3. Органы управления товарищества собственников жилья, их права и обязанности

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;

2) правление товарищества.

В Жилищном кодексе не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ, хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.

Установленная ст. 144 ЖК РФ структура органов управления ТСЖ является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления, которые не предусмотрены в уставе ТСЖ. На практике часто можно наблюдать, как некоторые председатели правлений подменяют законные органы управления ТСЖ, создавая "совет" ТСЖ или самостоятельно перераспределяют компетенцию органов управления юридического лица.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.

Права и обязанности ТСЖ – это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания – это совокупность действий, которые общее собрание может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может быть реализована общим собранием такого товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания можно разбить по значимости на два блока:

Первый, вопросы решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

Второй, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:

-избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в т. ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- внесение изменений в устав товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

- другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

– соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;

– выбирать председателя правления товарищества;

– осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

– составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

– управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

– нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;

– заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

– вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

– созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

– распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);

– выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

Принятие решений правлением товарищества в объеме предоставленных ему полномочий осуществляется на заседании правления товарищества. Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если на таком заседании присутствует большинство членов правления товарищества.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, т. к. председатель правления товарищества – член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества.

Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия.

Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор.

Полномочия председателя правления ТСЖ устанавливаются уставом товарищества и ст. 149 ЖК РФ.

Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

– обеспечивает выполнение решений правления;

– дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

– действует без доверенности от имени товарищества;

– подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

– разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ “О бухгалтерском учете” председатель правления товарищества собственников жилья в зависимости от объема учетной работы может вести бухгалтерский учет лично.

Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. В статье 150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ, поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет в состав ревизионной комиссии избрать лиц, имеющих соответствующую профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании членов ТСЖ.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.