Раздел 2.

Правовые основы владения, пользования и распоряжения общим имуществом

в многоквартирном доме

Глава 2.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

2.1. Правовая природа общего имущества в многоквартирном доме

До 1990 г. многоквартирные дома в СССР и в РСФСР являлись неделимыми объектами недвижимости. Собственником многоквартирного дома выступало только одно лицо: государство либо юридическое лицо.

С введением Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” государственный и муниципальный жилищный фонд в части многоквартирных домов перестал находиться в собственности одного лица. Данный закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. В соответствии с этим законом граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладения ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного оборудования остро возникла необходимость правового регулирования правоотношений, основанных на праве общей собственности на это имущество.

Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 “Об утверждении Временного положения о кондоминиуме” (далее – Указ) была предпринята попытка урегулирования новых правоотношений в многоквартирных домах со смешанной формой собственности. Указом были введены новые понятия – “общая собственность на места общего пользования”, “объекты общей собственности” и “кондоминиум”.

Кондоминиум изначально являлся объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежал регистрации как организационно-правовая форма юридического лица. В кондоминиуме каждому собственнику (домовладельцу) на праве частной или государственной, муниципальной форме собственности принадлежали жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение.

В общую долевую собственностью входили: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.

Эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ. Одним из первых был принят Закон г. Москвы от 09.11.1994 № 19-87 “О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений”. В соответствии с этим законом объекты общей собственности разделились:

– на объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению;

– объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома.

Введение данных норм привело к повсеместному отчуждению объектов общей собственности в многоквартирных домах, что нанесло значительный ущерб интересам граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении данными домами.

В настоящее время данный закон в части отчуждения общего имущества в многоквартирном доме вступил в противоречие с Жилищным кодексом РФ.

Создание кондоминиумов на этом этапе не получило практического распространения. Временное положение о кондоминиуме оказалось несовершенным, экономически необоснованным и не предусматривало реальных экономических стимулов для вовлечения собственников помещений в многоквартирных домах в процесс управления собственной недвижимостью. Оно не смогло вписаться в рамки действующего законодательства, носило чисто декларативный характер. Механизмы реализации Положения о кондоминиуме фактически отсутствовали. В сознании собственников не утвердилось отношение к жилью как к объекту собственности.

Программа создания кондоминиумов и вовлечения в управление собственностью домовладельцев (постановление Правительства Москвы от 29.08.2000г. № 690) была воспринята субъектами этих правоотношений по-разному, что отрицательно сказалось на ее дальнейшей реализации. Интересы органов местного самоуправления и населения разделились. Руководители местных администраций игнорировали интересы населения. Население в свою очередь проявило пассивность к новым преобразованиям.

В последствии с принятием Федерального закона РФ «О товариществах собственников жилья» Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 “Об утверждении Временного положения о кондоминиуме” утратил силу (Указ Президента РФ от 19.10.1996 № 1472).

Понятие общего имущества в дальнейшем стало регулироваться на уровне законодательных актов. Так согласно ст. 289–290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).

С принятием Федерального закона РФ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений. Однако данный закон в полном объеме не был реализован из-за того, что комплекс недвижимого имущества (кондоминиум) и вновь создаваемый кондоминиум подлежали государственной регистрации. Институт государственной регистрации самой недвижимости в России отсутствовал, и это привело к невыполнению значительной части норм данного закона.

Жилищный кодекс РФ не содержит понятия “кондоминиум”, оно заменено понятием “многоквартирный дом”. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»).

Многоквартирный дом конструктивно состоит из совокупности помещений, выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входящих в состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан.

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые и нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самого помещения), непосредственно удовлетворяющей жилищные и иные потребности граждан и юридических лиц, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (помещения) и связанных с ней общим назначением – принадлежность главной вещи (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 дело № 78-ГОО-61).

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме содержат набор свойств, которые можно рассматривать как элементы сложной вещи:

– они состоят из разнородных вещей (главная вещь и принадлежность);

– совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Главная вещь и ее принадлежность рассматриваются как одна вещь, но по отдельности каждая из них имеет свое назначение. Главная вещь может использоваться по целевому назначению и без принадлежности, но не в полном объеме выполняет свое предназначение. Принадлежность самостоятельно использоваться при отсутствии главной вещи не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать).

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

• оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от них (за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);

• при отчуждении жилого и нежилого помещения следует его судьбе;

• право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на жилое и нежилое помещение;

• оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;

• имеет функциональную зависимость с жилыми и нежилыми помещениями;

• предназначено для:

• обслуживания более одного индивидуализированного помещения;

• доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома (входы в подъезд, лестницы, лифты и др.);

• удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые, консьержные и др.);

• размещения оборудования: санитарно-технического, электрического, механического и пр.;

• подлежит управлению путем принятия собственниками совместных решений.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, документами организации осуществляющей технический учет недвижимости и действующим законодательством. В г. Москве перечень общего имущества устанавливается и утверждается органами государственной власти (Постановление Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. N 690 "О Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья").

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (их технические и эксплутационные характеристики содержаться в СНиП 02.08 01-89 «Жилые здания»), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Перечисленный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями.

Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.

ФАС Московского округа по делу от 21.02.2000 № КА-А40/398-00 указал: «Суд должен при рассмотрении дать всестороннюю оценку экспликации помещений, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помещений, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.

Судом первой инстанции… сделан правильный вывод в отношении помещения гаража, который был запроектирован при строительстве дома как обособленное помещение, не предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимости кондоминиума, и право собственности на него приобретено третьим лицом в соответствии со ст. 218 ГК РФ.

Что же касается части технических помещений цокольного этажа жилого дома, а именно насосной комнаты, служащей для пожаротушения, предназначенной исключительно для обслуживания гаража, обеспечивающей пожарную безопасность… технического коридора… и приточной венткамеры… рассчитанной для вентиляции гаража на 27 мест и 1 нежилого этажа, то выводы суда о неправомерности выдачи свидетельства на право собственности на указанные помещения необоснованны.

Анализ имеющихся в деле доказательств, а именно проекта раздела “Инженерное оборудование и вытяжные сети”, схемы вентиляции и таблиц, свидетельствует о том, что вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания только гаражных помещений, принадлежащих на праве собственности ЗАО “Радиотехсервис”, не обслуживают домовладельцев».

Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.

Собственники помещений, как участники долевой собственности, несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом.

В соответствии с разъяснениями Федеральной налоговой службы – письма от 29 апреля 2005 г. N 21-4-04/154 и от 15 июня 2005 г. N 21-4-04/202, а также Министерства финансов РФ письмо от 10 октября 2005 г. N 03-06-02-04/84 налогоплательщиками земельного налога в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В этой связи земельный налог уплачивается по тем земельным участкам, в отношении которых на организации и физических лиц, в т.ч. индивидуальных предпринимателей, зарегистрированы указанные права.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения (п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75)).