4.2.3.1. Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Схематически взаимоотношения по договору управления можно представить в следующем виде:

Из данной схемы видно, что заказчиком на предоставление ЖКУ может выступать собственник помещения либо органы управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК (специализированный потребительский кооператив. Предоставление управляющей организацией ЖКУ осуществляется собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением. То есть предоставление услуг осуществляется непосредственно его потребителю - собственнику помещения и лицам, имеющим право пользования его помещением.

Жилищный кодекс РФ устанавливает расширительный перечень конечных потребителей коммунальных услуг. Ими могут быть:

собственники помещения;

члены семьи собственника жилого помещения;

бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если они продолжают проживать в жилом помещении;

наниматели по договору социального найма;

наниматели по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде;

члены семьи нанимателя;

бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают проживать в жилом помещении;

другие лица.

Договор управления является договором смешанного типа. Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Хотя на управляющую организацию и возложены обязательства по предоставлению ЖКУ, однако ее деятельность не ограничивается только этими обязательствами. Управляющая организация осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (обеспечение собственников помещений прочими услугами, ведение технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества и пр.).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение письменной формы договора ведет к его недействительности. Из смысла части 1 статьи 162 ЖК РФ (с учётом положений части 5 статьи 161 ЖК РФ) следует:

- если управляющая организация отобрана по результатам открытого конкурса, проведённого согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ (если общее собрание не проведено в течение года …), то договор управления составляется в виде одного документа и подписывается сторонами, а именно: с одной стороны его подписывают собственники помещений, а с другой – управляющая организация;

- если управляющая организация выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения заключается отдельный договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Момент начала исполнения обязательств по договору управления определяется датой подписания договора хотя бы с одним собственников помещения. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Таким образом, исполнение обязательств по договору управления зависит от момента подписания такого договора.

Договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений.

С офертой (предложение о заключении договора) выступает управляющая организация.

Оферта должна быть:

определенной;

адресована одному или нескольким конкретным собственникам;

выражать намерение заключить договор с адресатом;

содержать существенные условия предлагаемого договора.

Оферта может быть сформулирована в виде письменного предложения или же полного текста договора, подписанного оферентом.

В практической деятельности лучше всего подписание договора управления осуществлять при проведении общего собрания в форме заочного голосования. В повестку общего собрания в форме заочного голосования включается пункт об утверждении и подписании проекта договора управления, а также вносится условие его акцептования (подписания). В связи с тем, что проект договора на общее собрание вносится инициатором такого собрания, то необходимо ему предоставить полномочия от управляющей организации на предоставление проекта договора в качестве оферты. Это достигается путем оформления ему доверенности от лица управляющей организации.

Образец доверенности приведен ниже.

Доверенность

г. Москва «____»_______ 2006 г.

ОАО "Сервис" в лице генерального директора Ермолиной Т.Н. доверяет ________________________________________________________________________ ,

(Ф.И.О. инициатора общего собрания, представителя юридического лица)

проживающему (-щей) по адресу: г. Москва, ул. ____________, дом _____, корп. ____, квартира ________, имеющему (-щей) паспорт № ______________, выданный «___» _______ 200__ г. ____________________________________________________

^{(кем и когда выдан паспорт)}

представлять в качестве оферты, предварительно согласованный с инициатором общего собрания собственников помещений, проект договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:___________________________

для утверждения и акцептования собственниками помещений при проведении общего собрания в форме заочного голосования.

Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы третьим лицам.

Настоящая доверенность выдана сроком на ____________.

Генеральный директор Ермолина Т.Н.

Гл. бухгалтер Сидорова И.И

Введение письменной формы договора управления создало серьезные трудности в договорных отношениях, т.к. многие собственники помещений воздерживаются от его подписания. Процедура заключения таких договоров затягивается до 6-8 месяцев. Понуждение к заключению договора гражданским законодательством не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Понуждение к заключению договора управления предусмотрено только в случае, если управляющая организация была выбрана органами местного самоуправления на открытом конкурсе. Однако это не лишает собственника жилого помещения при подписании такого договора права на акцепт с иными условиями, что также влияет на момент начала исполнения обязательств управляющей организацией.

Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. До подписания договора он считается не заключенным. Жилищный кодекс РФ устанавливает обязательное требование о подписании договора управления каждым собственником помещения, что также создает значительные трудности.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По договору управления многоквартирным домом собственники помещений являются заказчиками соответствующих услуг и работ, а управляющая организация по сути является исполнителем или организатором этих услуг и работ. Это в корне меняет сложившуюся централизованную систему управления многоквартирными домами, когда заказчиками таких работ и услуг пока ещё выступают различные дирекции единого заказчика, являющиеся государственными унитарными предприятиями, а статус собственников помещений в существующей системе однозначно не определен. Управляющая организация по договору управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствующем многоквартирном доме и т.д. (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация теперь уже не обязана заключать договор с подрядной организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, если в состоянии выполнить их своими силами. Однако, в сложившейся системе управления многоквартирными домами пока ещё, к сожалению, предусмотрено разделение функций заказчика и подрядчика работ, что было достижением реформы жилищно-коммунального хозяйства, но неприемлемо в новых экономических условиях. Действительно, в прошлом данная мера была обоснована необходимостью, поскольку влияние государственного сектора на управление ЖКХ было 100% и реформа ЖКХ была направлена на внедрение в эту сферу частного предпринимательства. В условиях же Жилищного кодекса РФ данная мера видится экономически невыгодной для собственников помещений, поскольку "кормить" им приходится административно-управленческий персонал в двух организациях одновременно: дирекция единого заказчика (управляющая организация) и ремонтно-эксплуатационное предприятие. Здесь следует отметить, что орган местного самоуправления, проводя конкурс по выбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ, в качестве одного из условий договора управления все же может по инерции реформы ЖКХ установить обязанность управляющей организации заключить договор с ремонтно-эксплуатационным предприятием, что не выгодно для собственников помещений, поскольку значительная часть их платежей будет направляться не на содержание и ремонт дома, а на содержание административно-управленческого персонала подрядной ремонтно-эксплуатационной организации.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и их цена, порядок изменения такого перечня, соответственно и цены, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, являются существенными условиями договора управления.

Не следует исключать ситуацию, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о выборе управляющей организации и включить в условия договора управления не весь перечень коммунальных услуг, а только их часть либо вообще отказаться от их предоставления.

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается из следующих принципов:

- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающий в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ), определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ);

- если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации) (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ)

Требования части 4 статьи 162 ЖК РФ вытекают из того, что все собственники помещений в многоквартирном доме имеют одинаковые права и обязанности, поэтому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют существенные условия договора управления на общем собрании, за исключением случая, когда эти условия устанавливаются органами местного самоуправления при проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет с учетом возможности его пролонгации.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии решения о выборе способа управления – управление управляющей организацией следует установить порядок осуществления контроля за исполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществлять этот контроль, а также подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг. Лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть наделено общим собранием конкретными полномочиями. Таким лицом может быть один из собственников или иное лицо. Сведения об этом лице и его полномочиях должны быть включены в договор управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме должны установить форму отчетности для управляющей организации (перечень информации, подлежащей раскрытию). Сроки, формы и порядок отчетности управляющей организации перед собственниками помещений утверждаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией потребители жилищно-коммунальных услуг могут узнать о результатах деятельности выбранной организации только по ее отчетам. Отказ управляющей организации в предоставлении таких сведений оспорим в суде.

В настоящее время перед управляющими организациями остро стоит вопрос, как правильно, экономически выгодно построить договорные отношения в свете нового жилищного законодательства. Многих не устраивает перспектива быть посредником при предоставлении коммунальных услуг. Так как эта деятельность выгоды не предполагает, а банкротство гарантирует. В ряде муниципальных образований ресурсоснабжающие организации взяли на себя функции по управлению многоквартирными домами, вытеснив тем самым, управляющие и обслуживающие организации с рынка жилищных услуг. Такие «локальные» монополии в сфере управления начинают быстро набирать обороты. Известны случаи, когда ресурсоснабжающие организации стали выступать учредителями создаваемых «однодневок» - управляющих организаций. Некоторые города начали интенсивно создавать ТСЖ, другие перешли на непосредственный способ управления. Те города, в которых остались организации, построенные по трестовому принципу, оказались в наиболее выгодном положении.

Схематично систему взаимоотношений по договору управления можно представить в следующем виде:

г де: - финансовый поток.

Понятие «предоставлять коммунальные услуги» длительное время существовало в отсутствие классифицирующих признаков. Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ и сам Жилищный кодекс содержат только понятие «оказывать услуги», а не предоставлять. Поэтому ряд управляющих организаций в системе договорных отношений стали самостоятельно раскрывать это понятие. Например: управляющая организация осуществляет предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, действуя от их имени и за их счет.

Изменение и расторжение договора управления производится по правилам, установленным ст. 450-453 ГК РФ. Поэтому в договоре управления целесообразно определить условия и порядок его расторжения. При этом, в целях обеспечения прав собственников по выбору способа управления, в договоре управления целесообразно предусмотреть, что такой договор расторгается в одностороннем порядке по уведомлению управляющей организации уполномоченным общим собранием собственником помещения, если общее собрание собственников помещений в установленном ЖК РФ порядке выбрало иной способ управления или другую управляющую организацию. В противном случае расторжение договоров управления с каждым собственником может занять неопределённый период времени. Ведь в комментируемой статье не установлено, достаточно ли для снятия полномочий с управляющей организации расторгнуть часть договоров управления (например, более 50% договоров) либо для этого потребуется расторгнуть все договора управления. О расторжении договора управления одна сторона договора должна уведомить другую сторону договора не менее чем за 2 месяца, если иной срок не установлен таким договором. Исходя из требования части 10 статьи 162, этот срок может быть не менее 30 дней.

При досрочном расторжении договора управления часто возникают сложности с передачей финансовой и технической документации. Чтобы этих проблем в дальнейшем не возникало, необходимо в договоре управления предусмотреть срок и механизм передачи такой документации. Обязанность управляющей организации по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов вновь выбранной управляющей организации, иным организациям, указанным в части 10 статьи 162 ЖК РФ, целесообразно прописать в договоре управления под определённую ответственность управляющей организации, например, под штрафные санкции при невыполнении управляющей организации данной обязанности. Данная рекомендация обоснована тем, что в силу сложившейся практики передачи домов в управление товариществам собственников жилья управляющие организации (естественно не заинтересованные в передаче дома) под разными предлогами уклоняются от передачи указанной документации товариществам.

В случае если стороны договора не определили срок возврата управляющей организацией технической и иной документации на многоквартирный дом, то применяется срок, установленный Жилищным кодексом – 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация возвращает документацию лицу, указанному в договоре, а если оно не указано, то вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из собственников помещений, указанному в решении общего собрания собственников помещений.

Практический опыт подсказывает, что в случае отсутствия вновь выбранной управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива документацию лучше передавать органам местного самоуправления. Это требование нужно установить в "Порядке проведения общего собрания в многоквартирном доме" (см. главу 3 п. 3.5 ).

В соответствии с Временным положением об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 17 января 2006 г. N 9-ПП, управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае, если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства, вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке.

Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.

В случае, если до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации, управление домом осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру административного округа уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам Жилищного кодекса Российской Федерации префектура административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) в управление.