Глава 10. Благоустройство и обслуживание придомовых территорий.

10.1. Основы системы благоустройства придомовых территорий.

Формирование благоприятной среды жизнедеятельности является основной целью градостроительной политики, осуществляемой в пределах жилых территорий органами государственной власти РФ, отдельных; субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Наряду с градостроительными, архитектурными, техническими аспектами важное значение для формирования высоких архитектурно-художественных, функционально-планировочных, социально-бытовых, санитарно-гигиенических и экологических качеств городских территорий в целом, и территорий жилой застройки в частности, имеет благоустройство территорий. Жилье не может считаться комфортным, если окружение здания не благоустроено.

Вопросы комплексного благоустройства решаются на всех стадиях градостроительного и архитектурно-строительного проектирования и реализуются в полном соответствии с разработанными проектами. Основные идеи комплексного благоустройства определяются проектами детальной планировки жилых территорий, а конкретные решения, объемы, стоимости — в проектах застройки отдельных жилых комплексов. Однако в период эксплуатации зданий, сооружений и комплексов и особенно при реконструкции и модернизации отдельных зданий и сооружений наблюдаются нарушения действующих нормативов и стандартов, затрагивающих вопросы благоустройства, что несомненно влечет за собой ухудшения качества среды проживания населения. Кроме того, значительная часть жилищного фонда городов и благоустройство придомовых территорий морально устарели и не отвечают сегодняшним социально-бытовым потребностям населения и современным санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. Поэтому перед эксплуатационными организациями, выполняющими в настоящее время не только функции подрядчика, но и заказчика, встают дополнительные проблемы, связанные с совершенствованием, а порой и созданием системы благоустройства территории жилой застройки.

Жилые территории являются частью селитебной зоны города и предназначены для организации жилой среды — среды непроизводственной деятельности населения, где осуществляются бытовые процессы, отдых, обслуживание, хозяйственные функции.

Общим принципом формирования жилых территорий является обеспечение максимальных удобств населению в обеспечении его социально-культурных и бытовых потребностей при рациональном использовании ресурсов и городских земель. Этот принцип реализуется путем формирования жилых комплексов разного территориального уровня. В современном городе можно выделить следующие основные структурно-планировочные образования жилых территорий:

- участки жилой и смешанной жилой застройки;

- группы (кварталы) жилой и смешанной жилой застройки;

- микрорайоны;

- жилые районы.

Участки жилой и смешанной жилой застройки наиболее характерны для центральных районов городов с преимущественно исторической застройкой, а также встречаются на территориях общественных центров и при магистральных территориях. Размер таких территорий в границах домовладений обычно не превышает 1 га. В функциональном плане эти территории разделяют на застроенную часть и придомовую, включающую территорию зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха; спортивные площадки; стоянки для временного хранения автомобилей и гаражи-стоянки; подъезды к зданиям.

Группы (кварталы) жилой и смешанной застройки формируются аналогично участкам жилой и смешанной жилой застройки, но могут быть представлены и как первичные структурные планировочные элементы в составе микрорайонов на небольших (до 500 га) межмагистральных территориях. Этот тип жилых территорий, расположенных в центральных районах городов, в общественных центрах и на примагистральных территориях преимущественно застроен жилыми зданиями довоенного периода или модернизированными, реконструированными зданиями. Застройка в основном располагается вдоль красных линий прилегающих улиц по всему периметру кварталов центральных районов города. В составе современных жилых микрорайонов застройка жилых групп представлена обычно типовыми жилыми зданиями, характерными для массового строительства.

Размер жилых групп обычно не превышают 8—10 га. В функциональном плане здесь выделяются участки жилой и смешанной жилой застройки, участки детских дошкольных учреждений, зеленые насаждения жилых групп, участки объектов приближенного (первичного) культурно-бытового обслуживания, стоянки для временного хранения автомобилей и гаражи-стоянки, проезды к жилым и общественным зданиям.

Жилые микрорайоны и районы представляют собой современную форму функционально-планировочной организации территорий жилой застройки селитебной зоны города. Они формируются на межмагистральных территориях различной площади (от 500 до 1000 га). Жилая застройка представлена в основном типовыми жилыми зданиями различных серий массового строительства.

Жилой микрорайон - территория площадью не более 30 га. Территория микрорайона включает: группы жилой и смешанной застройки, участки школ, объектов культурно-бытового обслуживания, повседневного обслуживания, коммунальных объектов, а также территории, занятые зелеными насаждениями микрорайонного значения (сады, скверы), гаражами-стоянками, улицами и проездами.

Территория жилого района в среднем составляет 60 — 75 га, но в крупных и крупнейших городах может достигать 250 га. Функциональная организация жилого района предусматривает выделение в пределах его территории функциональных элементов: микрорайонов и территорий общего пользования с участками объектов периодического пользования, спортивных и коммунальных сооружений, зеленых насаждений районного значения (парки, скверы, бульвары), участки гаражей-стоянок, улицы площади, автомобильные стоянки.

Специфика функционально-планировочной организации различных типов жилых территорий предопределяет различный подход в организации системы внешнего благоустройства, содержании и эксплуатации отдельных ее элементов. Вместе с тем существует целый ряд общих положений, составляющих основу формирования, содержания и эксплуатации системы благоустройства жилых комплексов города.

В современных условиях интенсивного социально-экономического развития городов, преобразования их планировочной структуры, массовой реконструкции застройки, формирования рынка жилья проблемы внешнего благоустройства должны решаться на высоком художественном и научно-техническом уровне.

Достижение основной цели - комфортной среды жизнедеятельности - должно осуществляться прежде всего на основе учета социальных процессов, происходящих в пределах жилых территорий Следует отметить также ряд аспектов, определяющих практические градостроительные требования к системе внешнего благоустройства:

- активизация общественных форм жизнедеятельности в пределах жилых территорий определяет потребность новых форм организации досуга населения, формирования системы открытых пространств в жилых районах, микрорайонах, кварталах, жилых группах и даже на отдельных участках жилой застройки;

- создание комфортных условий для отдыха и осуществления социально-бытовых функций вблизи жилья, так называемого приближенного или первичного и повседневного обслуживания, требует зонирования и благоустройства территории жилой застройки с учетом демографического состава населения, степени его подвижности, структуры свободного времени, видов осуществляемой деятельности, качества жилищного фонда;

- ландшафт местности, природно-климатические условия, градостроительная ситуация и положение жилых территорий по отношению к другим функциональным элементам городского плана влияют на выбор номенклатуры элементов благоустройства и характер их взаимосвязей;

- система благоустройства способствует улучшению санитарно-гигиенического и экологического состояния территории жилой застройки не только на момент строительства и реконструкции, но и в период ее эксплуатации.

Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие «благоустройство» включает комплекс мероприятий:

по инженерному благоустройству (инженерной подготовке и инженерному оборудованию, искусственному освещению), социально-бытовому благоустройству (совершенствованию системы социально-бытового обслуживания населения);

внешнему благоустройству (озеленению, организации движения транспорта и пешеходов, оснащению территории малыми архитектурными формами и элементами благоустройства).

В комплекс мероприятий по благоустройству входят также работы, связанные с оздоровлением окружающей среды, улучшением санитарно-гигиенических условий территорий жилой застройки, обеспечивающие экологическое благоустройство территории (рис. 12.1).

Процесс благоустройства объекта включает в себя прежде всего проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объекта и его элементов.

Проектирование благоустройства территории осуществляется любой проектной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности и получившей заказ на выполнение этой работы. Проект благоустройства является составной частью как градостроительной, так и архитектурно-строительной документации. Чем качественнее проектное решение, тем более полно в нем учтены эксплуатационные качества, тем более долго можно эксплуатировать такой объект без коренных реконструктивных мероприятий в сфере благоустройства. Однако это справедливо лишь при достаточно высоком качестве возведения объекта и реализации в натуре проекта его благоустройства.

Вопросы содержания и эксплуатации системы благоустройства, а также вопросы текущего и капитального ремонта элементов благоустройства решаются организациями и предприятиями, также имеющими соответствующую лицензию. При этом организация работы может осуществляться с использованием различных схем:

- все виды работ ведет одна подрядная организация, имеющая технические возможности и подготовленный персонал для осуществления необходимого перечня работ и услуг;

- основную деятельность по содержанию и эксплуатации системы благоустройства осуществляет одна подрядная организация, а часть работ (например, отдельные виды работ по уходу за зелеными насаждениями или ремонт дорожных покрытий проездов и т. п.) ведёт по договору подряда или субподряда - одна или несколько специализированных организаций.

Обычно по первой схеме работают комплексные организации, предприятия, фирмы, имеющие в своем составе не только службы, занимающиеся ремонтно-эксплуатационной деятельностью жилищного фонда, но и службы, обеспечивающие работы по благоустройству, озеленению, санитарной очистке и уборке территорий, дорожно-ремонтные работы. Вторую схему организации работ используют ремонтно-эксплуатационные организации и предприятия, не имеющие возможности закрыть весь цикл работ, связанных с содержанием и эксплуатацией жилых территорий из-за отсутствия лицензий на различные виды деятельности, нехватки трудовых и производственных ресурсов и т. п.

Состав, содержание и объемы работ по отдельным направлениям благоустройства жилых территорий зависят от многих факторов. В первую очередь от периода постройки жилых зданий, качества содержания существующего жилищного фонда, состояния инженерных инфраструктур, насыщенности и уровня обеспеченности территорий учреждениями социально-бытового обслуживания, градостроительной, инженерно-транспортной и экологической ситуации на территориях жилой застройки и прилегающих районах и др.

Критерием комфортности принятых решений по благоустройству следует считать их соответствие нормативным показателям, обеспечивающим:

- полноту предоставления услуг в сфере социально-бытового благоустройства;

- номенклатуру малых архитектурных форм и планировочных элементов, размеры и доступность планировочных элементов благоустройства;

- требуемые санитарно-гигиенические и экологические условия.