4.2.3. Управление управляющей организацией.

На общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об управлении своим домом специализированной организацией (управляющей организацией). Решение в таком случае принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме. Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать только одну управляющую организацию.

Следует заметить, что управляющей организацией может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель (часть 4 ст. 155 ЖК РФ).

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме – даже для тех, кто не принял в нем участие, а также для тех, кто проголосовал против такого решения.

Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией в связи с изменением способа управления приведет к возмещению убытков, понесенных управляющей организацией, в связи с расторжением такого договора.

После принятия решения об управлении многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений заключают с такой организацией договор управления.

При выборе способа управления многоквартирным домом желательно в повестку общего собрания включать не выбор одного из способов управления многоквартирным домом, а выбор конкретного способа управления. Например: управление многоквартирным домом управляющей организацией. Это объясняется тем, что, приняв на общем собрании решение о выборе одного из способов управления, предыдущие договорные отношения досрочно расторгаются, а новые еще не возникли. На практике вступление в договорные отношения может составлять период до шести месяцев.

Инициатор общего собрания до принятия собственниками помещений решения об управлении многоквартирным домом управляющей организацией должен самостоятельно отобрать управляющую организацию, которая предложит наиболее выгодные для собственников помещений условия. Если в муниципальном образовании (субъекте РФ) не установлен примерный договор управления многоквартирным домом, то при отборе управляющих организаций инициатор общего собрания должен потребовать от последних проект такого договора.

Серьезные проблемы создались у управляющих организаций, которым функции управления многоквартирным домом были переданы распорядительным муниципальным актом. Так мировой судья судебного участка № 197 Подольского судебного района Московской области по гражданскому делу № 2-212/05 «97 с\у» установил:

«Доводы представителя истца о том, что 000 ЭЖКК «Помощник» является управляющей организацией, назначенной органом местного самоуправления, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований в связи с тем, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ «Орган местного самоуправления только в том случае проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса, собственниками не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

При этом в соответствии со ст. 11 ЖК РФ «Защита прав граждан осуществляется, в том числе, путем неприменения судом нормативного акта органа местного самоуправления, противоречащего Жилищному кодексу»».