Глава 7. Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
Состав системы технической эксплуатации многоквартирных домов.
Жилое здание (как и любое промышленное изделие) в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению, составляют понятие –.
Система технической эксплуатации здания (ТЭЗ) – это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила и взаимодействия, необходимые для эффективного использования.
При этом функционирование здания – непосредственное использование здания (объекта) по назначению, выполнение им заданных функций. Техническая эффективность функционирования здания определяется как мера собственно функционирования. Использование здания не по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования здания, тогда как использование по назначению является основной частью его эксплуатации, его жизненного цикла. Следует отличать понятие «эксплуатация», которое относится к объекту, в том числе и к зданиям, расходующим в процессе использования свой ресурс, от понятия «потребление», относящегося к изделиям, сырью, материалам и т. п., которые в процессе использования расходуются сами. Функционирование здания включает в себя также ожидание использования – период от окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта здания, когда эксплуатация временно прекращается, жильцов отселяют и т. п. Параметры и условия, определяющие функционирования здания, регламентируются нормами.
Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рис. 7.1. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР)*.
Система технической эксплуатации
Система технического обслуживания и
ремонта жилых зданий
Система планово-предупредительного
ремонта
Техническое обслуживание
Текущий ремонт
Капитальный ремонт
Санитарное содержание
Рис. 7.1. Составные части системы технической эксплуатации многоквартирных домов
В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидаций их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять свое назначение. Время между соседними отказами является лишь незначительной частью технического ресурса, который определяется общей длительностью эксплуатации здания до его полной амортизации или до признания его полностью непригодным к дальнейшей эксплуатации.
Все действия, направленные на восстановление работоспособности здания, можно обобщить понятием «обслуживание», которое может иметь различный характер: выявление дефектов конструкций и оборудования профилактического мероприятия, замены и ремонта элементов здания. При этом каждый отказ нуждается в участии обслуживающего персонала.
Для эффективного использования здания по назначению необходимо учитывать взаимное влияние двух групп составляющий и управлять ими для достижения максимального экономического эффекта – объемно-планировочное и конструктивное решение здания и режимы его использования, что во многом определяет объемы ремонтных работ. Вместе с тем, качество производства ремонтных работ в значительной степени определяет уровень параметров здания.
В реальных условиях эксплуатации на работу зданий и сооружений будут оказывать влияние не только внезапные (аварийные) отказы отдельных элементов, но и отказы по причине физического старения, особенно если срок функционирования сооружения сравним со сроком службы отдельных элементов.
На эффективность технической эксплуатации здания отрицательно влияют: большая разнотипность зданий, затрудняющая выполнение ремонтных работ; сложность объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, затрудняющая использование современных средств механизации работ; недостаточное технологическое обеспечение процессов технического обслуживания и ремонта (отсутствие запасных деталей, материалов, инструментов и оборудования, утрата или отсутствие технической документации); нарушение принципа кратной или равной изнашиваемости элементов конструкций; недоучет специфики ремонтных работ, стесненности мест производства работ.
Самостоятельное значение в жизненном цикле зданий имеют модернизация, реконструкция, реставрация, аварийное восстановление. В отличие от работ ТЭЗ, которые проводятся постоянно и обязательно, выполнение этих мероприятий дискретно зависит от большого количества условий (социально-экономический, конъюнктурных, природно-экономических и др.).
Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшиться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа.
Реконструкция – изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т. д.), изменение назначения.
Реставрация – научно-производственный комплекс мероприятий, обеспечивающий восстановление утраченного исторического и архитектурного облика здания.
Аварийно-восстановительные работы – восстановление зданий после стихийных и техногенных повреждений и аварий. Эти работы включают в себя ремонт и восстановление поврежденных, но сохранившихся зданий (или частей), восстановление поврежденных знаний для временного их использования с последующим сносом, расчистка территорий от завалов, снос зданий, неподлежащих восстановлению, устройство временных транзитных инженерных систем, обеспечивающих функционирование сохранившихся объектов.