анализа.
В общем виде модель расчета рыночной стоимости согласно методу прямого сравнительного анализа имеет вид:
|
(9.11) |
где Ці – цена продажи i-го сопоставимого объекта недвижимости;
Кіn - сумма n-й корректировочной поправки к цене продажи i-го сопоставимого объекта.
Определение границ рынка оцениваемого объекта является основой корректности применения подхода, поскольку очерчивает круг объектов, информация о которых может быть использована.
Корректировка цен сопоставимых сделок объектов недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта осуществляется по элементам сравнения, отражающие наиболее важные влияния на стоимость характеристики. Как правило выделяют девять основных элементов сравнения:
- переданные права собственности на недвижимость;
- условия финансирования расчетов при приобретении недвижимости;
- условия продажи;
- динамика сделок на рынке (то есть корректировки по времени продажи);
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- отклонения от целевого использования;
- наличие дополнительных компонентов, в частности движимого имущества.
Влияние каждого из элементов сравнения на стоимость также зависит от вида объекта и экономической ситуации. К примеру, для различных типов объектов стоимость определяется отличными между собой параметрами месторасположение (табл. 9.2).
Таблица 9.2
Параметры месторасположения объєкта, влияющие на его стоимость
Жилой дом |
Офисный центр |
Торговое помещение |
Близость к местам занятости |
Близость к деловому району |
Близость к жилью,площадь к жилой застройки |
Экологические факторы, отсутствие избыточной активности в непосредственном окружении |
Наличие деловой инфраструктуры в районе расположения |
Активность движения вдоль границ участка, близость к маршрутам, которые ведут в центры занятости, основные жилые районы |
Близость к объектам культурно-рекреационного назначения, развитость социальной инфраструктуры в районе расположения |
Близость важнейших транспортных магистралей |
Наличие коммерческой среды в непосредственном окружении |
Ландшафт; близость водоемов |
Близость к жилью высокого класса |
Наличие дополнительных источников спроса в соответствии с близкого расположения мест отдыха, учебных заведений и т.п. |
Метод анализа парного набора данных предусматривает сравнение цен продажа за двумя объектами недвижимости, чтобы определить величину корректировки для элемента сравнения.
Экспертный метод.
Экспертный метод представляет собой внесение поправок на основе субъективного мнения оценщика о том, насколько определенная характеристика оцениваемого объекта влияет на его стоимость. Поправки в данном случае, как правило, выражены в процентах.