11.2. Организация сбора и вывоза бытовых отходов. Современные методы обращения с бытовыми отходами.

Сбор и удаление твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с санитарно-гигиеническими требованиями осуществляют по планово-регулярной системе согласно утвержденным графикам.

Периодичность удаления бытовых отходов устанавливает санэпидстанция, исходя из местных условий, в соответствии с правилами содержания территорий населенных мест.

На объектах, подлежащих обслуживанию, должны быть созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. Режим работы спецмашин устанавливают из условий ежедневной эксплуатации машин.

Бытовые отходы вывозят по маршрутным графикам, предусматривающим последовательный порядок передвижения спецмашин.

Порядок сбора и удаления твердых бытовых отходов (ТБО) определяется местными условиями. Основные системы сбора и удаления ТБО:

- система сменяемых мусоросборников (контейнерная), ТБО вывозят с территорий домовладений в места обезвреживания в стационарных металлических контейнерах емкостью 0,75 м³ мусоровозом М-30, а взамен оставляют порожние чистые контейнеры. При контейнерной системе контейнеры моют в местах разгрузки, не снимая с машины;

- система несменяемых мусоросборников, ТБО из контейнеров перегружают в мусоровоз, а сами контейнеры остаются на месте. Для работы по этой системе применяют мусоровозы, специальное оборудование которых обеспечивает механизированную погрузку ТБО из станционарных контейнеров в кузов мусоровоза.

Накопление же металлолома и крупногабаритного мусора (старая мебель, строительный мусор, образующийся при текущем ремонте и т. д.) производится в съемных бункерах-накопителях.

Бункера-накопители расстанавливают в местах складирования мусора или металлолома, и по мере накопления (складирование мусора производится непосредственно в бункер) специальные организации по заявкам жилищных организаций производят замену бункеров на пустые, а полные вывозят на свалку, где производится их самосвальная разгрузка.

Обезвреживание и переработка твердых бытовых отходов производятся путем их складирования на свалках (полигонах) и промышленными методами на мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводах. Обезвреживание бытовых отходов на свалках является в настоящее время основным методом переработки. Это наиболее простой и дешевый способ, но для него требуются ежегодно новые земельные площади размером не менее 0,5 га на 100 тыс. жителей. При наличии свободных территорий, благоприятных гидрогеологических условиях и соблюдении правил устройства и эксплуатации свалки длительное время останутся основным методом обезвреживания твердых бытовых отходов для многих городов.

Для сокращения потребности в земельных участках и улучшения санитарного состояния пригородных территорий предложены новые конструкции высоконагружаемых свалок, позволяющие увеличить нагрузку на единицу площади до 10 —12 т/м² и высоту складирования до 25 — 35 м.

Отходы на таких полигонах складируют слоями 0,2 — 0,3 м с уплотнением каждого слоя бульдозерами или специальными катками-уплотнителями.

При достижении общей высоты слоя отходов до 2 м их покрывают промежуточным изолирующим слоем грунта толщиной 0,25 м.

Складирование ведут картовым методом, т. е. отходы из мусоровозов выгружают одновременно не на всю площадь свалки, а только в пределах карты, отведенной на данные сутки. Уплотненный слой укладывают высотой 2 м и покрывают изолирующим слоем. Угол откосов принимается равным 1:4. Благодаря такой организации работ вся площадь полигона, за исключением одной карты, изолирована, что создает хорошие санитарные условия на полигоне. Под действием вышележащих слоев отходы дополнительно уплотняются до 0,9 т/м³. Верхний изолирующий слой должен быть толщиной не менее 1 м, из которого 0,2 м приходится на растительный грунт.

В последние годы в нашей стране применяются промышленные методы обезвоживания и переработки отходов на специальных предприятиях.

Раздел 5.

Экономические основы управления многоквартирными жилыми домами

Глава 12.

Особенности многоквартирного жилого дома как объекта управления.

12.1. Управление многоквартирным домом

В данном разделе рассматриваются особенности управления единым комплексом недвижимого имущества в жилищной сфере и методическая база для использования методов бизнес-планирования деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами с целью формирования собственниками жилья обоснованных решений по выбору форм и способов управления общим имуществом с учетом возможного достижения наилучших показателей экономической, коммерческой и социальной эффективности эксплуатации объектов и жилищно-коммунального обслуживания потребителей.

Практической и методологической основой явились труды отечественных и зарубежных специалистов по проблемам бизнес-планирования, экономики городского хозяйства, менеджмента. Нормативно-правовой основой явились законодательные акты РФ и г. Москвы, постановления Правительства РФ, Росстроя, Правительства Москвы, Жилищный Кодекс Российской Федерации, методические материалы о порядке управления многоквартирными жилыми домами и организации деятельности ТСЖ.

Информационной базой послужили результаты обследований и наблюдений, отчеты о деятельности ТСЖ, управляющих организаций публикации по проблемам участия жителей в управлении жилищным фондом и повышения эффективности деятельности по управлению жилищным фондом.

Успешная деятельность ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан в жилищной сфере определяется методами их работы или профессионализмом управляющих эффективно использовать потенциал коммерческой недвижимости, что требует обоснования индивидуального подхода и развития новых форм приложения собственных средств и привлечения заемного капитала с учетом показателей, присущих только данному многоквартирному жилому дому, и конкретных возможностей эффективного использования объектов недвижимости.

Важно именно на этапе выбора способа управления многоквартирным жилым домом и создания ТСЖ и других объединений граждан определить те общие количественные (стоимостные) границы и условия, в которых может быть организована деятельность товариществ с наибольшим экономическим и социальным эффектом, обоснованно решать вопросы выбора направлений, стратегий, тактик и методов технической эксплуатации и ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме, эффективного использования недвижимости, развития предпринимательской деятельности с целью получения дополнительных доходов для достижения самоокупаемой и рентабельной деятельности по управлению общим имуществом.

Бизнес-планирование как один из наиболее распространенных в настоящее время методов планирования представляет собой: рабочий инструмент управляющего объектами многоквартирного жилого дома для организации своей деятельности, развернутую программу мер и действия по осуществлению отдельных бизнес-проектов повышения качественных характеристик жилищного фонда, документ, характеризующий основные стороны хозяйственно-финансовой деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества, результат исследования и обследования конкретных направлений деятельности товарищества собственников жилья на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Бизнес-план управления комплексами недвижимого имущества в сочетании с индикативно-договорным планированием позволяет определить способы достижения финансово-экономической устойчивости ТСЖ и других объединений жителей в рыночной среде, устраняя диспропорции в системе управления многоквартирными жилыми домами, стабильности основных показателей хозяйственно-финансовой и эксплуатационно-ремонтной деятельности, рационального использования имеющихся ресурсов по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, своевременного устранения повреждений, соблюдение санитарных требований и удовлетворения запросов потребителей по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Объект управления в жилищной сфере – единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенный на указанном участке многоквартирный дом (или несколько многоквартирных домов), иные объекты недвижимости с элементами инженерной инфраструктуры, в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Основными целями при организации управления многоквартирными домами являются:

- эффективное совместное использование общего имущества в многоквартирном доме;

- поддержание требуемого (стандартного) технического и санитарного состояния здания и придомовой территории;

- поддержание первоначального (проектного) рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

- предоставление собственникам квартир условий для безопасного и комфортного проживания;

- минимизация затрат на обслуживание, ремонт объектов многоквартирного дома и коммунальные услуги;

- получение дополнительного финансирования на уставные цели за счет диверсификации хозяйственной деятельности;

- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели обновления и ремонта объектов многоквартирного дома в интересах членов товарищества;

- оказание жильцам дополнительных сервисных услуг;

- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

- совместный контроль за соблюдением норм безопасного проживания и рациональным использованием имеющихся ресурсов.

Собственники помещений имеют право:

- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление не­движимостью: силами правления или привлекать специалистов - профессионалов;

- нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;

- заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализированными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию, эксплуатации и ремонту жилого дома;

- привлекать в т.ч. на конкурсной основе подрядчиков на любые виды работ;

- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за их невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Эффективное управление многоквартирным домом - необходимый компонент успешной и устойчивой финансово-экономической деятельности товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и других объединений граждан в условиях рыночной экономики. Сложность управления многоквартирными домами обусловлена большим количеством договорных отношений и взаимосвязей с различным организациями и населением, а также значительным объемом информационных потоков, что требует оптимизации деятельности собственников жилья в области совершенствования управления и развития менеджмента, качественного и эффективного управления имеющимися в их распоряжении общим имуществом и ресурсами с учетом потребностей собственников и других потребителей услуг в создании благоприятной и безопасной среды для проживания.

В многоквартирных домах реализуется использование рыночных управленческих технологий, определяющих управление социально-экономическими процессами на уровне организации, т.е. управление хозяйственной деятельностью и персоналом. Управление многоквартирным домом представляет собой организацию системы взаимоотношений, прав, обязанностей, целей, задач и видов деятельности, которые имеют место в процессе хозяйственной деятельности по эксплуатации и восстановлению объектов имущественного комплекса в условиях внешней среды и выбора эффективных способов взаимодействия и механизмов договорных взаимоотношений. Рис. 12.1. Особенности управления многоквартирными жилыми домами связаны с влиянием внешних и внутренних факторов. Рис. 12.2.

Основная цель деятельности ТСЖ -совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Рис. 12.3.

В соответствии с Жилищным кодексом управление многоквартирными домами осуществляется в следующих формах:

• непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Рис.12.3. Взаимосвязь целей и структуры управления многоквартирным домом.

Взаимоотношения товариществ с бюджетом, собственниками жилья, поставщиками услуг, подрядными организациями и фирмами формируются с учетом нормативов и тарифов. Участие собственников жилья соединяется с управлением многоквартирным домом через отношения собственности.

Деятельность товарищества собственников жилья должна предоставлять возможность его членам иметь не только экономическую выгоду, но и создать основу для улучшения социальных и экологических условий проживания, в том числе, получить в собственность (или управление) объекты нежилого фонда, являющиеся собственностью города, в пользование, а затем и в общую долевую собственность земельный участок в нормативных границах придомовой территории, а также сверхнормативную территорию в долгосрочную аренду, иметь право на коммерческое использование этих объектов, обеспечивать безопасность квартир, подъездов, дворов под контролем жителей дома, а также качественное обслуживание дома, прилегающих территорий, улучшение экологической среды обитания жильцов дома, решать задачи благоустройства и озеленения территории.

В условиях ТСЖ, ЖСК и других объединений граждан предоставляется возможность более эффективно регулировать и контролировать процесс ценообразования ставок за жилищные услуги, коммунальных платежей, сервисного обслуживания в зависимости от качества дома; внедрять более эффективные методы и средства экономии энергоресурсов; принимать участие в решении проблем парковки личного автотранспорта, размещения гаражей и автостоянок; создавать новые рабочие места по месту жительства; решать социальные и экономические задачи на территории жилой застройки, участвовать в формировании программ развития микрорайона; осуществлять выбор способа управления домом и форм привлечения подрядных организаций для выполнения необходимых объемов работ.

ТСЖ, ЖСК и другие объединения граждан в своей деятельности должны одновременно решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания граждан (функция хозяйственного управления) и выполнению функций эффективного собственника (функция коммерческого управления) - управляющего финансовыми ресурсами объекта управления, представляющего коммерческую недвижимость, с целью ее эффективного использования для получения дохода, направляемого на организацию эффективной технической эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ, регламентации полномочий и ответственности за управление и пользование общим имуществом в многоквартирном доме. Схема управления общим имуществом в многоквартирном доме представлена на рис. 12.4.

Функция хозяйственного управления L_х состоит в максимизации мер по сохранению или улучшению потребительских эксплуатационных показателей недвижимого имущества ПК:

; (1)

Функция коммерческого управления L_к заключается в максимизации рыночной стоимости С_рын. объектов в доме за счет улучшения параметров потока дохода Д_х, сбалансированного с расходами:

(2)

Результативность общей целевой функции L достигается за счет реализации L_к, которая является целью управления, и L_x, которая выступает средством для достижения этой цели, т.е.:

Управление деятельностью товарищества собственников жилья включает в себя следующие этапы:

— оценка состояния дел в текущий период (ситуационный анализ);

— определение направлений деятельности ТСЖ и развития многоквартирного дома (постановка задач);

— составление программы, плана достижения поставленных целей (стратегическое и годовое планирование);

— организация мероприятий по их выполнению (этап организации);

— проверка достигнутых результатов и выявление причин их невыполнения (контроль).

Организация управления многоквартирным домом требует учета изменения внешней среды, в частности:

• экономической ситуации - новые на­логи могут изменить распределение доходов населения, повлиять на деятельность ТСЖ, управляющей организации уровень процентных ставок на капитал может сделать выгодными или невыгодными кредиты;

• политической обстановки - ­влияние на степень поддержки ТСЖ, ЖСК, УК изменение отношения к жилищному сектору экономики;

• правовой среды - изменения в законодательстве, касаю­щиеся деятельности ТСЖ, ЖСК, УК могут поощрять или, наоборот, угнетать те или иные направления деятельности;

• технологической среды - новые технологии могут привести к повышению эффективности деятельности ТСЖ, ЖСК, УК;

• социально-культурной среды - могут при­вести к определенным ограничениям в деятельности ТСЖ, ЖСК, УК.

Реализация целей и задач деятельности ТСЖ направлена на повышение эффективности управления общим имуществом в доме на основе увеличения доходов ТСЖ и уменьшения расходов, накоп­ления достаточных наличных денежных ресурсов для деятельности ТСЖ, предоставления необходимых членам товарищества и другим жителям услуг, содействия улучшению психологического климата в товариществе, предоставления возможностей членам ТСЖ реализовать себя участием в деятельности ТСЖ, оптимального удовлетворение потребностей членов ТСЖ в качественном жилищно-коммунальном обслуживании.

Для реализации целей и задач целесообразна разработка программы управления многоквартирным домом, представляющая собой, количественное и качественное определение того, что должно быть достигнуто для выполнения поставленной цели или задачи^*).

Показатели программы должны быть определены конкретно, четко и ясно. Они должны быть теми критериями или нормой, по которым измеря­ется фактически выполненная работа. В случае если реальные результаты не соответствуют установленным в программе показателям, руководство товарищества, УК вынуждено искать причину этого.