22. Ипотечный кредит: особенности, виды, условия развития.

Ипотечный кредит – особая форма долгосрочного банковского кредита, обеспечением которого является залог недвижимого имущества (ипотека). К такому имуществу относятся здания и сооружения, имущественные комплексы, квартиры и иное недвижимое имущество.

Кредитополучатель-организации и физические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, при условии, что оно в этот момент не используется в качестве залога.

Критерием отнесения недвижимого имущества к объектам ипотеки является получение дохода от его эксплуатации и устойчивый спрос на него на рынке. Ипотека – вид залога, предметом которого является недвижимое имущество, относится к одному из способовобеспечения исполнения обязательств.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из способов привлечения внебюджетных инвестиций в строительную отрасль. Оно позволяет согласовать интересы населения в приобретении жилья, улучшении жилищных условий, банков в эффективном и прибыльном размещении ресурсов, строительной отрасли в ритмичной загрузке производства, а государства в общем экономическом росте.

В РБ в 2008 году был принят закон «Об ипотеке».

1. В зависимости от способа обеспечения обязательств имуществом различают виды ипотеки:

• стандартная - залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного конкретного своего имущества.

• объединенная - залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов.

• ипотека чужого имущества - залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества 3го лица.

• Общая – в качестве залога передается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

2. По методам погашения и уплаты процентов:

• Типовая – кредитополучатель получает от залогодержателя кредит и погашает его пропорционально равными взносами – фиксированные выплаты.

• Ипотека с периодическим увеличением сумм взносов – по согласованному графику увеличивается сумма взносов (нарастающие платежи).

• С изменяющейся суммой выплат – наличие льготного периода для платежей или уменьшение % платежей на первых этапах погашения задолженности.

• С переменной % ставкой - при изменении % ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком проходит несколько стадий:

1-я стадия: прием и оформление заявления на кредит

2-я стадия: оценка кредитоспо­собности кредитополучателя

3-я стадия: определение воз­можного кредита и залога

4-я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррай­тинг)

5-я стадия: принятие решения по кредитованию

6-я стадия: контроль за ходом сделки

7-я стадия: завершение сделки

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипо­течного кредита — андеррайтинг Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, а также решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование ипотечных закладных, в соответствии с которой кредитополучатель обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и % по нему, с другой стороны, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью.

В отличие от кредитного договора закладная обладает стоимостью и может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу. Продажа закладных или выпущенных на их основе облигаций не влечет за собой выход банком из процесса ипотечного кредитования.

За банком сохраняются функции обслуживания кредита: взимание платежей с кредитополучателя, направление соответствующих % доходов инвесторам, купившим ценную бумагу, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров.

Развитие ипотечного кредитования имеет значе­ние для экономики страны, поскольку:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

• содействует процессу мобилизации капитала для строи­тельства и реконструкции объектов производственного и быто­вого назначения;

• способствует решению социальных проблем;

• создает условия для развития рынка ценных бумаг;

• расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ганизациями;

• дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ка недвижимости в форме ипотечных банков.

Для развития ипотечного жилищного кредитования необходимо:

• совершенствование нормативно-правовой базы, обеспечивающей минимальные издержки по оформлению договоров ипотеки и мероприятий им сопутствующих;

• совершенствование законодательной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном жилищном кредитовании;

• налоговое стимулирование населения – получателей ипотечных кредитов и банков – ипотечных кредитодателей;

• формирование механизма социальной защиты граждан – кредитополучателей при их выселении, в случае невозможности погашения ипотечных жилищных кредитов;

• формирование нормативно-правовой базы для использования финансовых инструментов для привлечения долгосрочных ресурсов в строительную отрасль.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в РБ предполагает:

• доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев насе­ления;

• сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собств. средства граждан; накопи­т.целевые счета; гос. субсидии);

• использование международного опыта при ипотеке жилья;

• применение одноуровневой модели ипотеки (банк—кли­ент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовле­чение в процесс многих участников;

• использование ипотечного механизма как для долгосроч­ного кредитования граждан;

• стимулирование инвестиционной активности через %, сроки кредитования;

• рыночную основу взаимоотношений между участниками;

• создание правовой базы,необходимой для развития ипотечных отношений.

• ипотечное кредитование решает не только социальную про­блему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвес­тиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, фор­мирует слой мелких собственников.

В январе 2010 года Правительство и НБРБ совместным постановлением утвердили порядок выпуска, обращения и погашения облигаций, выпускаемых банками и обеспеченных кредитами на строительство жилья под залог недвижимости.

Преимущества ИК.

1.Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования.

2.Создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем кредитополучателя.

3.Возм-ть повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого.

4.Залогодатель сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

5.Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

6.Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны.