3.6. Представительство на общем собрании собственников помещений

Участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме могут собственники помещений лично либо через своих представителей. Участие в общем собрании представителя собственника помещения не лишает собственника права присутствовать на данном собрании.

Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в проведении общего собрания собственников помещений, оформленные в виде доверенности.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ).

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Такое третье лицо может быть избрано как представляемым, так и представителем. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных полномочий.

Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены доверенностью на голосование, составленной в письменной форме, и удостоверенной нотариусом; организацией, в которой доверитель (собственник) работает или учится; жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства; администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Для того, чтобы собственники имели возможность оформить доверенность на своего представителя, их необходимо уведомить о возможности голосования на общем собрании через представителя по доверенности в уведомлении о проведении общего собрания. Поскольку нотариально удостоверение доверенности на голосование в общем собрании связано с затратой времени и финансовых средств, то необходимо подготовить бланки доверенностей и предоставить их собственникам для последующего подписания и заверения.

Голосование на общем собрании через представителя позволяет повысить кворумность собрания.

В настоящее время под жилищно-эксплуатационной организацией следует понимать управляющую организацию.

3.7. Решения общего собрания собственников помещений

Решения общего собрания должны быть вынесены собственниками помещений только по вопросам, поставленным в повестке общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Информация о принятых решениях общим собранием собственников помещений не позднее чем через 10 дней со дня проведения общего собрания должна быть доведена до всех собственников, в том числе и тех, кто не принял участия в проведении общего собрания.

Поскольку правомочное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, в т. ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знали, то информирование их о состоявшемся общем собрании собственников помещений и принятых им решений является обязательным требованием. Дата информирования собственников помещений определяет начало течения срока исковой давности. Решения на общем собрании в форме совместного присутствия принимаются собственниками путем прямого голосования (поднятием руки) или голосования в письменной форме. Жилищный кодекс не устанавливает лицо, которое отвечает за оформление результатов голосования на общем собрании. Поэтому данное лицо должно быть установлено в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме». По результатам проведенного общего собрания оформляется протокол. Из опыта практической деятельности оформлением протокола занимается инициатор общего собрания или председатель и секретарь собрания, выбираемый на общем собрании. Место хранения протокола общего собрания определяется решением собрания, но лучше один экземпляр, по договоренности, хранить в органах местного самоуправления (органах исполнительной власти). В случае оспаривания собственниками принятых на общем собрании решений протокол всегда может быть истребован у органов местного самоуправления (органов исполнительной власти).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Нередки случаи, когда после вручения уведомлений о проведении общего собрания отрицательно настроенные собственники (чаще по сговору с действующей управляющей организацией) тут же инициируют аналогичное голосование с единственной целью сорвать голосование. Они указывают разные места приема бланков голосования, что вносит неразбериху при голосовании. Собственники теряются и не знают, какому из инициаторов общего собрания верить. Поэтому к бланкам голосования целесообразно прикладывать письмо органов местного самоуправления (органов исполнительной власти) об информировании собственников о дате, форме проведения общего собрания и его инициаторе. Предпочтительней инициатору общего собрания вручать бланки решений непосредственно собственникам и получать заполненный ими бланк обратно.

В решении собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование (бланк решений), в обязательном порядке должны быть указана следующая информация:

• сведения о собственнике, участвующем в голосовании (Ф,И,О, адрес, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

• сведения о сособственнике помещения;

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли – продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступлении в наследство по закону или по завещанию и др.);

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Собственники помещений должны заполнить бланк решений и передать его в срок и место или по адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания либо лично инициатору общего собрания.

По окончании срока передачи решений собственников помещений проводится подсчет принявших участие в заочном голосовании собственников и количества голосов, которыми они обладают, в соответствии с которым определяется правомочность данного общего собрания (кворум). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

После определения, кворума проведенного общего собрания, проводится подсчет голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование.

При подведении итогов голосования подсчитываются только голоса, по которым собственник выбрал только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения собственников признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Все решения общего собрания оформляются протоколами. Протокол общего собрания составляется и подписывается инициатором такого собрания в течение 10 дней с момента проведения общего собрания, а также собственниками, принявшими участие в подсчете голосов.

Информация о принятых решениях общим собранием собственников помещений не позднее чем через десять дней со дня проведения общего собрания должна быть доведена до других собственников не принявших участие в проведении общего собрания.

Такая информация доводится до сведения собственников помещений путем размещения уведомления об итогах голосования в помещении, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников помещений в данном доме (данное место устанавливается в документе «Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме»). Инициатор общего собрания может вместо уведомления предоставить собственникам копию протокола общего собрания.