15.4. Доходы и расходы

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Решения по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме принимаются собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием общего имущества приведен в Приложении.

Для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей элементов общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений обязаны принять решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме или его отдельных объектов. Примерный перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах приведен в Приложении.

Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или: отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, установленных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для устранения физического износа или разрушения элементов общего имущества в многоквартирном доме, и объектов, расположенных на входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме земельном участке, собственники помещений обязаны принять решение о проведении капитального ремонта для восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме. При нецелесообразности проведения выборочного капитального ремонта собственники вправе принять решение о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома. При нецелесообразности проведения капитального ремонта собственники вправе принять решение о сносе многоквартирного дома в установленном порядке.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, приведен в Приложении.

Товарищества ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов жителей, других целевых средств в т.ч. дотаций из городского бюджета, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели.

Смета ТСЖ складывается из двух основных частей:

• доходы и расходы по управлению многоквартирным домом;

• доходы от коммерческого использования комплекса недвижимого имущества и, связанные с реализацией инвестиционного проекта, расходы и доходы.

В целом доходы (Добщ) по управлению многоквартирным домом могут включать:

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма Д₁;

2. Плата за содержание и ремонт помещения, находящегося в частной собственности Д₂;

3. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности Д₃;

4. Платежи за коммунальные услуги Д₄;

5. Оплата услуг по вывозу бытовых отходов Д₅;

6.Дотации из бюджета на эксплуатацию жилищного фонда по установленным нормативам, на капитальный ремонт Д₇, жилищные субсидии Д₈.

Доходы от коммерческого использования нежилых помещений и иного имущества, находящегося в доверительном управлении или собственности ТСЖ (Д9), в том числе:

(Д₉)= (Д_9.1)+ (Д_9.2)+ (Д_9.3)+ (Д_9.4)+ (Д_9.5)+ (Д_9.6)+ (Д_9.7);

• арендные платежи от использования общего имущества в многоквартирном доме; (Д_9.1);

• платежи по договорам доверительного управления; (Д_9.2);

• платежи за рекламные вывески; (Д_9.3);

• агентская страховая комиссия; (Д_9.4);

• платежи за представительские функции в судах и иных органах; (Д_9.5);

• залоговые и ипотечные операции; (Д_9.6);

• доход от предпринимательской деятельности управляющей организации. (Д_9.7);

Доходы от коммерческого использования земельного участка (Д10), в том числе:

(Д₁₀)= (Д_10.1)+ (Д_10.2)+ (Д_10.3)+ (Д_10.4)+ (Д_10.5);

• арендные платежи; (Д_10.1);

• платежи по договорам доверительного управления; (Д_10.2);

• сервитутные платежи; (Д_10.3);

• платежи за парковку автомобилей. (Д_10.4);

• доходы от хозяйственной деятельности управляющей организации. (Д_10.5);

Иные доходы (Д₁₁), в том числе:

(Д₁₁)= (Д_11.1)+ (Д_11.2)+ (Д_11.3)+ (Д_11.4)+ (Д_11.5);

• банковский процент на остатки на счетах; (Д_11.1);

• экономия средств, достигнутая за счет ресурсосбережения; (Д_11.2);

• плата страховщика за превентивные мероприятия; (Д_11.3);

• оптовые скидки, предоставляемые поставщиками услуг; (Д_11.4);

• штрафные платежи. (Д_11.5);

Платежи за оформление невостребованного имущества. (Д13), платежи за расселение коммунальных квартир в многоквартирном доме через безвозмездные субсидии на приобретение жилья. (Д14), доходы от долевого участия в других предприятиях. (Д15), доходы от посреднических операций и сделок. (Д16).

Общие доходы (Добщ) товарищества определяются по формуле:

(Д_общ)= (Д₁)+ (Д₂)+ (Д₃)+ (Д₄)+ (Д₅)+ (Д₆)+ (Д₇)+ (Д₈)+ (Д₉)+ (Д₁₀)+ (Д₁₁)+ (Д₁₂)+ (Д₁₃)+ (Д₁₄)+ (Д₁₅)+ (Д₁₆);

Расходная часть бюджета товарищества Р_общ состоит из следующих расходов:

Расходы по договорам на отпуск коммунальных услуг, (Р₁) всего, в том числе:

(Р₁)= (Р_1.1)+ (Р_1.2)+ (Р_1.3)+ (Р_1.4)+ (Р_1.5);

• теплоснабжение; (Р_1.1);

• канализация; (Р_1.2);

• энергоснабжение; (Р_1.3);

• вентиляция; (Р_1.4);

• радио и антенные услуги; (Р_1.5);

1. Расходы по договорам на монтаж и техническое обслуживание инженерного оборудования (Р₂) в том числе:

(Р₂)= (Р_2.1)+ (Р_2.2)+ (Р_2.3)+ (Р_2.4);

• обслуживание лифтов; (Р_2.1);

• монтаж, наладка и обслуживание теплосчетчика; (Р_2.2);

• монтаж и наладка и обслуживание водосчетчиков; (Р_2.3);

• установка и обслуживание домофонов; (Р_2.4);

3. Оплату труда штатных сотрудников ТСЖ. (Р₃).

4. Платежи за обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой и бюджетом ТСЖ. (Р₄);

5. Расходы по договорам сервисного обслуживания общего имущества многоквартирного дома(Р₅), в том числе:

(Р₅)= (Р_5.1)+ (Р_5.2)+ (Р_5.3)+ (Р_5.4)+ (Р_5.5);

• за содержание дома и благоустройство придомовой территории (консьерж, садовник, дворник); (Р_5.1);

• за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых отходов; (Р_5.2) ;

• дератизация; (Р_5.3);

• вывоз мусора; (Р_5.4);

• за наружную охрану помещений и придомовой территории; (Р_5.5);

6. Расходы на ремонтные работы (Р6), в том числе:

(Р₆)= (Р_6.1)+ (Р_6.2)+ (Р_6.3);

• расходы на капитальный ремонт (Р_6.1);

• расходы на текущий ремонт (Р_6.2);

• отчисления в фонды капитального ремонта (Р_6.3);

7. Затраты товарищества на строительные работы (Р₇), в том числе:

(Р₇)= (Р_7.1)+ (Р_7.2)+ (Р_7.3);

• надстройку, (Р_7.1);

• пристройку, (Р_7.2);

• перестройку со сносом или без него объектов общего имущества в соответствии со сметой ТСЖ. (Р_7.3).

8. Затраты на выкуп помещений и земельных участков, в соответствии с решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р₈)

9.Затраты по договорам страхования общего имущества. (Р₉)

10. Арендная плата за землю. (Р₁₀)

11. Расходы по использованию общего имущества многоквартирного дома. (Р₁₁)

12. Затраты на изготовление и обслуживание рекламных вывесок. (Р₁₂)

13. Затраты на иные цели, в соответствии с Уставом, решениями общего собрания и бюджетом ТСЖ. (Р₁₃)

14. Налоговые платежи. (Р₁₄)

15. Ликвидация дебиторской задолженности. (Р₁₅)

Общие расходы (Робщ) товарищества определяются по формуле:

(Р_общ)= (Р₁)+ (Р₂)+ (Р₃)+ (Р₄)+ (Р₅)+ (Р₆)+ (Р₇)+ (Р₈)+ (Р₉)+ (Р₁₀)+ (Р₁₁)+ (Р₁₂)+ (Р₁₃)+ (Р₁₄)+ (Р₁₅);

К товариществам собственников жилья в области тарифной политики применяется тот же подход, что и к городскому жилищному фонду (что и необходимо для обеспечения заинтересованности собственников в создании ТСЖ). Правления товариществ по решению общего собрания могут осуществлять перерасчет платежей для владельцев помещений повышенной комфортности в целях возмещения ими стоимости реально потребляемых услуг (например, установка ванн типа “Джакузи”, проведение перепланировки, влияющей на систему вентиляции, безконтрольная установка дополнительных приборов центрального отопления и т.д.).

Более тесная зависимость ставок платы за жилье и коммунальные услуги в кондоминиуме может обеспечить увеличение доходности и рациональное потребление ресурсов.

В условиях ограниченности платежеспособной возможности большинства собственников жилых помещений существенную роль в обеспечении рентабельного управления многоквартирным домом (особенно на первых этапах деятельности товарищества) играет финансовая помощь города.

Расходы бюджета на дотации по эксплуатации жилищного фонда Rжкх определяются по следующей формуле:

R^жкх=[С^жкх * (100-f)* S*12-(L+ПД)],

где: С^жкх - стандарт предельной стоимости предоставления услуг ЖКХ на 1кв.м. общей площади в месяц, f - установленный на планируемый год уровень оплаты населением услуг ЖКХ, S - общая площадь жилого дома:

L - объем льгот, предоставляемых отдельным жильцам.

L=N*18*C^жкх*0,5*12;

где N - численность проживающих в доме, имеющих право на льготы по оплате ЖКУ 0,5 - средний размер льгот по оплате ЖКУ.

ПД - потери доходов в связи с неполной собираемостью платежей от жителей за ЖКУ;

ПД = С^*** х f х S х 12 х V_соб

где V_соб - уровень собираемости платежей за ЖКУ;

Д_факт

V_соб = ---------------,

Д_и

где: Д_факт - фактические платежи населения за ЖКУ,

Д_и - начисляемые платежи населению за ЖКУ.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома ( в соответствии с нормативами периодичности ремонта) рекомендуется планировать следующим образом:

Р_кап = (S х К х Z_рек х V) - (S х C^*** х f х Ч),

где: К - удельный вес площади дома, планируемой ежегодно к ремонту;

Z - стоимость ремонта 1м² площади дома, сложившаяся в базовом году;

V - коэффициент роста цен в планируемом году по сравнению с базовым;

Ч - доля затрат на капитальный ремонт жилого дома в установленном стандарте предельной стоимости предоставления услуг на 1 м² общей площади в месяц^*).