3.5. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся в соответствии с «Порядком проведения общего собрания в многоквартирном доме», который утверждается общим собранием (далее Порядок).

Данный Порядок оформляется в письменной форме и является основным процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих собраний. Целесообразно утверждать Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия и в форме заочного голосования по отдельности. В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, данный Порядок прописывается в уставе юридического лица либо утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Утверждение Порядка проведения общего собрания в многоквартирном доме:

1. Консолидирует правовые нормы ЖК РФ в части принятия собственниками помещений в многоквартирном доме совместных решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Это позволяет исключить:

• спорность в правоотношениях между собственниками;

• неправильное толкование норм ЖК РФ;

• неприменение норм ЖК РФ.

2. Устанавливает последовательность действий при подготовке и проведении общего собрания в многоквартирном доме.

Это позволяет:

• упростить процедуру подготовки и проведения общего собрания;

• выступать инициатором общего собрания собственникам не имеющим специальных познаний;

• сократить время на подготовку и проведение общего собрания;

• повысить качество проводимых собраний;

• уменьшить спорность отношений.

3.Устанавливает единообразие в проведении последующих собраний.

Это позволяет:

• исключить ошибки при подготовке, проведении и оформлении результатов общего собрания;

• привести к единообразию восприятия собственниками процедуры проведения общего собрания.

4. Устанавливает требования к содержанию и форме документов используемых при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания.

Это позволяет:

• отграничить недобросовестных инициаторов общего собрания;

• повысить достоверность сведений;

• частично исключить подложность при оформлении документации собрания;

• ввести единообразие форм документов, необходимых для проведения общего собрания;

• легализовать процедуру проведения последующих собраний .

ОМСУ (органы исполнительной власти) не должны проявлять пассивность в вопросах организации в муниципальном образовании (районе) управляющих структур в жилищной сфере.

Для создания единообразия в муниципальном образовании (районе) органам местного самоуправления (органами исполнительной власти) необходимо издать следующие распорядительные акты:

• о порядке реализации собственниками помещений в многоквартирном доме права выбора способов управления;

• об обеспечении условий деятельности организаций осуществляющих предоставление ЖКУ в муниципальном образовании;

• о порядке участия ОМСУ (органов исполнительной власти) в общих собраниях по выбору способа управления многоквартирным домом;

• о порядке взаимодействия ОМСУ (органов исполнительной власти) с ТСЖ, управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями при реализации жилищного законодательства;

• об утверждении Положения о приведении существующих договорных отношений в соответствии с жилищным законодательством;

• об утверждении примерных договоров на управление многоквартирным домом, на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, договоров на предоставление коммунальных услуг;

• о назначении ответственных лиц администрации муниципального образования за организацию (участие) и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в муниципальном образовании;

• о порядке получения инициаторами общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах сведений, необходимых для организации и проведения таких собраний;

• о наделении одного или нескольких структурных подразделений ОМСУ (органов исполнительной власти) полномочиями на представление интересов собственника недвижимости муниципального образования (города) на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах (Комитет муниципального жилья Администрации, Комитет по управлению имуществом Администрации) и контролю исполнения договорных обязательств организациями, предоставляющими ЖКУ (РСО, ОО, управляющие организации);

• о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов (в доле помещений относящихся к муниципальной (городской) собственности), в случае принятия собственниками помещений решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества;

• о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на покрытие разницы в оплате нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту жилого помещения, установленных ОМСУ (органами исполнительной власти);

• о порядке выделения средств из муниципального (городского) бюджета на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (при наличии средств в бюджете);

• о порядке установления и утверждения размера платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества нанимателям по договорам социального найма и найма государственного и муниципального жилищного фонда, а также собственникам помещений в многоквартирных домах;

• о порядке внесения платы за ЖКУ нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

• об участии ОМСУ (органов исполнительной власти) в повышении уровня квалификации лиц, уполномоченных собственниками осуществлять контроль по заключенным договорам;

• о порядке оформления технических паспортов на жилое помещение;

• об утверждении Положения о бесплатной передаче земельных участков в существующей застройке города в общую долевую собственность собственникам помещений.

Инициатору общего собрания при подготовке общего собрания по выбору способа управления можно руководствоваться следующим порядком:

1. Сформировать инициативную группу по подготовке и проведению общего собрания либо подготовку осуществлять самостоятельно.

2. Проинформировать собственников об изменениях жилищного законодательства в части нового порядка управления многоквартирными домами, изменения структуры обязательных платежей, а также о порядке установления размеров обязательных платежей.

3. Обратиться в ОМСУ (органы исполнительной власти) за содействием в получении материалов необходимых для проведения общего собрания.

4. Согласовать с ОМСУ (органами исполнительной власти) временные границы земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до формирования земельного участка в целях осуществления обслуживания придомовой территории).

5. На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. В отсутствие этих сведений либо при возникновении сложностей в их получении, расчет долей в праве общей собственности на общее имущество может быть произведен после получения бланков решений собственников используя сведения указанные в них.

6. При выборе способа управления многоквартирным домом:

• провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать поставщиками ЖКУ. Согласовать с управляющей или обслуживающими организациями перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ. Определить границы эксплуатационной ответственности. Получить от них проекты договоров на управление или на предоставление услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо разработать их самостоятельно;

• произвести предварительные согласования с возможными поставщиками услуг и работ по существенным условиям проекта договора на предоставление работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При наличии нескольких конкурентов на предоставление этих работ и услуг, внести в повестку дня общего собрания предложения каждого конкурента, уведомив собственников о голосовании только по предложениям одному из конкурентов;

• рекомендовать возможным поставщикам выступить агентами по предоставлению прочих услуг (антенна, радио, домофон);

• определить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

• рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг.

7. Известить собственников помещений о повестке и дате проведения общего собрания, а также об инициаторе общего собрания, месте ознакомления с материалами к повестке общего собрания, месте приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при проведении общего собрания в заочной форме. Например: при выборе способа управления – непосредственное управление многоквартирным домом в повестку дня общего собрания собственников помещений необходимо включить следующие вопросы:

• утверждение Порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

• выбор способа управления – непосредственное управление (первый или второй вариант);

• выбор обслуживающей организации ООО "____________";

• утверждение объема и перечней работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• утверждение размера платы за работы и услуги по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• утверждение порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

• утверждение и подписание договора на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• утверждение лица уполномоченного собственниками осуществлять контроль исполнения заключенных договоров и подписания актов выполненных работ, а также оказанных услуг. При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, когда собственники выбирают уполномоченное ими лицо для заключения договоров с третьими лицами, этому лицу собственники помещений должны выдать доверенности в простой письменной форме. Если уполномоченным лицом является один из собственников помещения, то его полномочия устанавливаются в протоколе общего собрания.

8. Организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

9. Произвести подсчет голосов по вопросам, поставленным на голосование, а также оформить протоколом результат общего собрания.

10. Проинформировать собственников помещений о принятых ими решениях.

Многие субъекты Российской Федерации и муниципальные образования разработали методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Так в городе Москва принято Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.05 г. № 393 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"