4.6. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом – лично (первый вариант) или через своего представителя (второй вариант).

Первый вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают самостоятельно в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, при принятии ими в порядке ст. 44–48 ЖК РФ решения о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом и решения о заключении прямых договоров с такими организациями.

В последнее время граждане, являющиеся потребителями коммунальных услуг, проявляют повышенную заинтересованность в прямых договорных отношениях с ресурсоснабжающими организациями, т. к. это позволяет установить индивидуальные приборы учета получаемых ресурсов, регулирующие устройства и производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения граждане получают значительную экономию денежных средств.

Развитие прямых договорных отношений увеличивает для ресурсоснабжающих организаций число абонентов (потребителей), а это приводит к увеличению штата сотрудников, осуществляющих первичный бухгалтерский учет, увеличению фонда заработной платы и налоговых отчислений, выводу из хозяйственного оборота значительного количества нежилых помещений, необходимых для размещения сотрудников, значительных вложений в ремонт этих помещений, недополучению прибыли от использования недвижимого имущества, возрастанию расходов по его содержанию, а также увеличению расходов на приобретение специального оборудования и на его содержание. Однако эти затраты компенсируются, если они будут учтены в составе затрат ресурсоснабжающих организаций при тарифном регулировании. А это, в свою очередь, приведёт к увеличению тарифов на коммунальные услуги.

При непосредственном управлении многоквартирным домом (первый вариант):

– все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;

– каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжения, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг.

Первый вариант непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений изображен на рис. 4.

Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Собственники в порядке ст. 44–48 ЖК РФ принимают решение о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом и решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

От имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (см. ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Такое третье лицо может быть избрано как представляемым, так и представителем. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Полномочия представителя (иного лица) в простой письменной форме. Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных полномочий.

Второй вариант непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений представлен на рис. 5.

Жилищный кодекс РФ вводит нормы направленные на сбалансированность договорных отношений при предоставлении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники теперь обязаны совместно утвердить объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и оплатить утвержденные ими работы и услуги. Ранее на подрядные жилищные организации ложилось бремя ответственности за несоблюдение Правил и норм содержания жилищного фонда вне зависимости от объема покрытия собственниками таких затрат. Теперь они обязаны будут нести ответственность только в части взятых на себя обязательств и отвечать за качество, объем и сроки предоставления услуг и выполнения работ.

Рис. 4. Непосредственное управление многоквартирным домом (1вариант)

Рис.5. Непосредственное управление многоквартирным домом