15.10. Организационно-финансовый механизм проведения реконструкции многоквартирного дома

Определяющим критерием уровня доходности реконструкции многоквартирного дома является достижение самоокупаемости выделенных средств на основе инвестирования капитальных вложений, консолидированных из различных источников финансирования; в т.ч. средств ТСЖ, привлеченных инвесторов, кредитов, займов, жилищных субсидий очередникам на улучшение жилищных условий и т.д.

При комплексной реконструкции жилого района в первую очередь определяется срок службы здания (Тост), составляющий период времени в годах, за который физический износ достигает 72,5% от расчетного:

100- 1,4Иф Тост = --------------,

Н

где:

Иф - физический износ здания по данным БТИ, %;

Н - норматив ежегодных амортизационных отчислений на реновацию, %;

1,4 - коэффициент перевода физического износа здания в экономический.

На этой основе может быть определено техническое состояние зданий, снос которых необходим и при реконструкции должен найти адекватную компенсацию в проектном предложении на основе использования освобождаемого участка под новую застройку.

При оценке потерь при сносе жилых домов следует учитывать формы собственности: (государственная собственность г. Москвы, частная, приватизированные квартиры). Так, снос городского жилищного фонда по сравнению с возможным его сохранением до полного износа приводит к потерям, выражающимся в том, что соответственно приближается срок инвестирования в воспроизводство сносимого фонда.

Потери от преждевременного сноса городского фонда (Пс), удлиненного на основе капитального ремонта до "Т" лет, составляют:

Св 1 Пс = Кв = Св(1 - -----------))

(1+Ен)^т (1+Еп)^т

где: ^:

Св - восстановительная стоимость здания;

Ен - коэффициент дисконтирования капитальных вложений.

Потери от сноса жилищного фонда, находящегося в личной собственности и долевой собственности адекватны затратам на новое строительство жилищного фонда плюс затраты на организационные мероприятия.

При этом размер предоставляемого при сносе жилья фактически соответствует его потерям (компенсация потери частной собственности). Исключение составляют условия компенсации жилых помещений очередникам на улучшение жилищных условий, компенсация которым не должна быть ниже санитарной нормы.

При реконструкции домов существующей застройки дополнительно учитываются затраты по сносу жилых домов (разборка, вывоз материалов, строительного мусора и т.п.). Эти затраты усредненно составляют 10% балансовой стоимости сносимых домов.

Частично такие затраты могут покрываться за счет возвратных сумм при реализации утилизируемых строительных материалов и конструкций на специально создаваемых технологических линиях на предприятиях стройиндустрии - (керамзитовый гравий, бой железобетонных и бетонных конструкций, отдельные элементы кровли и др.)

При дополнительных работах в сохраняемых зданиях (надстройка, пристройка, возведение мансард, утепление фасадов, устройство лифтов в пристроенных шахтах и др.) определяется удорожающий коэффициент удельного веса работ от восстановительной стоимости здания по аналогам (где такая стоимость рассчитана по элементам работ и затрат).

При сносе дома с наличием государственной собственности города, арендуемой коммерческими структурами, в размере потерь следует учитывать размеры прямых убытков и упущенной выгоды вследствие досрочного прекращения арендных отношений в связи со сносом здания.

Критерий технической целесообразности реконструкции и модернизации многоквартирного дома определяется экономией затрат по сравнению с его заменой – сносом и строительством нового аналогичного здания:

tнов - tрек

Снов(-----------------------

1нов Снов > Срек + Со + -----------------------------

(1 +Е)^1рек

где: Снов - стоимость 1 кв.м общей площади нового здания;

Срек — стоимость 1 кв. м общей площади реконструируемого здания;

Со - величина остаточной стоимости здания до его реконструкции на 1 кв.м общей площади;

tрек - оставшийся срок службы здания после его реконструкции (лет);

tнов - срок службы нового здания с теми же параметрами.

Средства ТСЖ, направляемые на инвестиции в реконструкцию дома, формируются пропорционально:

• доле общей площади жилых помещений за счет средств частных собственников жилья;

• доле общей площади жилых помещений, находящихся в государственной собственности города, за счет средств города (или нанимателей, арендаторов жилья);

• доле общей площади нежилых помещений за счет собственников, арендаторов.

Характеристика целей и задач инвестиционного проекта реконструкции многоквартирного дома включает следующие показатели:

1. Наименование и сущность инвестиционного проекта. Строительство жилого дома, надстройка жилого этажа (этажей), пристройка, встройка нежилого помещения, создание нового или расширение существующего на площадях дома производства с указанием мощности по выпуску новой продукции (объема производства товаров домоустройства, выполняемых работ, оказываемых услуг), сервисное обслуживание и т.п.; основные особенности и отличия проекта, которые могут обеспечить его коммерческий успех, экономический и социальный эффект;

2. Технические характеристики в сопоставлении с аналогами (желательно провести оценки в интервальном виде: оптимистическая, пессимистическая, а также ссылки на источник информации об аналогах). Технические характеристики приводятся по всем направлениям инвестиционного проекта, однако имеются особенности, которые следует учитывать при реализации проекта нового строительства, реконструкции или модернизации существующего здания.

Предполагаемые формы участия ТСЖ и инвесторов в осуществлении проекта и их возможности:

• ресурсы, необходимые для выполнения каждого этапа (рабочая сила, материалы, услуги сторонних организаций и т.п.);

• срок реализации проекта в месяцах (в годах);

• сумма необходимых для реализации проекта финансовых ресурсов в том числе: имеющихся в наличии у ТСЖ или дополнительно требуемых;

• предполагаемая форма участия инвестора в проекте (участие в капитале, предоставление кредита, лизинг, компенсационная сделка и т.п.);

• максимальная доля в капитале ТСЖ, предлагаемая инвестору;

• максимально допустимая ставка за кредит, срок и график его погашения;

• предполагаемая форма гарантий по кредиту (залог, государственные гарантии с указанием имеющихся решений, гарантии местных административных органов, банков и др.);

• ожидаемые коммерческие выгоды ТСЖ от реализации проекта;

Критерии и технические параметры проекта, определяющие достижение поставленных целей:

• срок реализации и основные этапы;

• результаты экспертизы проекта (технические, коммерческие, финансовые, экологические, организационные, социальные);

• степень реализации данного проекта на момент составления бизнес-плана (эскизный проект, технический проект, рабочие чертежи, строительство нового объекта, реконструкция здания и т.п.);

• финансовые возможности ТСЖ и его членов (участников) по инвестированию проекта;

• риски проекта (экономические, политические, юридические, экологические, финансовые, маркетинговые);

• распределение рисков между ТСЖ и соисполнителями;

• риски инвесторов проекта;

• страхование рисков;

• резерв средств на покрытие непредвиденных расходов по осуществлению проекта;

• коммерческая состоятельность данного инвестиционного проекта;

• политика городских органов реализации данного инвестиционного проекта;

• отношение собственников жилых помещений в целом к инвестиционному проекту;

Финансовые результаты, ожидаемые в результате реализации проекта (чистая текущая стоимость, внутренняя норма рентабельности, дисконтированный срок окупаемости проекта в том числе: срок освоения инвестиций; срок возврата дополнительно требуемых финансовых ресурсов; налоговые выплаты по проекту, банк, через который предполагается осуществление финансирования (наименование, реквизиты).

При подготовке этого раздела следует учесть, что потребность в инвестициях определяется по каждому направлению с распределением по годам осуществления проекта и источниками финансирования (табл.15.28. - табл. 15.29.).

Потребность в дополнительных инвестициях– это инвестиции, на величину которых не влияют итоги хозяйственной деятельности ТСЖ, которые получены в результате его основной деятельности (прирост основного и оборотного капитала рассчитывается без учета прибыли (убытков)).

На основе базовых удельных показателей строительства определяется потребность в инвестициях.

Перечень работ и услуг при реконструкции жилого дома

Таблица 15.28.

Объем работ и услуг	Годы
	0	1	2		N
строительство: (реконструкция) жилой дом нежилые помещения гараж обустройство придомовой территории оборудование: выпуск малых форм и оборудования для благоустройства территории; установка приборов учета и контроля установка приборов видионаблюдения и т.д. услуги сервисное транспортное обслуживание; оформление лоджий и балконов; ремонт квартир; парковка местного автотранспорта; социальное обслуживание пенсионеров работа с детьми и подростками

Источники финансирования реконструкции жилого здания

Таблица 15.29.

№ п.п	Источники финансирования	Ожидаемый объем поступления средств, всего (млн.руб.)	В том числе по годам осуществления проекта
			1	2	3	4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Бюджет города
2.	Фонды развития территорий
3.	Займы (ценные бумаги), кредиты
4.	Средства инвесторов
5.	Личные средства собственников помещений
6.	Средства ТСЖ
7.	Прочие источники