Механизмы реализации VIII раздела Жилищного кодекса рф
Наибольшее количество вопросов возникает при реализации восьмого раздела Жилищного кодекса РФ - управление многоквартирными домами. Многие специалисты считают, что по всей стране должны "повально" пройти общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Некоторые прямо трактуют ст. 161 ЖК РФ из которой следует, что собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, т.е. собрания необходимо проводить вне зависимости от того был ли ранее выбран способ управления таким домом или нет. Другие считают, что следует руководствоваться статьей 9 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (Вводный закон) согласно которой действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Следует заметить, что Жилищный кодекс эти договорные отношения не прекращает. В настоящее время в Государственной Думе РФ в первом чтении принят законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации» в соответствии, с которым в статью 18 Вводного закона вносятся поправки следующего содержания: "Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации".
Действительно до 1 марта 2005 г. во всех многоквартирных домах уже сложились договорные отношения при предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Одновременно собственники помещений в многоквартирных домах до 1 января 2007 г. должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (необходимо обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не говорит о выборе нового способа управления). При этом многие специалисты не обращают внимание на нормы Вводного закона. Он для того вводным и является, чтобы состыковать ранее возникшие отношения с новым законодательством.
Фактически мы имеем два варианта реализации Жилищного кодекса РФ в части управления многоквартирными домами (см. рис. 2).
Рис. 2 Варианты реализации Жилищного кодекса РФ в части управления многоквартирными домами.
Первый вариант - реализация части 1 статьи 161 Жилищного кодекса, это когда собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Выбор нового способа управления, прежде всего, предусматривает не только создание новых договорных отношений, но и досрочное расторжение существующих договорных отношений. Расторжение ранее возникших договорных отношений должно осуществляться в соответствии с общими нормами гражданского законодательства, а это в обязательном порядке приведет к компенсации расходов, связанных с досрочным расторжением договора. Хотя прошел не большой период времени с момента введения в действие ЖК РФ, но уже можно проанализировать практику применения Жилищного кодекса РФ на местах.
Первый вариант предусматривает одномоментное разрушение ранее созданной системы договорных отношений в муниципальных образованиях. Когда проведение общих собраний собственников помещений начинает приобретать массовый характер, тогда и проявляются недостатки этого варианта. Например: собственники выбрали новый способ управления – выбрали новую управляющую организацию взамен старой. Сразу возникает вопрос, является ли это выбором нового способа управления? По всей видимости, нет, так как любой способ управления многоквартирным домом это, прежде всего, выбор новой системы отношений. Замена одной управляющей организации на другую возможна, но в порядке общих норм гражданского законодательства – расторжение договора управления многоквартирным домом по соглашению сторон либо по решению суда. Право одной из сторон на односторонний отказ от исполнения договора неразрывно связано с юридической конструкцией соответствующего договора. Например: Статья 782 ГК РФ предусматривает, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Законодатель, к сожалению, не дал классифицирующих признаков договора управления, поэтому его необходимо считать договором смешанного вида.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Односторонний отказ от исполнения договора путем изменения способа управления многоквартирным домом привел к большому количеству споров в гражданских судах. Собственники требуют от предыдущей управляющей организации вернуть средства на капитальный ремонт, исполнить невыполненные обязательства, передать новой организации техническую и финансовую документацию на многоквартирный дом.
Второй вариант базируется на 5-ой и 9-ой статьях Вводного закона Жилищного кодекса.
При введении в действие законодательного акта могут быть предусмотрены три возможных варианта его реализации. Либо закон, с момента его введения, устанавливает новые отношения и отменяет старые, либо он требует привести ранее возникшие отношения в соответствие с законом, либо устанавливает переходной период. Что такое привести договорные отношения в соответствие с законом? Нужно внести изменения и дополнения в действующие договорные отношения. Например: договорные отношения оформить в письменной форме, изменить условия договора, установить иные сроки и иную ответственность, изменить порядок оплаты по договору и др.
Рис. 3 Приведение договорных отношений в соответствие с жилищным законодательством.
Жилищный кодекс не начинает историю договорных отношений с белого листа.
Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" предусматривал практически аналогичные способы управления многоквартирными домами, процедуру выбора таких способов управления, понятие и компетенцию общего собрания собственников в многоквартирном доме.
Каким образом можно определить, выбран ли собственниками помещений в многоквартирном доме способ управления или нет, либо в каком случае принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано?
Ответ на этот вопрос дан в п. 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.06 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом": «Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации».