4.4. Об управлении многоквартирными домами – новостройками

В ЖК РФ, к сожалению, не предусмотрено правовое регулирование вопросов управления многоквартирными домами – новостройками, помещения в которых будут оформлены в собственность физических и юридических лиц (после сдачи этих домов в эксплуатацию). Вместе с тем, решение этой задачи является весьма актуальным для тех городов и муниципальных образований, где ведётся жилищное строительство.

Как правило, к моменту сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры в нём уже проданы или продаются гражданам и юридическим лицам в соответствии с различного рода договорами (купли-продажи, о привлечении денежных средств в строительство, об участии в инвестировании строительства жилого дома и т.д.). Но сроки государственной регистрации прав собственности на эти квартиры зачастую затягиваются заказчиками - застройщиками по разным причинам, независящим от лиц, которым эти квартиры должны быть оформлены в собственность. В результате возникает неопределённый период времени (по опыту города Москвы - обычно 2 - 3 года), в который будущие собственники помещений в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме не могут выбрать способ управления, так как их права собственности ещё не зарегистрированы и, стало быть, собственниками помещений они не являются. В Москве, до выхода Жилищного кодекса, сложилась негативная практика, когда такие дома на неопределённый срок передавались в управление частной управляющей организации (или товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме – ТСЖ ВСК, созданному в соответствии с ранее действовавшим Законом РФ «О товариществах собственников жилья), созданной/назначенной заказчиком-застройщиком (т.е., по сути, самому себе), при молчаливом согласии территориальных органов исполнительной власти. Такая ситуация постоянно порождала массовые конфликты между будущими собственниками помещений и управляющей организацией. Ведь управляющая организация произвольно и необоснованно устанавливала цены на услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, на практике предоставляя их далеко не в полном объёме. Размер этих цен превышал среднегородские примерно в 2 – 3 раза. В таких условиях отдельные заказчики-застройщики пытались устранять строительные недоделки за счёт текущих эксплуатационных платежей будущих собственников. Поэтому будущие собственники отказывались нести расходы и обоснованно обращались в органы власти за защитой своих законных прав и интересов.

В Москве, с выходом Жилищного кодекса, постановлением Правительства Москвы от 17.01.06г. №9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» создано правовое поле в сфере управления многоквартирными домами-новостройками, основанное на следующих принципах:

1. Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит исключительно общему собранию собственников помещений в таком доме (ст. 161 ЖК РФ). Право собственности на помещения возникает с момента его государственной регистрации. С момента сдачи дома в эксплуатацию существует неопределённый период времени (несколько лет), когда право собственности не зарегистрировано ни у заказчика-застройщика, ни у будущих собственников помещений в доме. Следовательно, отсутствуют надлежащие лица, которые согласно Жилищному кодексу вправе выбрать способ управления многоквартирным домом на общем собрании. В соответствии с частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса только органу местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органу исполнительной власти) предоставлено право отобрать управляющую организацию по конкурсу, если общее собрание не проведено. Поэтому органу местного самоуправления (в Москве – органу исполнительной власти) вменяется обязанность отобрать по конкурсу управляющую организацию.

2. Орган исполнительной власти не позднее, чем за 1 месяц до начала работы приёмочной комиссии по приёмке дома в эксплуатацию, проводит открытый конкурс и выбирает управляющую организацию, которая обязана приступить к обязанностям по управлению домом с момента сдачи дома в эксплуатацию.

3. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет органы исполнительной власти о своём намерении принять дом в управлении не менее, чем за 3 месяца до начала работы приёмочной комиссии.

4. Органами исполнительной власти принимается решение о передаче дома в управление ТСЖ или об отказе в передаче, в случае несоответствия документов о создании товарищества действующему законодательству. В основном органами исполнительной власти исследуется легитимность создания и деятельности товарищества.

5. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.

6. Инвестор (заказчик, застройщик), не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии, передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.

7. На основании распоряжения органа исполнительной власти (в Москве - префекта административного округа) о вводе дома в эксплуатацию префектура заключает с ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организацией договор о взаимодействии, в котором предусматриваются права и обязанности сторон, касающиеся обеспечения выполнения функций управления и контроля за содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, обязательства управляющей организации, определенные условиями конкурса, ответственность, условия расторжения договора.

8. Если будущими собственниками помещений в доме ТСЖ не создано, управляющая организация, определенная по результатам конкурсного отбора, осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до оформления прав собственности на более чем 50% помещений в таком доме и проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления, что является обязательным условием договора о взаимодействии с органами исполнительной власти.

В случае, если общее собрание собственников помещений в течение года с момента оформления прав собственности на более чем 50% площадей помещений не проведено, управляющая организация определяется в установленном порядке.

9. На период управления домом-новостройкой, до проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора управляющей организации, размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством Москвы, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права собственности на помещения в многоквартирном доме.

10. В случае нарушения управляющей организацией норм и правил содержания и ремонта многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, условий договора о взаимодействии, а также нарушения прав граждан, префектура административного округа вправе провести конкурс по отбору управляющей организации и заключить договор о взаимодействии с победившей на конкурсе управляющей организацией (на период до определения управляющей организации в установленном порядке, что является обязательным условием договора о взаимодействии.

11. Если после оформления прав собственности на более чем 50% помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрана иная управляющая организация или создано ТСЖ, ранее действовавшая управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом, иные документы и финансовые средства вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.

Реализация названных принципов позволяет защитить законные права и интересы граждан, участвующих в финансировании инвестиционных проектов строительства жилья или купивших квартиры в домах-новостройках, а также повысить ответственность заказчиков-застройщиков на период до оформления прав собственности на помещения в них.