15.9.Организационно-финансовый механизм проведения капитального ремонта многоквартирного дома

В случае необходимости проведения ремонтно-реконструктивных работ в зависимости от степени физического износа зданий и изменения технического состояния назначаются мероприятия, определяющие условия их дальнейшего использования (табл. 15.26)

Характеристика мероприятий в зависимости от состояния

жилищного фонда.

Табл. 15.26.

Категория физического износа, %	Оценка технического состояния	Мероприятия	Примерная стоимость капитального ремонта % восстановительной стоимости
1.	2.	3.	4.
Более 80%	Негодное	Снос	-
61-80	Ветхое	Ограниченное использование (поддерживающий ремонт с последующим сносом)	50-60
41-60	Неудовлетвор- ительное	Возможен капитальный ремонт и модернизация здания	30-40
21-40	Удовлетвори- тельное	Капитальный ремонт с максимальным устранением морального износа	6-15
До 20		Капитальный ремонт на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	0,5

Рекомендуется следующая последовательность разработки организационно-финансового механизма выполнения капитального ремонта объектов кондоминиума:

- определение вида капитального ремонта (выборочный, комплексный);

- выявление возможных источников финансирования:

• разработка механизма привлечения инвесторов;

• разработка реального сценария привлечения финансовых средств;

• определение объемов и графика поступления средств по периодам ремонта - составление графика ремонта в увязке с поступлением финансовых средств.

Капитальный ремонт многоквартирного дома, в т.ч. общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости мате­риалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ре­монта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквар­тирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собствен­ника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Вместе с тем, возможны следующие источники финансирования капитального ремонта:

• городской бюджет;

• бюджетные фонды развития территорий округа, района;

• средства ТСЖ - (накопительный фонд на капитальный ремонт как часть составляющей на капитальный ремонт в тарифе на жилищные услуги, а также доходы от хозяйственной деятельности);

• средства нанимателей, арендаторов;

• средства собственников, арендаторов нежилых помещений;

• кредиты, займы;

• прочие источники.

Например, ТСЖ может формировать накопительный фонд на капитальный ремонт в период 1-5 лет (в сумме порядка 20%). Из городского бюджета может быть выделено финансирование порядка 30-40% от требуемых затрат, целевые средства собственников.

Недостающие 30% требуемых средств на капитальный ремонт могут быть покрыты кредитом, который должен предоставляться под гарантии Правительства Москвы с субсидированием процентных ставок за кредит.

Ежемесячная сумма выплаты кредита может быть привязана к уровню доходов собственников с выделением субсидий к сумме платежей за жилищно-коммунальные для малоимущих граждан услуги в течение последующих 5 лет (порядка около 2% от суммы кредита). Табл. 15.27.

Примерная схема финансирования капитального ремонта

Табл. 15.27.

№	Источники финансирования	Ожидаемый объем поступлений средств %	В том числе по годам проведения капитального ремонта и выплаты кредита
1.	Городской бюджет	40	40	8	8	8	8	8
2.	Средства ТСЖ	10	10	2	2	2	2	2
3.	Целевые средства собственников, нанимателей, арендаторов	10	10	2%	2%	2%	2%	2%
4.	Кредит	30	30	6	6	6	6	6
5.	Процентная ставка(10%) покрывается бюджетом	10	10	2	2	2	2	2
6.	Итого	100	100	20	20	20	20	20
7	Срок окупаемости ремонта составит 5 лет.