15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным домом.

Оценка эффективности управдения многоквартирным домом является важным элементом в процессе принятия решений на этапах формирования, организации деятельности по управлению общим имуществом, при обосновании инвестиционных решений по капитальному ремонту или реконструкции комплекса недвижимого имущества.

В процессе управления домом должны решаться одновременно две задачи: обеспечение комфортных условий проживания граждан и эффективное управление финансовыми потоками при организации эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирном доме.

Процесс составления перечня недвижимого имущества комплексов, расположенных на соответствующей территории, в которых предпочтительно создание ТСЖ, основывается на экспресс-оценке каждого из таких комплексов с точки зрения экономической целесообразности и привлекательности их для собственников помещений.

Процедура по составлению перечня объектоа комплекса недвижимого имущетсва многоквартирного дома, включает несколько аналитических этапов, базирующихся на сборе необходимой учетной, статистической, правовой, финансово-экономической и социально-демографической информации.

Учитывая многообразие указанных факторов и сложность проведения формализованного описания некоторого их числа, в данном подходе по упрощенной схеме выделены наиболее значимые, допускающие получение количественных оценок показатели.

Процедура принятия решения о целесообразности создания ТСЖ предусматривает учет потенциала и соотношения объектов в доме, оценки их доходности, технического состояния объектов, социально-демографических характеристик проживающих и других факторов, позволяющих разработать стратегию стабильности экономического хозяйствования ТСЖ и возможности дальнейшего самоуправления.

При оценке потенциала многоквартирного дома (в т.ч. общего имущества) наиболее оптимальным для собственников помещений и жильцов-несобственников является сочетание достаточно высоких возможностей обеспечить надежную доходную базу, эффективное управление финансовыми потоками с наличием благоприятных условий для проживания.

Рекомендуемые для собственников жилых помещений действия по выбору домовладений для включения в перечень объектов, рекомендуемых для первоочередного создания ТСЖ представлены на рис.15.30.

Первый этап по своему содержанию основывается на правовых нормах, регламентирующих основание создания ТСЖ и используемых при процедуре формирования списка домов, отвечающих критерию соответствия юридической возможности формирования создания ТСЖ.^*

Рис. 15.30. Процедура отбора домовладений для включения в перечень объектов, рекомендуемых для создания ТСЖ

Из всего количества жилых домов, расположенных на подведомственной территории, отбираются дома, структура собственности на жилые помещения в которых позволяет осуществлять создание ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, т.е. при наличии голосования собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме.

Сформированный поадресный список домов ранжируется по количеству помещений, находящихся в частной собственности, в соответствии с представленной градацией в табл.15.19

Структура жилищного фонда по наличию помещений, находящихся в частной собственности

Таблица 15.19.

№п.п	Адресный список домов	Общая площадь	Число квартир	Число семей
Дома, имеющие в наличии 50% площади помещений, находящихся в частной собственности
Дома, имеющие в наличии 60% площади помещений, находящихся в частной собственности
Дома, имеющие в наличии 70% площади помещений, находящихся в частной собственности
Дома, имеющие в наличии 80% площади помещений, находящихся в частной собственности
Дома, имеющие в наличии 90% площади помещений, находящихся в частной собственности

Следующий этап процедуры по выбору домовладений для включения в перечень объектов, способ управления которых к регистрации может быть выбран на основе создания ТСЖ, включает определения характеристик и параметров жилого дома, нежилых помещений , земельного участка, других объектов, как составных частей комплекса недвижимого имущества.

По данным технического паспорта на каждое домовладение составляется перечень объектов формируемого комплекса недвижимого имущества с характеристикой показателей общей площади, восстановительной стоимости, сопоставительных удельных показателей нежилых помещений, земельного участка, других объектов, приведенных к 1 кв.м. общей жилой площади. Показатели объектов многоквартирного дома заносятся в табл.15.20.

Показатели объектов многоквартирного дома (пример)

Таблица 15.20.

Показатели домовладения	Общая площадь (кв.м.)	Удель­ные по­казатели на 1 жи­теля (кв.м.)	Удельные показа­тели площади земельного участка и нежилых помеще­ний, при­веденные к 1.кв. м общей жилой площади здания	Восстановительная стои­мость объек­тов (тыс.руб)	Право и формы собст­венно­сти (аренда, соб-ствен­ность, найм, опе­-ратив-­ное управ­ление и т.д.)
1. Жилое здание, всего, в том числе:	11040	29,44	-	82800
- жилые помещения	10890	29,04	-	81675	100% частной собственности
- нежилой фонд	150	0,4	-	1125	Собственность города Москвы
2. Объекты куль­турно-бытового и коммунального об­служивания - всего, в том числе
-просвещения и куль­туры
-торговли, общест­венного питания, уч­реждений бытового обслуживания, поли­клиник	100				Собственность города Москвы
-административно-хозяйственных учре­ждений	50				Собственность города Москвы
-коммунальных предприятий
3. Спортивные со­оружения	140	0,37
4. Гаражи и автосто­янка для постоянного хранения автомоби­лей, принадлежащих гражданам	200	0,53			Собственность города Москвы
5. Детские игровые площадки, другие объекты благоустройства	50	0,13
6. Земельный участок придомовой террито­рии в том числе площадь под домом с отмосткой	1860 1100	2,93	0,17		Собственность города Москвы
7. Наличие сервитутов
8. Пешеходные и транспортные дороги
9. .Бассейны
10. Водоемы
11. Участки с много­летними зелеными насаждениями	70	0,19
12. Инженерные сети и сооружения
Итого	12900	34,4		82800

Справочные показатели:

-количество квартир - 134,

- число проживающих - 375

К показателям характеристики земельного участка, помимо его размеров, относятся данные о его конфигурации. Целесообразным является уже на этапе сбора данных наличие плана земельного участка (на основе плана придомовой территории жилого дома). Относительно объектов, ограниченных единым земельным участком, необходимым является наличие данных об обременении их сервитутами.

Поадресный список, анализируется по критерию наличия объектов нежилого фонда. Из сформированного списка домов отбираются домовладения с наличием нежилых помещений и наилучшими характеристиками земельного участка, определяемыми наличием спортивных сооружений, свободной площади для использования под гаражи и стоянки, сдаваемые в аренду; принципами целостности, замкнутости и компактности расположения объектов. Данные оформляются в табл. 15.21.

Адресный перечень домов, формируемый по критерию показателей объектов домовладения

Таблица 15.21.

№ п.п	Адресный список домов	Характеристика домовладения, в том числе (кв.м общей площади)
		Жилой дом	Нежилые помещения	Земельный участок	Другие объекты
1	2	3	4	5	6
1.	Микрорайон 5а, дома:
2.	№1	22000	1000	7200	Спортивная площадка, гаражи
3.	№2	5700	130	650	--
4.	№3	10890	300	1500	--
5.	№4	11040	150	1860	Спортивная, детские площадки, гаражи
6.	№5	2850	95	650	--
7.	№6	5350	190	1300	Центральный тепловой пункт (ЦТП)
8.	№7	5690	190	790	--
9.	№8	16380	250	360	Детские площадки, автостоянки
10.	№9	4250	250	500	--
11.	№10	8500	130	1500	Спортивная площадка ЦТП
12.	№11	12750	250	1800	--
13.	№12	17000	500	3900	Автостоянки, объекты благоустройства
14.	№13	4250	50	350	--

Далее анализ сформированного поадресного списка, проводится по основному классификационному критерию - показателю физического износа объектов, характеризующему их техническое состояние. Для каждого жилого дома из данного адресного списка проверяется условие, в соответствии с которым физический износ объектов домовладения не должен превышать предельного значения физического износа. Предельное значение физического износа рекомендуется установить не выше 60%, поскольку реконструкция и капитальный ремонт при более высоком показателе износа неэффективны и потребуют более значительных затрат собственников на проведение этих работ. Желательно также (при наличии информации) определение даты проведения и вида последнего капитального ремонта, а также потребности в проведении необходимых ремонтных работ.

Процесс сравнения осуществляется последовательно по всему количеству домов адресного списка Табл. 15.22. Если условие по критерию физического износа выполняется, то жилой дом подлежит включению в состав нового адресного перечня домов, подлежащего дальнейшему анализу. Если жилой дом не соответствует принятому условию, то дом не включается в новый адресный перечень. В нашем примере из 13-ти домов в новый адресный перечень включаются 10 (за исключением 3-х, имеющих физический износ более 60%).

Адресный перечень домов, формируемых по критерию физического износа

Таблица 15.22.

№ п.п	Адресный список домов	Величина физического износа (в %)	Характеристика последнего ремонта		Потребность в ремонте на текущий период
			Вид ремонта	Дата проведения
1	2	3	4	5	6
1.	Микрорайон 5-А, дома:
2.	№1	5	-	-	-
3.	№2	45	-	-	Капитальный ремонт
4.	№3	10	-	-	Текущий ремонт
5.	№4	7	-	-	-
6.	№5	65	Кап. ремонт кровли	1960г.	Комплексный капитальный ремонт
7.	№6	35	Текущий ремонт	1990г.	Капитальный ремонт
8.	№7	20	-	-	Текущий ремонт
9.	№8	3	-	-	-
10.	№9	68	Текущий ремонт	1985г.	Комплексная реконструкция
11.	№10	42	-	-	Капитальный ремонт
12.	№11	9	-	-	-
13.	№12	6	-	-	-
14.	№13	62	Ремонт фасада	1990г.	Комплексный капитальный ремонт

При оценке индекса социальной привлекательности создания ТСЖ анализируется социально-демографический состав населения, проживающего в рассматриваемых жилых домах.

Анализируется возрастная характеристика семей, проживающих в жилых домах. Если, например, более 50 % членов семей имеют средний возраст не более 35 - 40 лет, то можно полагать, что создание ТСЖ целесообразно и найдет понимание среди жителей.

Высокая жилищная обеспеченность семей предполагает, в основном, желание обеспечить сохранность жилья и надежную эксплуатацию, и может служить индикатором предрасположенности собственников к созданию ТСЖ (хотя такая социальная оценка в определенной степени может показаться спорной, как и другие, связанные с мнениями, мотивациями и поведением населения).

Фактор доходов и материального благосостояния проживающих представляется, одним из самых важных в предрасположенности семей к созданию ТСЖ. Для его анализа могут быть использованы различные косвенные данные по характеристике доходов и состоятельности семей и учитываться следующие показатели:

• доля субсидируемых семей по оплате жилищно-коммунальных услуг в общей численности семей, проживающих в доме;

• наличие и доля собственников, имеющих второе жилье в доме и незарегистрированных в нем от общего числа проживающих в доме;

• доля семей, имеющих собственные автомобили и т.д., от числа проживающих в доме;

• доля членов семей, имеющих средний возраст не более 35-40 лет, от общего числа проживающих в доме;

• средняя жилищная обеспеченность на 1 чел. в доме;

• доля пенсионеров от числа проживающих в доме.

Экспертная бальная оценка собственниками, а также специалистами, рекомендующим принятие решения, индекса социальной привлекательности с учетом демографического состава, предрасположенности собственников помещений к формированию созданию ТСЖ, позволяет уточнить адресный перечень объектов, на основе рекомендуемых коэффициентов в зависимости от факторов социальной привлекательности.

Численное значение индекса привлекательности Ик для каждого жилого дома, по каждой группе факторов определяется:

Ик =  Кi, где  Кi - сумма значений коэффициентов, определяющих факторы, приведенные в табл.15.23.

Факторы социальной привлекательности

Таблица 15.23.

№ п.п	Показатели	Значение показателя	Рекомендуемые значения коэффициентов в баллах
1	2	3	4
1.	Доля субсидируемых семей по оплате жилищно-коммунальных услуг в общей численности семей, проживающих в доме, %, Дс	До 5-ти До 10-ти До 15-ти До 20-ти	4 3 2 1
2.	Наличие и доля собственников, имеющих второе жилье в доме и незарегистрированных в нем от общего числа проживающих в доме, %, Дж	До 1-го До 3-х До 5-ти До 10-ти	1. 2 3 4
3.	Доля семей, имеющих собственные автомобили и т.д., от числа проживающих в доме, %, Да	До 20-ти До 30-ти До 40 Более 40	1 2 3 4
4.	Доля членов семей, имеющих средний возраст не более 35-40 лет, от общего числа проживающих в доме, %, Дв	До 30-ти До 40 До 50-ти Более 50-ти	1 2 3 4
5.	Средняя жилищная обеспеченность на 1 чел. в доме, кв.м. общей площади, До	До 21 До 25 До 30-ти Более 30-ти	1 2 3 4
6.	Доля пенсионеров от числа проживающих в доме, %, Дп	До 10-ти До 20-ти До 30-ти До 40	4 3 2 1

Может быть рекомендована следующая шкала социальной привлекательности создания ТСЖ:

Ик= 1-9 - низкая;

Ик = 1-17 - средняя;

Ик= 18-24 - высокая.

Пример расчета Ик по совокупности домов приведен в табл. 15.24.

Адресный перечень домов, формируемых по индексу социальной привлекательности

Табл.15.24.

№ п.п.	Адресный список домов	Значение показателей в баллах						Значение индекса социальной привлекательности в баллах	Оценка по предлагаемой шкале
		Дс	Дж	Да	Дв	До	Дп
1.	Микрорайон 5-А, дома:
2.	№1	4	4	4	4	4	4	24	Высокая
3.	№2	4	3	4	4	3	4	22	Высокая
4.	№3	2	1	4	2	2	3	14	Средняя
5.	№4	3	1	1	1	1	3	10	Средняя
6.	№6	1	1	1	1	1	1	6	Низкая
7.	№7	3	1	4	4	2	3	17	Средняя
8.	№8	4	2	4	4	4	4	22	Высокая
9.	№10	2	1	2	1	1	2	9	Низкая
10.	№11	3	2	3	3	3	4	18	Средняя
11.	№12	4	2	3	3	3	4	19	Средняя

Как следует из расчетного примера, из 10-ти домов адресного списка в 2-х имеется низкая социальная привлекательность создания ТСЖ.

Важным фактором экономической целесообразности создания ТСЖ является оценка уровня предполагаемой рентабельности и возможности обеспечения принципа самоокупаемой эксплуатации объектов многоквартирного дома. С этой целью анализируются удельные доходы и расходы на 1 кв.м. эксплуатируемой площади в комплексе недвижимого имущества (с учетом арендной платы за нежилые помещения, получения доходов за использование земельных участков, других дополнительных источников доходов) и дается предварительная оценка прогнозируемых финансовых результатов: безубыточная эксплуатация, возможность предоставления прибыли, направляемой на уставные цели, необходимость предоставления дотаций на покрытие убытков от содержания домовладений.

С учетом вышеперечисленных показателей формируется окончательный перечень домовладений, рекомендуемых к созданию ТСЖ, оформленный в виде табл.15.25.

Окончательный перечень объектов, рекомендуемых к созданию ТСЖ

Таблица 15.25.

№ п.п	Адресный список домов	Наличие жилых помещений, находящихся в частной собственности	Показатели объектов домовладений (кв.м общей площади)				Величина физического износа,%	Индекс социальной привлекательности в баллах	Уровень предполагаемой рентабельности управления многоквартирным домом в %
			Жилые помещения	Нежи­лой фонд	Земельный участок	Другие объекты
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Микрорайон 5-А, дома:
2.	№1	70	22000	1000	7200	Спортивные площад-ки, гаражи	5	24	2
3.	№2	65	5700	130	650	-	45	22	1
4.	№3	85	10890	300	1500	-	10	14	3
5.	№4	79	11040	150	1860	Спортивная, детская площад-ки, гаражи	7	10	4
6.	№7	75	5690	190	790	-	20	17	3
7.	№8	87	16380	250	3600	Детская площад-ка, автостоянка	3	22	4
8.	№11	92	12750	250	1800	-	9	18	5
9.	№12	85	17000	500	3900	Автостоянки, объекты благоустройства	6	19	3

Характеристика потенциала недвижимого имущества и предварительная оценка целесообразности создания ТСЖ позволяет муниципальным органам и инициативным группам жителей активизировать действия по созданию ТСЖ.

Показателем эффективности деятельности ТСЖ q1 является уровень удовлетворения спроса граждан на предоставляемые услуги по обеспечению комфортного проживания.

Показатель q1 на конкретный i вид услуг складывается из следующих показателей:

Относительное время удовлетворения заявок от жильцов Qⁱ(t):

Qⁱ_ф(t)

Qⁱ(t)= -------;

Qⁱ_н

где: Qⁱ_ф, Qⁱ_н – фактическое и нормативное время выполнения заявки на i вид услуг.

Относительная частота заявок hⁱ(t):

hⁱ_ф(t)

hⁱ(t): -------;

hⁱ_н(t)

где: hⁱ_ф, hⁱ_н – число поступивших на i–ый вид услуги заявок фактическое и по нормативу в течение условного периода времени.

Относительная стоимость фактически выполненных работ по i-тому виду услуги к стоимости всех заявок за период Сⁱ(t):

Сⁱ_ф(t)

Сⁱ(t)= ------- ;

Сⁱ_н(t)

где: Сⁱ_ф(t), Сⁱ_н(t) – стоимость фактически выполненных услуг и всех заявок за период t.

Относительная безотказность выполнения заявок Bⁱ(t):

bⁱ(t)

Bⁱ(t)= ------ ;

hⁱ_ф(t)

где: bⁱ(t) – число выполненных заявок (услуг) из числа поступивших заявок hⁱ_ф(t) за период t.

Относительное соответствие принятым стандартам оказания услуг Гⁱ(t):

Г^l(t)

Гⁱ(t)= ------- ;

hⁱ_ф(t)

где Г^l(t) – число заявок, выполненных с полным соблюдением требований по всем количественным и качественным параметрам за рассматриваемый период времени в общем числе заявок за этот же период hⁱ_ф(t).

Рассмотренный набор показателей стремится к единице снизу и меньше единицы. При достижении каждым из указанных показателей единичного значения деятельность ТСЖ представляет собой хорошо функционирующую систему обслуживания собственников (по критерию качества выполнения i-ой услуги).

Комплексный показатель качества выполнения i-ой услуги qi1(t) и качества выполнения всех услуг q01(t) определится следующим образом:

qⁱ₁(t)= Qⁱ(t)* hⁱ(t) *Сⁱ(t)* Bⁱ(t)*Tⁱ(t);

n

q⁰₁= Пqⁱ₁(t)

i=1

Доминантными факторами, влияющими на интегральное качество , следует считать:

• соотношение цена/качество

• комплексность оказания услуг.

Их влияние на показатель интегрального качества по i-тому виду услуги определяется следующим образом:

qⁱ₂(t) =qⁱ₁(t)[p₁(t)/p₁(t)]k¹(t),

где p₁(t) – средняя цена i-услуги за период (t),

p₁(t) – цена i-ой услуги, оказываемой в ТСЖ в тот же период;

k¹(t) – коэффициент комплексности услуг в период (t), определяется как отношение: в числителе – число услуг, предоставляемых в ТСЖ, в знаменателе – общее число комплексности услуг, которое предоставляется в домах в жилищном фонде города.

Интегральное качество предоставленного комплекса услуг в ТСЖ может определяться из выражения:

n

q₂(t)= Пqⁱ₂(t)

i=1

Важным элементом эффективной деятельности ТСЖ является выбор товариществом собственников жилья управляющей организации (управляющего) по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Выбор на конкурсных условиях управляющей организации должен базироваться на основе бизнес-планов и в соответствии со следующими требованиями:

- требуемым набором выполняемых работ и услуг;

- минимальной ценой на оказываемые работы (услуги);

- перечнем показателей-индикаторов качества предоставляемых услуг (мнижение аварийности, сокращение потерь, улучшение эксплуатационных качеств дома и т.д.).

Данный подход позволяет формировать процессы выбора управляющей компании и реализовать этот выбор на основе:

• формирования набора услуг-функций делегируемых управляющей организации;

• предварительного отбора претендентов, бизнес-планы которых удовлетворяют выдвигаемым требованиям (с позиций потребителей-собственников жилья);

• - выбора управляющей организации-победителя конкурса на основе минимизации цен на выполнение работ (услуг) по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом, предоставлению коммунальных услуг и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания.