15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Общий порядок расчета.

Для осуществления успешной деятельности по содержанию и ремонту многоквартирного дома, необходимо четко понимать из чего складываются доходы и расходы. Собственники жилья в многоквартирном доме должны определить обязательный перечень и состав выполненных работ, а также их периодичность в соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые должны отражаться в договоре с хозяйствующими субъектами (управляющей компанией или подрядной организацией). Табл. 15.14. Начнем с расчета общих расходов по содержанию многоквартирного дома. Общий порядок расчета представлен на рис. 15.10.

Как мы видим, расчет начинается с определения общей характеристики многоквартирного дома, которая представлена на рис.15.11. На схеме отражены основные данные, исходя из которых, необходимо планировать деятельность по содержанию многоквартирного дома. Эти данные можно получить в БТИ или взять из паспорта дома.

Расчет нормативной численности специалистов, осуществляющих управление многоквартирным домом.

На рис. 15.12. отражен порядок определения нормативной численности специалистов, осуществляющих управление жилым домом. При этом, ставка оплаты услуг по управлению жилищным фондом должна обеспечивать возмещение следующих затрат:

Расходы по содержанию управленческого персонала. По этой статье учитываются расходы на оплату труда работников аппарата управления, начисления на зарплату, расходы на содержание конторских помещений, канцелярские, почтово—телеграфные расходы, оплата услуг связи и прочие аналогичные расходы, относимые в соответствии со сметой по содержанию службы заказчика, на осуществление управления эксплуатацией жилищного фонда.

Рекомендуемые стандарты эксплуатации жилищного фонда.

Табл. 15.14.

Стандарты эксплуатации общего имущества многоквартирного дома	Перечень комплекса работ
Безопасный стандарт эксплуатации (I группа)	Работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.
Минимальный стандарт эксплуатации (II группа)	Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов.
Базовый стандарт эксплуатации (III группа)	Работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ.
Повышенный стандарт эксплуатации (IY группа)	Выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности.
Элитный стандарт эксплуатации (Y группа)	Высокий уровень инженерно-технического оснащения, автоматизация и регулирование потребления ресурсов, максимальный комфорт и предоставление сервисных услуг на уровне евростандартов.

Численность управленческого персонала рассчитывается по утвержденным нормативам (на основании Распоряжения Мэра Москвы №568-РМ от 5 июня 1998 г.)

Для служб заказчика, имеющих в хозяйственном ведении, управлении, на техническом обслуживании жилищный фонд, нежилые помещения и строения (включая дома ЖК, ЖСК и товариществ собственников жилья) или осуществляющих по договору финансирование названного жилищного фонда общей площадью жилых и нежилых помещений, строений 1 млн.кв.м и уборочной площадью улиц и придомовых территорий, подлежащих уборке. В размере не менее 800 тыс.кв.м, предельный норматив численности административно-управленческого персонала составляет:

- руководитель	1 ед.;
- организация эксплуатации жилищного фонда, нежилых помещений и строений, уборки улиц и придомовой территории (в том числе главный инженер и заместитель начальника службы заказчика)	17 ед.;
- бухгалтерский учет, финансовая и экономическая деятельность (без функций «сбор платежей»)	4 ед.;
- юридическая служба	2 ед.;
- делопроизводство	1 ед.;
- заведующий хозяйством	1 ед.

Рис. 15.12. Определение нормативной численности специалистов, осуществляющих управление жилым домом

При этом при определении нормативной численности работников служб заказчика учитываются:

- общая площадь всех помещений квартир, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок), подлежащая оплате. Площадь летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в общую площадь квартир не включаются;

- общая площадь нежилых помещений (площадь мест общего пользования дома не учитывается) и нежилых строений.

Общая площадь жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении, управлении, на техническом обслуживании или финансировании службой заказчика, учитывается с коэффициентом 1.

Площадь нежилых помещений в жилых и нежилых строениях, находящихся в хозяйственном ведении, управлении, на техническом обслуживании службой заказчика, включая площадь хозслужб, площадь гостиниц, жилых помещений, используемых под общежития, учитывается с коэффициентом 0,5.

Уборочная площадь улиц и придомовых территорий, подлежащих уборке, принимается по справке № 8 БТИ.

Указанные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений строений, находящихся в управлении и на техническом обслуживании службы заказчика.

Стоимость услуг по управлению для конкретного собственника (плательщика) определяется путем умножения рассчитанной в вышеизложенном порядке ставки оплаты услуг на общую площадь, находящуюся в собственности плательщика.