Глава 14. Характеристика недвижимого имущества многоквартирного дома.
Собственники помещений несут бремя содержания общего имущества в существующем многоквартирном доме в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования в многоквартирном доме), в том числе:
межквартирные лестничные площадки;
лестницы;
лифты;
лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи;
чердаки;.
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы);
б) крыши;
в) ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения (квартиры);
г) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);
д) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства.
Описание имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом многоквартирном доме, основывается на сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр
Разработка бизнес-плана позволяет обосновать возможность создания и планирования эффективной деятельности ТСЖ по управлению финансовыми потоками на ближайший и отдаленный периоды в соответствии с потенциалом и состоянием комплекса недвижимого имущества дома. Рис. 14.1, 14.2, 14.3.
Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов в существующей жилой застройке по сравнению со вновь строящимися является более сложным процессом, так как предусматривает наличие жестких рамок в виде существующих объектов недвижимости, сложившихся технологических цепочек по их обслуживанию и взаимоотношений между хозяйствующими субъектами. Процесс создания ТСЖ в каждом конкретном случае должен предваряться экспресс-оценкой бизнес-плана управления многоквартирным домом, имеющего перспективы самофинансирования. В противном случае, необходимо обосновать рекомендации по укреплению финансовой базы с учетом существующих объектов общего имущества и выбора стандарта эксплуатации недвижимости.
При создании ТСЖ на базе строящегося жилья задача рационализации его структуры может быть решена уже на стадии проектирования его объектов, что может существенно облегчить проблему финансирования дотаций на содержание жилищного фонда. Такой подход предусматривает комплексное решение технологических проблем и проблем финансирования, существенно повышая для городских и муниципальных властей возможность маневрирования финансовыми ресурсами.
Формирование комплексов недвижимого имущества многоквартирных домов с учетом рациональной структуры объектов, технического состояния, оценки их доходности позволяет разработать стратегию стабильного экономического хозяйствования и возможности финансирования, что повысит заинтересованность собственников помещений в создании ТСЖ, а также повлияет на варианты проектов строительства кондоминиумов, как самоокупаемых градостроительных комплексов.
В целом характеристика комплекса недвижимого имущества включает следующие показатели (рис. 14.1):
• адрес (адреса) объектов недвижимости - жилых домов, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, кадастровые номера земельных участков;
• год постройки объектов;
• площадь каждого из них (жилая и общая);
• этажность зданий;
• материал стен;
• количество проживающих в них;
• количество и площадь гаражей и автостоянок, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры и т.п.;
• структура права собственности на помещения в многоквартирном доме: количество владельцев жилых и нежилых помещений среди физических, юридических лиц. Доля частной, государственной, муниципальной или иной форм собственности в многоквартирном доме;
• описание общего имущества, прилегающих земельных участков в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а, также иных
Рис. 14.1. Минимальный объем данных в многоквартирном доме.
объектов, предназначенных для обслуживания комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• права собственности
на общее имущество (общая долевая
собственность, право распоряжения общим
имуществом, имущество, переданное в
пользование какому-нибудь жильцу или
юридическим лицам);
• имущество (земельный участок) обремененные правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами; границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав многоквартирного дома (для вновь строящихся объектов - границы определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов).
Рис.14.2. Характеристика данных о многоквартирном доме.
Рис.14.3. Общая классификация характеристик многоквартирного дома
Каждая из вышеприведенных характеристик оказывает влияние на целесообразность выбора способа управления со следующих позиций:
•возможности обеспечить надежную финансовую базу деятельности по управлению и эксплуатации содержанию общего имущества дома;
•необходимости налаживания четкого взаимодействия с городскими властями, потребителям и поставщиками услуг жилищно-коммунального хозяйства по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме и жилищно-коммунального обслуживания проживающих;
•создания механизма, способного своевременно балансировать интересы собственников помещений, а также нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Технический учет многоквартирного дома осуществляется органами БТИ с оформлением технического паспорта домовладения, открытием инвентарного дела и занесением требуемых сведений в специальный реестр. При необходимости с целью обновления данных проводятся дополнительные обследования зданий.
Технический паспорт домовладения формируется на основании заключения по земельному участку, входящему в его состав, общего описания многоквартирного дома, и включает в себя:
- технические паспорта на здание и помещения, входящие в состав многоквартирного дома;
- поэтажные планы и экспликации на здания и помещения.
Описание общего имущества многоквартирных домов, формируемых на базе домов сложившейся застройки, составляется районными Управами на основании технических паспортов на здания, поэтажных планов и экспликаций, а также заключений по земельным участкам.
Общее описание общего имущества многоквартирного дома рассматривается на Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда административного округа и утверждается распоряжением префекта.
Описание общего имущества многоквартирного дома, формируемых на базе объектов перспективной застройки, составляется по проектно-сметной документации заказчиком (застройщиком) или уполномоченной им организацией, сведения об общем имуществе вносятся в техническую документацию БТИ до сдачи дома в эксплуатацию.