Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.

Ранее жилищный фонд управлялся непосредственно собственником или уполномоченным им лицом. Согласно ст. 17 ЖК РСФСР управление осуществлялось:

– в жилищном фонде местных Советов народных депутатов исполнительными комитетами и образуемыми ими органами управления;

– ведомственном жилищном фонде министерствами, государственными комитетами, ведомствами и подчиненными им предприятиями, учреждениями и организациями;

– общественном жилищном фонде органами управления колхозов и других кооперативных организаций, их объединений, органами профсоюзных и иных общественных организаций в соответствии с их уставами (положениями);

– фонде жилищно-строительных кооперативов органами управления кооперативов в соответствии с их уставами.

В соответствии с Типовым положением об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.1963 № 204, управление домами осуществляли государственные хозрасчетные жилищно-эксплуатационные организации.

Появление многоквартирных домов со смешанной формой собственности привело к изменению принципов управления собственностью. Управление собственностью по старому законодательству стало невозможным, т.к. в нем практически отсутствовали механизмы государственного регулирования частной собственности, а новые формы управления находились только в стадии развития.

Законодательно создав институт частной собственности в жилищной сфере на недвижимое имущество, государство столкнулось с тем, что частная собственность на жилье стала занимать доминирующее положение на рынке недвижимости. Возникла острая необходимость законодательно урегулировать новые формы правоотношений в многоквартирных домах, а также вопросы управления долевой собственностью.

В ходе реформирования ЖКХ предусматривались концептуальные направления развития управления жильем. Так, Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" при создании управляющих организаций планировалось, что они должны будут:

• представлять интересы всех собственников жилья, и защищать их права как потребителей жилищно-коммунальных услуг;

• по поручению собственника осуществлять сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Данные концептуальные принципы дали развитие «прямым» договорным отношениям при предоставлении ЖКУ, но реализация их шла медленно. Это объяснялось нежеланием, а в ряде случаев прямым противостоянием, ресурсоснабжающих организаций к переходу к таким договорным отношениям с потребителями и консерватизмом органов местного самоуправления.

Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 "О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" предусматривалось, что управляющие компании должны обеспечить:

поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

осуществлять выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг (или выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном ему в управление жилищном фонде;

заключать договора с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и стоимости;

осуществлять контроль за выполнением договоров;

организовывать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Принятие Федерального закона от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» не повлияло существенно на жилищные отношения. Программа создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья получила развитие только в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербурге, Ростов на Дону и др.

При реализации таких программ руководители местных администраций внешне показали готовность к новым преобразованиям, но отказались от передачи части своих полномочий объединениям собственников.

Так, органы местного самоуправления отказывали:

• в оформлении придомовых земельных участков и нежилых помещений в долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

• в финансовой поддержке при формировании единого комплекса недвижимого имущества (кроме города Москвы, где данные работы с 2000 года проводятся в основном за счёт городского бюджета на основании постановления Правительства Москвы от 29.08.2000 г. № 690);

• в передаче товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты (кроме города Москвы, где предоставление дотаций из городского бюджета регулируется соответствующими нормативными правовыми актами – распоряжение премьера Правительства Москвы от 21.04.99г. №348-РП «Об утверждении Порядка финансирования товариществ собственников жилья, распоряжение Мэра Москвы от 17.08.99г. № 866-РМ «Об уточнении основных принципов расчётов за жилищные услуги»);

• в предоставлении экономических стимулов при создании товариществ собственников жилья.

Также оставалась сложной система при оформлении единого комплекса недвижимого имущества, на местах игнорировались требования объединений собственников и не поддерживалась их консолидация. Вместе с тем, в Москве такая проблема стояла в гораздо меньшей степени, поскольку в органах исполнительной власти была создана определённая организационная структура с целью оказания поддержки созданию и деятельности ТСЖ и иных форм самоорганизации жителей. Координатором этой деятельности является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Одновременно органы исполнительной власти и администрации муниципальных образований приветствовали образование товариществ собственников жилья, так как это позволяло:

• повысить собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, а также централизованно получить налоговые платежи за землепользование;

• уменьшить издержки, связанные с управлением многоквартирным домом, так как собственники самостоятельно несли расходы по содержанию ТСЖ;

• получить дополнительные вложения финансовых средств в содержание и эксплуатацию многоквартирного дома за счет членских взносов;

• осуществить ресурсосбережение и модернизацию оборудования за счет средств собственников;

• предъявлять требования к объединениям собственников по сохранности жилищного фонда;

• уменьшить субъектный состав жилищных правоотношений.

Федеральный закон РФ от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" ввел понятие - управление кондоминиумом.

Управление кондоминиумом предусматривало:

• обеспечение эксплуатации многоквартирного дома;

• обеспечение прав домовладельцев в пользовании квартирами;

• обеспечение прав домовладельцев в пользовании общим имуществом жилого дома.

Понятия «обеспечение прав» и «обеспечение эксплуатации» законодательно не регламентировались, что способствовало возникновению большого количества судебных споров.

Регламентация понятия "обеспечение" была необходима для определения ответственности сторон при неисполнении обязательств подпадающих под это понятие. Часто, при обращении в суд потребителей коммунальных услуг, ответственность за не предоставление воды, тепла, электричества несла управляющая организация, в то время как она эти услуги непосредственно не предоставляла, а только обеспечивала их предоставление. Суды удовлетворяли заявленные требования только по факту установления не обеспечения потребителей ЖКУ управляющей организацией. Таким образом, управляющая организация несла ответственность за обязательства, исполнить которые она не могла. Для того чтобы управляющая организация не отвечала по обязательствам ей не свойственным, функции обеспечения предоставления ЖКУ в договорных отношениях стали раскрываться. Например: управляющая организация в интересах потребителей заключает договора на предоставление ЖКУ, контролирует качество, объем и сроки их предоставления, защищает права потребителей, требует от организаций, предоставляющих ЖКУ исполнения принятых на себя обязательств. Управляющая организация несет ответственность в части этих взятых на себя обязательств.

В этом случае при возникновении спора ответчиком по иску помимо управляющей организации становились обслуживающие и ресурсоснабжающие организации, и суд вынужден был исследовать исполнение обязательств всеми сторонами.

Федеральный закон от 15.05.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» не содержал прямых норм, возлагающих на управляющие организации функций по непосредственному предоставлению собственникам коммунальных услуг, а также выполнение функций по эксплуатации и содержанию жилого дома (понятие - обеспечение эксплуатации не является непосредственной эксплуатацией многоквартирного дома).