15.5. Организационно-финансовый план повышения эффективности управления многоквартирным домом.

Организационно-финансовый план представляет собой систему мероприятий (организационных, финансовых, управленческих, информационных и др.) по достижению цели плана при рациональном использовании имеющихся и привлечении новых ресурсов.

Специфика разработки организационно-финансового механизма повышения эффективности управления общим имуществом в многоквартирном доме определяется следующими факторами:

• формированием набора услуг-функций, делегируемых управляющей компании;

• выбором управляющей компании на основе минимизации цены услуг при обеспечении значений индикаторов показателей качества услуг (рост безаварийности, надежность предоставляемых услуг и т.д.)

• стимулированием ресурсосберегающих мероприятий, влияющих на снижение потребления ресурсов;

• ранжированием приоритетности мероприятий и распределение объемов расходования средств в соответствии с эффектом их отдачи;

• информированием жителей о потенциальных возможностях проведения ресурсосберегающих мероприятий, экономичного потребления ресурсов, бережного отношения к общему имуществу кондоминиума и т.д. Проведение информационно-пропагандистских акций быстро дает высокий рост заинтересованности населения (от 35 до 50% жителей).

• внедрением теплозащитных мероприятий (в т.ч. выбор жителями типов обогревательных приборов, марки утеплителей для окон, дверей, балконов) и регулирование температуры в жилых помещениях, позволяющих снизить расходы на отопление на 10-20%;

• реализаций программ модернизации и капитального ремонта инженерного оборудования жилого дома, наладки и регулирования систем тепло- и водоснабжения, ремонта и замены трубопроводов;

• установкой водомеров на дом, тепло- и водосчетчиков в квартиры в условиях роста тарифов;

• совершенствованием планирования доходов и расходов, анализом нерациональных издержек, повышением эффективности управления общим имуществом;

• влиянием бюджетной, тарифной и имущественной политики на эффективность управления многоквартирным домом.

С целью более рационального использования финансовых ресурсов необходимо регулярное обновление информации о параметрах и характеристиках текущего состояния жилищного фонда, составления организационного плана управления для улучшения качества жилого дома, расчета ожидаемого эффекта от реализуемого плана. Задача состоит в сбалансированности имеющихся средств и требуемых расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В условиях дефицита средств целесообразно разработать стратегию изыскания резервов, включающую мероприятия по экономии имеющихся средств, строгому контролю расходов и снижению стоимости работ.

ТСЖ на основе результатов технических осмотров общего имущества многоквартирного дома, актов оценки его технического состояния на основе нормативов периодичности планово-предупредительного ремонта жилого здания, разрабатывает планы работ (на 1 - 2 года) по техническому обслуживанию и текущему ремонту, а также непредвиденному ремонту.

Составленный план на основе нормативной периодичности ремонтов представляет собой стратегическую программу-максимум, направленную на достижение нормативного технического состояния, качественного содержания и создания комфортных условий для проживания, включающую виды необходимых работ, их периодичность, сроки выполнения, объемы и регулируемые цены.

Исходя из фактического объема финансирования необходимо определить на основании перечня необходимых работ, включенных в программу-максимум, приоритетные выгодные в стратегическом отношении направления работ на текущий год и, в первую очередь, проведение работ по текущему ремонту и обеспечению (поддержанию) нормативных (стандартных) параметров функционирования многоквартирного дома.

При неудовлетворительном состоянии и ограниченном финансировании целесообразно разрабатывать стратегический план управления многоквартирным домом, например, на 5 лет, предлагающий определение заранее намеченной последовательности осуществления целей, выполнения работ, проведения запланированных мероприятий.

Пообъектное планирование работ по общему имуществу многоквартирного дома является основой составления комплексного хозяйственно-финансового плана, содержащего перечень работ и мероприятий, требующих выполнения, в том числе по договорам подряда с указанием их объема, сроков и способов выполнения. Комплексный план может включать в себя:

• смету затрат по видам работ и договорам подряда;

• план-программу эффективной организации работ;

• ожидаемый эффект запланированных мероприятий.

Организационный план управления многоквартирным домом приведен на рис.15.9.

Комплексный план управления многоквартирным домом должен являться основой для заключения договора подрядных работ на содержание и ремонт объектов.

Смета затрат – это полная сводка на выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. При составлении смет могут быть использованы различные методы: нормативный, расчетный, балансовый, оптимизации, моделирования. Нормативный метод основан на расчете объемов затрат и потребности в ресурсах путем умножения установленных норм расхода ресурсов на планируемый объем выполняемых работ или услуг. Расчетный метод – это расчет объемов требуемых затрат и потребности в ресурсах путем принятия повышенных стандартов эксплуатации и планируемых для этих целей объемов финансирования. Балансовый метод – это сбалансированная увязка объемов затрат и источников доходов. Метод оптимизации предполагает многовариантность расчетов смет: с минимумом затрат или максимумом получаемого результата по обслуживанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома. В основу метода моделирования положен фактический анализ стоимостных связей (зависимость объема затрат от технического состояния дома, объема выполняемых работ и услуг от величины дохода ТСЖ и т.д.

Примеры сметы доходов и расходов ТСЖ и сметы расходов на содержание домовладения ТСЖ представлены в табл. 15.11 и 15.12., 15.13