4.3. Способы управления многоквартирными домами.

Выбор способа управления это, прежде всего, выбор системы договорных отношений.

Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.

Первый вариант – это самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом (на общем собрании или путём заочного голосования).

Второй вариант – это решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирном домом, собственники помещений которого не выбрали самостоятельно способ управления этим домом или если их принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренном гл. 6 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме – даже для тех, кто не принял в нем участие, а также для тех, кто проголосовал против такого решения.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (рис. 1):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (рис. 8);

3) управление управляющей организацией.

Рис. 1. Способы управления многоквартирными домами

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке:

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

– об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

– о последствиях неисполнения этих обязательств;

– сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений.). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии с ст. 18 Федерального закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, начиная с 01.01.07 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники не выберут самостоятельно способ управления многоквартирным домом.

2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.06 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводят открытый конкурс по отбору управляющих организаций.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

4. Управляющая организация направляет оферту (проект) договора управления каждому собственнику.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме подписывают или акцептуют договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников помещений в таком доме для решения вопроса о выборе собственниками помещений нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного.