15.12. Оценка эффективности деятельности тсж и реализации инвестиционного предложения

Финансовый план предназначен для определения потребности в источниках и схем поступления денежных средств, необходимых для эксплуатации и/или реализации инвестиционного проекта модернизации (реконструкции). В основу финансового плана заложен положительный баланс движения денежных средств (в виде разности поступлений доходов и расходов) для каждого временного периода. Финансовый план является основным документом для оценки, эффективности деятельности ТСЖ или реализации инвестиционного проекта.

Статьи эксплуатации и разработки проекта содержат определенную информацию, позволяющую формировать финансовый план или отслеживать его выполнение.

Для оценки экономического эффекта от самоокупаемой деятельности ТСЖ по управлению многоквартирным домом используются укрупненные расчеты на основе базовых удельных показателей эксплуатации 1 кв. м общей площади.

На стадии планирования эксплуатационной деятельности составляется детальный финансовый план, в основе которого лежат расчетные показатели эксплуатационных затрат.

На предпроектной стадии инвестиционного проекта модернизации реконструкции здания финансовый план разрабатывается на основании укрупненных расчетов, без всесторонних детальных обоснований.

На стадии рабочего проектирования осуществляется детальный расчет формирования бизнес-плана инвестиционного проекта, в составе которого разрабатывается детальный финансовый план.

На стадии реализации проекта на основании финансового плана осуществляется учет и контроль поступлений и расходов денежных средств, а также составление отчетных бухгалтерских документов (отчета а движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках, балансовый отчет).

В ходе формирования финансового плана определяется стратегия финансирования, характеризуемая достижением рационального сочетания денежных потоков инвестиционных, производственных и эксплуатационных затрат с поступлением из внешних источников и прибылью от сдачи в аренду помещений, использования территорий, оказания дополнительных сервисных услуг и т.д. (при эксплуатации многоквартирного дома ), прибылью от реализации работ т услуг в рамках инвестиционного проекта.

При формировании стратегии финансирования определяются следующие показатели:

1. Объем финансовых средств, требуемых для проекта, реализуемого в комплексе недвижимого имущества многоквартирного дома.

2. Источники получения финансовых средств и в какой форме они предоставляются.

3. Доля средств, привлекаемая в форме кредита, доля средств, привлекаемая в форме долевого участия в капитале.

4. Планируемая величина отношения заемных и собственных средств, необходимых для осуществления проекта.

5. Условия получения кредита для осуществления данного проекта.

6. Изменение рентабельности собственных средств за счет использования заемных средств.

7. Срок ожидания возврата вложенных в проект средств и получения инвесторами дохода.

8. Календарный график погашения кредита.

9. Виды ценных бумаг, количество условия их выпуска с целью привлечения дополнительных финансовых средств.

10. Размер финансовых средств привлеченных из внутренних источников ТСЖ, а также дополнительных средств собственников помещений.

11. Возможности привлечения финансовых средств из бюджета.

12. Количество и суммы зарезервированных финансовых ресурсов на покрытие непредвиденных расходов.

Определение "оптимистического" и "пессимистического" прогнозов результатов использования территории другого и общего имущества, эксплуатации объектов в течение расчетного периода предусматривает различные объемы возможного привлечения средств населения, в том числе, в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, получения кредитов и выделения субсидий очередникам и малоимущим гражданам.

Кроме того, в расчетах следует шире использовать возможности привлечения средств на основе:

- опционов на покупку (право купить или не покупать ) прав долгосрочной аренды;

- опционов на право заключения инвестиционных контрактов на строительство и реконструкцию городского государственного имущества (недвижимости);

- облигационных пообъектных целевых займов, направленных на строительство и реконструкцию зданий.

Движение расходов и доходов по годам реализации инвестиционного проекта модернизации (реконструкции) здания нарастающим итогом фиксируются в расчетах чистой текущей стоимости, на основании которой определяется срок окупаемости проекта и другие расчетные показатели его эффективности.

Поток чистых средств (Pt) представляет собой сумму затрат (отток денежных средств) и доходов (приток денежных средств), образованных в результате инвестиционной, производственной и финансовой деятельности, осуществляемой в процессе эксплуатации и дальнейшего улучшения (модернизации, реконструкции) дома.

Кумулятивный поток чистых средств рассчитываться по формуле:

T T (P_ti – З_ti) T K_ti

P(t) =  (P_e - З_e) +  ---------------- -  ----------- ,

t=0 t=0 ( 1 + E_n)^t t=0 (1 + E_n)^t

где: Pe, Зe – соответственно единовременные результаты (доходы и расходы) (не дисконтируются);

P_ti, З_ti – соответственно распределенные по годам единовременные и текущие доходы и затраты

К_ti - капитальные вложения, распределенные по годам расчетного периода инвестиционного проекта.

Эффективность управления многоквартирным домом и его дальнейшего улучшения оцениваются при помощи системы показателей, отражающих прогнозируемое соотношение затрат и результатов деятельности в зависимости от условий использования и эксплуатации объектов, а также реализации в дальнейшем инвестиционного проекта.

Экономическая эффективность управления многоквартирным домом рассчитывается как соотношение общего дохода с совокупными затратами. Табл. 15.31 15.32., рис.15.31.

Коммерческую эффективность характеризуют показатели:

чистая текущая стоимость;

индекс доходности;

точка безубыточности.

Индекс доходности позволяет оценить варианты функционирования ТСЖ на самоокупаемой основе.

Приемлемым считается вариант, когда значение данного показателя больше 0. Это означает превышение доходов над расходами, т.е. возможность самофинансирование деятельности ТСЖ по управлению многоквартирном домом.

Распределение затрат по объектам многоквартирного дома

Таблица 15.31

№	Объекты	Всего	По годам
			2006			2007			2008			2009			2010
			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности
			Собственность г. Москвы	Собств. Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ.лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ.лиц	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
1.	Жилые дома
2.	Нежилые объекты, в т.ч.
	- встроенные и встроенно-пристр­оенные помещения
3.	Земельный участок
	ИТОГО

Распределение доходов от использования объектов многоквартирного дома.

Таблица 15.32

№	Объекты	Всего	По годам
			2006			2007			2008			2009			2010
			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности			в т.ч. по видам собственности
			Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц	Собственность г. Москвы	Физ. Лиц.	юри­дичес-ких лиц
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
1.	Жилые дома
2.	Нежилые объекты, в т.ч.
	- встроенные и встроенно-пристр­оенные помещения
3.	Земельный участок
	ИТОГО

Р ис. 15.31. Динамика доходов и расходов при управлении многоквартирного дома

15.13. Пример расчёта годового хозяйственно-финансового плана

содержания и ремонта многоквартирного дома

Исходные данные (характеристики) жилого комплекса

ТСЖ «Заречье» на 01.01. 2006г.

Общие показатели

№ п/п	Наименование показателей	Ед. изм.	Величина
1	2	3	4
1.	Количество подъездов	шт.	4
2.	Количество этажей	шт.	24
3.	Количество квартир	шт.
4.	Общая площадь помещений	тыс.кв.м.	42,5
	в том числе: общая площадь жилых помещений		42,2
	общая площадь нежилых помещений		0,3
5.	Уборочная площадь территории домовладения - всего,	тыс.кв.м.	13,9
	в том числе: - асфальт		7,9
	- грунт		0,1
	- газон		6,0
6.	Количество договоров (лицевых счетов) и соглашений, всего	шт.	1033
	в том числе Квартиросъемщики		111
	Собственники единственного жилья		599
	Собственники, имеющие более одного жилья		323
	Собственники и арендаторы нежилых помещений		3

Форма 1а