Глава 13. Порядок разработки бизнес-плана деятельности товарищества собственников жилья.
13.1. Цели и задачи бизнес-плана
Бизнес- план формирования комплекса недвижимого имущества, создания и организации деятельности ТСЖ и других объединений собственников помещений, как важных форм рыночного управления многоквартирными домами позволяет:
- оценить экономический и технический потенциал имущественно-земельного комплекса с целью получения доходов для обеспечения эффективной эксплуатации, использования объектов в многоквартирном доме и проведения необходимых ремонтов:
-определить требуемый объем финансовых ресурсов, обеспечивающих принятую программу технического обслуживания, содержания и ремонта объектов в многоквартирном доме;
- рассчитать доли собственников жилых и нежилых помещений (в т.ч. города) в доходах ТСЖ;
- составить план маркетинга с учетом конъюнктуры рынка жилищно-коммунальных услуг;
- подготовить организационный план использования общего имущества для увеличения доходной части бюджета ТСЖ, направляемой на управление многоквартирным домом;
- обеспечить правовую основу формирования и реализации инвестиционного проекта для повышения потенциала и качества многоквартирного дома;
- оценить риски и осуществить страхование имущества;
- разработать стратегию финансирования работ по управлению многоквартирным домом и организационно-финансовый план ее реализации;
- определить ожидаемые финансовые результаты деятельности ТСЖ и реализации предполагаемого инвестиционного проекта на основе расчета затрат, потерь и доходов.
Бизнес-план представляет собой документ, который описывает все основные аспекты деятельности ТСЖ (или иной управляющей компании), анализирует все проблемы, с которыми они могут столкнуться, определяет способы решения этих проблем. Именно на основании данного документа бюджет и инвесторы могут предоставлять денежные средства. В условиях рыночной экономики бизнес-план — необходимый инструмент технического, экономического, финансового и управленческого обоснования управления общим имуществом в многоквартирном доме, включая взаимоотношения с дирекциями единого заказчика или другими управляющими организациями, ресурсоснабжающими и подрядными предприятиями, инвестиционными, страховыми, сбытовыми и другими организациями, посредниками, потребителями.
Бизнес-план имеет два принципиальных направления:
• внутреннее — подготовить для собственников жилых помещений информационное досье — программу деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом многоквартирного дома с оценкой результатов на каждом этапе;
• внешнее — информировать о технических, организационно-экономических, финансовых, юридических и прочих характеристиках многоквартирного дома, общем его имуществе, а также о рисках и проблемах управления имуществом внешнего инвестора и другие заинтересованные организации, городские органы, принимающие решения о капитальном ремонте, реконструкции объекта, его достройки (например, об отводе участка, получении права на застройку), а также коммерческие банки, предоставляющие кредит.
Благодаря бизнес-плану у руководства ТСЖ появляется редкая возможность взглянуть на собственный жилой дом как бы со стороны глазами придирчивого эксперта. Процесс разработки бизнес-плана, включающего детальный анализ экономических и организационных вопросов, заставляет собраться, мобилизоваться, сосредоточиться, что необходимо при работе в рыночных условиях.
Бизнес-планирование в управлении многоквартирными домами используется при реализации следующих целей:
обоснования целесообразности формирования комплекса недвижимого имущества и создания ТСЖ для управления многоквартирным домом или этим комплексом;
эффективного управления общим имуществом комплексом недвижимого имущества с целью обеспечения финансово-экономической устойчивости деятельности по организации эксплуатации и ремонта объектов, создания условий для комфортного проживания жителей;
надстройки этажей, в т.ч. мансардных с целью получения дополнительной площади помещений для коммерческой реализации или использования с целью увеличения доходной базы бюджета ТСЖ;
разработки финансовых планов капитального ремонта, модернизации, реконструкции общего имущества многоквартирного дома;
внедрения инвестиционного проекта строительства на основе существующего многоквартирного дома;
выявления потенциальных возможностей получения дополнительного дохода бюджета ТСЖ при управлении домом, направляемых на уставные цели за счет предпринимательской деятельности;
планирования доходов и расходов, анализа нерациональных издержек, сбалансированности и оптимизации финансовых потоков;
разработки проектов внедрения и повышения эффективности ресурсосберегающих мероприятий.
Бизнес-планирование, как необходимый элемент управления многоквартирным домом выполняет ряд важнейших функций, среди которых наибольшее значение имеют следующие:
инициирование - выявление мотиваций жителей, активизация, стимулирование и привлечение граждан к управлению жилым домом на принципах самоорганизации и самоуправления;
прогнозирование – обоснование и прогнозные оценки социально-экономической, бюджетной и коммерческой целесообразности создания и деятельности ТСЖ;
оптимизация – обеспечение выбора нормативно допустимого и научного способа управления многоквартирным домом на основе вариантных расчетов доходов и расходов в конкретной технической и социально-экономической среде;
координация и интеграция – учет возможностей взаимосвязи и взаимодействия с управленческими структурами жилых домов с ориентацией на более эффективные формы управления и общий результат эффективности эксплуатации жилого дома;
упорядочение – создание общего порядка для устойчивой работы и ответственности ТСЖ за качество управления многоквартирным домом;
безопасность управления – обеспечение информацией собственников помещений о возможных рисках для своевременного принятия упреждающих мер по уменьшению или предотвращению отрицательных последствий (например, высокого физического износа жилого дома, недостаточных доходов в бюджете ТСЖ, несбалансированной программы ремонтных и эксплуатационных мероприятий);
контроль – возможность оперативного отслеживания показателей выполнения планов, договорных обязательств и мониторинга состояния многоквартирного дома;
Бизнес-план должен давать убедительные ответы ТСЖ (управляющему домом) на следующие основные вопросы. Рис. 13.1.
По объему, полноте изложения фактов, документально подтвержденных и научно обоснованных аргументов бизнес-план может быть трех видов.
1. Полный, содержащий все расчеты, справки, свидетельства и другие материалы, всю «кухню» получения тех или иных результатов. Такой бизнес-план (с вариантами и поисковыми рассуждениями) должен храниться у руководителя ТСЖ и предъявляться ограниченному числу заинтересованных лиц — самым серьезным участникам взаимоотношений, например, городским органам, инвесторам, банкирам.
2. Достаточный, т.е. содержащий все разделы бизнес-плана (компьютерные версии) по предлагаемому варианту и не обязательно включающий подробные расчеты по альтернативным вариантам. Он носит доказательный характер относительно перспектив реализации проекта и развития объектов многоквартирного дома.
3. В виде резюме, т.е. представляющий собой краткие выводы по каждому разделу бизнес-плана, без обоснования и расчетов (может быть приложением к деловому предложению). Такой бизнес-план, содержащий от одной до четырех страниц текста «с ответами без решений», имеет значение некоей «визитной карточки» или даже рекламы самого ТСЖ либо разрабатываемого проекта.
Выбор целей конкретного ТСЖ должен исходить, с одной стороны, из текущего состояния общего имущества в многоквартирном доме, а с другой — из финансовых возможностей в данной экономической ситуации. Детализация зависит от планового горизонта: цели, ориентированные на далекую перспективу, имеют достаточно общие формулировки, а на ближайший период — конкретные. Есть три способа достичь конкретности в формулировке цели.
придать цели количественную определенность, например: снизить издержки на 1 кв.м общей площади дома, установить приборы учета и т.д.;
разбить основную цель на несколько конкретных задач, которые необходимо решить для ее достижения, например, снижение размера эксплуатационных затрат предполагает уменьшение числа работников, увеличение периодичности выполняемых работ, снижение издержек при техническом обслуживании;
установить конкретные сроки достижения целей и решения задач.
Бизнес-план придает конкретной деятельности целенаправленность*). Составляя бизнес-план, собственники жилья приобретают инструмент контроля и управления, позволяющий обеспечить планомерное управление общим имуществом в доме и жилищно-коммунальным обслуживанием. В процессе составления бизнес-план является мощным инструментом самообучения, на этой основе руководство ТСЖ, собственники жилья приобретают знания, опыт и профессионализм.
При разработке комплекса мероприятий по активизации процесса создания ТСЖ важно уточнить цели и, получаемые на основе их реализации, результаты. Создание ТСЖ без учета возможности получения доходов в требуемых объемах, их сбалансированности с расходами и прогнозирование эффективной деятельности может потребовать бюджетных дотаций сверх установленных лимитов.
Цели ТСЖ в зависимости от особенностей направления деятельности могут быть определены в бизнес-плане примерно следующим образом:
организация предоставления стандартных услуг жилищно-коммунального обслуживания;
повышение качества услуг и работ;
оказание дополнительных сервисных услуг;
накопление необходимых средств на капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию объектов многоквартирного дома;
снижение издержек на 1 м2 площади при техническом обслуживанием и ремонте;
сокращения сроков выполнения заявок жильцов;
организация конкурсной системы привлечения исполнителей к проведению работ по техническому обслуживанию, ремонту и санитарной уборке объектов многоквартирного дома;
внедрение ресурсосберегающих мероприятий.
Пример структуризации целей приведен на рис. 13.2.
Анализ состояния общего имущества в доме должен быть использован при оценке экономической целесообразности его управления силами ТСЖ, который может быть реализован на основе методики рационального соотношения между техническим состоянием, предполагаемыми доходами и расходам на техническое обслуживание и содержание, приведенными к единице площади, с последующим обоснованием требуемой рациональной структуры жилых помещений и других объектов в многоквартирном доме, приносящих доход.
В бизнес-плане решаются следующие задачи:
- проводится анализ исходных данных: характеристика объектов, входящих в многоквартирный дом (перечень объектов, их число и размеры, техническое состояние и моральный износ, параметры зданий; перечень общего имущества, права собственности и доля каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество, границы земельных участков и размер земельной доли каждого собственника помещений, социальный состав проживающих);
- анализируются достоинства и недостатки возможных способов управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией);
- определяется целесообразность образования собственниками помещений товарищества собственников жилья для самостоятельного управления общим имуществом многоквартирного дома либо последующей передачи на конкурсных условиях по договору части или всех функций управления управляющей организации;
- обосновываются формы организации управления многоквартирным домом, (использования современных технологий управления, технического обслуживания и эксплуатации общего имущества, организации ремонтной или строительной деятельности;
- определяются условия, формы и объемы расходов по эксплуатации общего имущества;
- рассматриваются размеры возможных потерь, связанных с авариями, плохим техническим состоянием жилых и нежилых объектов, сносом отдельных объектов и т.д., а также упущенной выгоды при прекращении аренды муниципальных нежилых помещений или коммерческими структурами (без согласия ТСЖ), нерациональном использовании земельного участка и т.п.:
- прогнозируются источники, формы и размеры всех получаемых доходов от использования недвижимости в многоквартирном доме;
- приводится оценка и прогноз конъюнктуры ремонтно-строительного рынка, рынков недвижимости и управления, возможности получения финансовых дотаций на содержание жилищного фонда из городского бюджета, условия привлечения внебюджетных инвестиций, и на этой основе формируется стратегия маркетинга;
- разрабатывается организационно-финансовый план обеспечения самоокупаемой эксплуатации объектов в многоквартирном доме;
определяются основные технико-экономические показатели деятельности ТСЖ (при необходимости также показатели инвестиционного проекта), проводится расчет потока чистых средств, показателей экономической, коммерческой и бюджетной эффективности деятельности ТСЖ по управлению общим имуществом и социальных результатов;
- уточняются правовые аспекты, формы и право собственности, юридический статус объектов, имущественные отношения, нормативы, ограничения, требования муниципальных органов;
- даются рекомендации по страхованию имущества в многоквартирном доме и коммерческих рисков;
- разрабатываются тактика и программа управления кризисной ситуацией в ТСЖ. Рис. 13.3.
Организация деятельности ТСЖ с помощью бизнес-плана позволяет:
управляющему многоквартирном доме четко и конкретно определить цели и пути их достижения, заниматься перспективами и осуществлять более четкую координацию управления;
наглядно демонстрировать обязанности и ответственность правления за деятельность ТСЖ, установить показатели их деятельности, необходимые для последующего контроля, быть более подготовленными к внезапным изменениям рыночных ситуаций.