5. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246–247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками, способствовало приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.

Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

В настоящее время Государственной Думой приняты в первом чтении поправки к ст. 246-247 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которыми участники долевой собственности смогут владеть, пользоваться и распоряжаться общей собственностью на иных условиях. В данные нормы вносятся изменения в виде отсылочных норм к другому законодательству (в данном случае к жилищному законодательству), которое устанавливает иной порядок владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в аренду или в пользование иным лицам, а также уменьшение размера общего имущества отнесено теперь к жилищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства – 100% согласие собственников. Под реконструкцией следует понимать комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема общей площади многоквартирного дома, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Ч.2 ст.40 ЖК РФ предусматривается возможность реконструкции, переустройства или перепланировки индивидуализированных помещений с присоединением части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Такое присоединение возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя осуществить без присоединения к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Например, если собственник всех помещений на верхнем этаже многоквартирного дома захочет объединить их все вместе, включая лестничную площадку, на которой они расположены, то такая перепланировка возможна только при наличии разрешения всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ).

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то согласно п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Решение общего собрания членов ТСЖ правомочно, если оно принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.